Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 сентября 2008 г. N Ф04-5575/2008(11437-А45-13) Суд отказал в признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку установлено, что спорное помещение не предназначено для обслуживания квартир, в нем отсутствуют общие объекты инженерной инфраструктуры дома; сам факт нахождения нежилого помещения в жилом доме ниже планировочной отметки земли не свидетельствует о его исключительном техническом назначении для обслуживания проживающих в жилых помещениях граждан (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 11 сентября 2008 г. N Ф04-5575/2008(11437-А45-13)
(извлечение)

В соответствии с уточненными требованиями в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ТСЖ "Революции 6" обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Производственно-технологическая компания-30", закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Производственно-технологическая компания-30" о применении последствий недействительности части ничтожной сделки - пункта 1.1 договора об инвестиционной деятельности от 06.07.1998, заключенного между ответчиками, признать право общей долевой собственности собственников помещений по ул. Революции дом N 6 на подвал, расположенный в 4-ой блок - секции 3 очереди 11 подъезда жилого дома по ул. Революции 6, площадью 309,7 кв. м. (кадастровый N 54:35:02:1240:06-01-10), истребовать из чужого незаконного владения указанный подвал.

Исковые требования со ссылкой статьи 180, 209, 289, 290, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы тем, что технические этажи и подвалы, в которых расположено оборудование, обслуживающие более одной квартиры в многоквартирном доме, принадлежат на праве общей долевой собственности всем собственникам квартир. ОАО "Производственно-технологическая компания-30", передав подвальные помещения в собственность ООО "Производственно-технологическая компания-30", распорядилось имуществом, не принадлежащим обществу.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, в деле участвовало Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области.

Решением от 27.03.2008, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 06.06.2008, в удовлетворении иска отказано.

Судебные инстанции пришли к выводу, что требуемое истцом помещение не предназначено для обслуживания принадлежащих собственникам квартир в жилом доме, поэтому не может находиться в их общей долевой собственности.

ТСЖ не доказало факта возникновения общей долевой собственности у собственников квартир на подвальное помещение и его функционального назначения для обслуживания жилого дома, а также незаконного владения этим имуществом ответчиком.

С принятыми судебными актами не согласно ТСЖ "Революции 6".

В кассационной жалобе настаивает на том, что подвальные помещения входят в состав общего имущества и принадлежат собственникам дома на праве общей долевой собственности. Ссылается на имеющиеся в деле технический паспорт БТИ, акт Госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию, заключение Госсанэпиднадзора, устав ТСЖ, подтверждающие статус помещений как подвальных, которые входят в состав общего имущества и являются неотъемлемой его частью.

Считает, что действующее законодательство (статья 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", статья 290 Гражданского кодекса) относит подвалы к помещениям, принадлежащим на праве общей долевой собственности домовладельцев.

Оспариваемым договором фактически произведено незаконное отчуждение имущества, что является нарушением положений Жилищного кодекса Российской Федерации.

По мнению заявителя, суд неправомерно принял за основу представленные ответчиком документы, подтверждающие внесение изменений по назначению подвального помещения на стадии "проектирования строительства" жилого дома. Самовольное изменение назначения подвального помещения, его площади, указанных в актах приема-передачи от 28.12.1998 и от 21.01.1999, является незаконным.

ТСЖ считает, что спорный подвал площадью 309 кв.м. не был передан в установленном порядке ответчику ООО "Производственно-технологическая компания-30", остался в составе общей долевой собственности и принадлежит собственникам помещений. ООО"Производственно-технологическая компания-30" фактически владеет подвалом по порочным правоустанавливающим документам.

Указывает, что в спорном подвале имеются коммуникации. Их наличие подтверждает принадлежность подвала к общим помещениям жилого дома и общей долевой собственности домовладельцев.

Просит судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчиков судебные акты находит законными и обоснованными.

Изучив обстоятельства дела и рассмотрев доводы кассационных жалоб, кассационная инстанция считает, что жалоба удовлетворению не подлежит.

Как следует из материалов дела, 06.07.1998 г. между ответчиками заключен договор об инвестиционной деятельности, в соответствии с которым ОАО "Производственно-технологическая компания-30" (заказчик) производит строительство, сдает в эксплуатацию и передает ООО "Производственно-технологическая компания-30" (инвестору) офисное помещение, находящееся в г. Новосибирске по ул. Революции дом N 6, общей площадью 606,7 кв. м, в т.ч. первый этаж - 297, 7 кв.м, подвал - 309,7 кв.м.

Во исполнение условий указанного инвестиционного договора по акту приема-передачи офисного помещения от 28.12.98 ОАО "Производственно-технологическая компания-30" передало в собственность ООО "Производственно-технологическая компания-30" нежилое помещение общей площадью 606,7 кв.м.

Право собственности ООО "Производственно-технологическая компания-30" на нежилое помещение площадью 606,7 кв.м. зарегистрировано учреждением юстиции Новосибирской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.09.1999 сделана запись за N 54-01/00-34/1999-534.

Пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Аналогичный перечень объектов долевой собственности собственников многоквартирного дома содержался в статье 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" и имеется в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса, где указано, что в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат собственникам квартир помещения, не являющиеся частями квартиры и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.

Для отнесения спорных помещений к помещениям, принадлежащим собственникам помещений в многоквартирном доме в составе общей долевой собственности (правовой режим имущества), суд выяснил их целевое назначение и функциональную принадлежность.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" от 24.05.1996 под общим имуществом, находящимся в общей долевой собственности собственников квартир, являются части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующее их судьбе.

Отнесение помещения к общему имуществу дома либо жилым или нежилым помещениям законодатель связывает с назначением этого помещения: построено оно или приспособлено в установленном порядке для использования в нежилых целях (торговых, офисных и т.д.) либо же предназначено для обслуживания, использования и доступа к жилым и нежилым помещениям.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции обоснованно пришли к выводу, что спорное помещение не отвечает вышеуказанным признакам общего имущества и функционального назначения для обслуживания этого имущества.

Индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета (инвентаризации) (статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), поэтому назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета.

Из материалов дела следует, что на стадии проектирования строительства были внесены изменения, в соответствии с которыми жилой дом по ул. Революции 6 был запроектирован со встроенными нежилыми помещениями на первом этаже и подвале. В помещениях подвального этажа было предусмотрено естественное освещение через окна, два входа и выхода, вентиляция.

Согласно акту государственной приемочной комиссии от 14.09.1998 в эксплуатацию был принят объект - жилой дом со встроенным офисом и подвалом. Согласно экспликации к поэтажному плану дома к паспорту БТИ по состоянию на 27.01.1998 в подвале расположены офисные помещения, которые в соответствии с разделом пятым паспорта БТИ относятся к нежилым (учрежденческим).

Учитывая первоначальное назначение спорных нежилых помещений как самостоятельного объекта, предназначенных для иных целей, не связанных с обслуживанием жилых помещений данного дома, они не могут считаться находящимися в режиме общей долевой собственности жильцов дома. При приобретении нежилых помещений указывалась конкретизация их функционального назначения. С момента постройки дома спорное помещение являлось самостоятельным объектом недвижимости.

Не находят своего подтверждения доводы заявителя о том, что помещения в подвале являются техническими и функционально предназначены исключительно для обслуживания квартир в доме.

Из технической документации усматривается, что все запорные арматуры, узлы коммуникаций и санитарно-техническое оборудование, обслуживающие жилые помещения, вынесены за пределы помещений, находящихся в подвале четвертой блок-секции и находятся в техническом подполье третьей блок-секции дома. Через спорные помещения проходят только сквозные стояки водоснабжения, канализации и отопления, которые не являются объектом текущего обслуживания из-за отсутствия запорной арматуры, используя которую, можно из подвального помещения повлиять на условия проживания в вышерасположенных квартирах. Через подвальное помещение офиса не проходят эвакуационные пути, входные группы в подвал решены независимо от входа в подъезд и квартиры.

Принимая во внимание изложенное, отсутствуют какие-либо препятствия для эксплуатации подвального помещения в соответствии с первоначальными проектными решениями.

Само по себе нахождение нежилого помещения в жилом доме ниже планировочной отметки земли, не свидетельствует о его исключительном техническом назначении для обслуживания проживающих в жилых помещениях граждан.

Поскольку в нежилых помещениях отсутствуют общие объекты инженерной инфраструктуры дома, они не являются общими помещениями по смыслу статьи 290 Гражданского кодекса.

При таких обстоятельствах истец в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса не доказал факт возникновения общей долевой собственности домовладельцев на спорные помещения и существование законного субъективного права, за защитой которого он обратился в арбитражный суд.

В целом нежилое помещение, принадлежащее обществу и построенное за его счет, не затрудняет и не препятствует реализации прав владения, пользования, распоряжения общим имуществом домовладельцев.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

ООО "Производственно-технологическая компания-30" является собственником спорного подвального помещения, оснований для истребования у него данного имущества не имеется.

Доводу заявителя жалобы о том, что подвальное помещение юридически принадлежит ему, поскольку приобретено ответчиком без правоустанавливающих документов, судебными инстанциями дана надлежащая правовая оценка.

Иные доводы кассационной жалобы были предметом рассмотрения апелляционного суда, выводы по ним законны и обоснованны.

Учитывая изложенное, при разрешении настоящего спора судом полно и всесторонне исследованы существенные обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора. Нормы материального права применены правильно, выводы суда соответствуют установленным фактическим обстоятельствам дела, доводам и возражениям сторон дана надлежащая правовая оценка. Оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

решение от 27.03.2008 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 06.06.2008 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А45-19934/04-КГ7/499 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.