Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 сентября 2008 г. N Ф04-5397/2008(11010-А67-38) При новом рассмотрении дела об истребовании недвижимого имущества суду необходимо учесть, что приобретение имущества по цене значительно ниже рыночной стоимости может свидетельствовать о недобросовестности приобретения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 8 сентября 2008 г. N Ф04-5397/2008(11010-А67-38)
(извлечение)

ЗАО "Традиция" обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к ООО "Династия", ООО "Семья", ЗАО "Собор" об истребовании из незаконного владения долей указанных лиц в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество - нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Томск, ул. Учебная, д. 48а, общей площадью 5 724,1 кв.м (этаж 1, антресоль, номера на поэтажном плане 1035, 1056, 1077-1103, а043-а066, а072-а073), просило обязать ответчиков передать имущество ЗАО "Традиция".

В обоснование виндикационного иска (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации) истец сослался на незаключенность договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.06.2004 N 11/06, а также на незаключенность последующего договора купли-продажи имущества от 25.05.2006 N КП -06/06.

Решением от 29.05.2008 (судья К., арбитражные заседатели О., С.) в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционном суде законность и обоснованность решения не проверялись.

С принятым судебным актом не согласен истец - ЗАО "Традиция", так как, по его мнению, он вынесен с нарушением норм материального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. В кассационной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Заявитель считает, что суд не применил нормы права, подлежащие применению - статьи 301, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Полагает, что договоры от 07.06.2004 N 11/06 от 25.05.2006 N КП-06/06 являются незаключенными, не порождающими правовых последствий, поэтому истец, продолжая оставаться собственником спорных нежилых помещений, вправе его истребовать путем виндикации.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, проверив в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции находит его подлежащим отмене, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, ЗАО "Традиция" (продавец) и ЗАО "Капитал-Групп" (покупатель) подписали договор от 07.06.2004 N 11/06 купли-продажи спорных нежилых помещений, которые переданы покупателю по акту приема-передачи.

На основании договора от 25.05.2006 N КП-06/06 ЗАО "Капитал-Групп" передало ООО "Династия", ООО "Семья", ЗАО "Собор" указанные нежилые помещения в общую долевую собственность.

Решением арбитражного суда Новосибирской области от 16.11.2007 договор N 11/06, заключенный между ЗАО "Традиция" и ЗАО "Капитал-Групп", признан недействительной сделкой по признаку ничтожности.

Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2008 по делу N А45-9507/2007-30/279 решение отменено, в мотивировочной части нового судебного акта об отказе в иске указано, что договор является незаключенным, поэтому не может быть признан недействительным.

Полагая, что незаключенный договор не повлек перехода права собственности на спорное недвижимое имущество, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что спорный объект недвижимости выбыл из владения ЗАО "Традиция" по его воле. Действия ЗАО "Традиция" были направлены во исполнение договора купли-продажи недвижимого имущества от 07.06.2004 N 11/06 по акту приема-передачи к указанному договору.

Суд пришел к выводу о том, что ООО "Семья", ООО "Династия" и ЗАО "Собор" являются добросовестными приобретателями.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

В постановлении от 21.04.2003 N 6-П Конституционный суд Российской Федерации указал, что поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

В этом случае, права лица, считающего себя собственником спорного имущества, подлежат защите путем заявления виндикационного иска, если имеются основания, предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, которые дают право истребовать имущество у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо воли).

Суд кассационной инстанции считает, что вывод суда о выбытии спорного имущества по воле истца во исполнение договора от 07.06.2004 N 11/06 сделан без учета того, что постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2008 по делу N А45-9507/2007-30/279 (07АП-60/08) установлено, что при подписании договора N 11\06 от 07.06.2004, заключенного между ЗАО "Традиция и ЗАО "Капитал-Групп", стороны не согласовали существенное условие договора купли-продажи - предмет (недвижимое имущество, подлежащее отчуждению).

Суд, признав данный договор незаключенным, указал, что текст договора не позволяет определить, какие нежилые помещения общей площадью 5 942,20 кв.м подлежат передаче покупателю, не содержит каких-либо данных о земельном участке, на котором расположен объект недвижимости и др.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Признавая ответчиков добросовестными приобретателями, в нарушение статьи 71, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не придал правового значения доводу истца о том, что рыночная стоимость спорного нежилого здания общей площадью 5942, 2 кв.м, переданного ЗАО "Капитал-Групп" по цене 59 422 руб., а затем ответчикам по цене 79 976 руб., составляла 118 850 000 руб.

Между тем, приобретение имущества по цене значительно ниже рыночной стоимости может свидетельствовать о недобросовестности приобретения.

Кроме того, проверяя наличие у ответчиков признаков добросовестного приобретения спорного имущества, суд не дал оценку тому обстоятельству, что ЗАО "Собор", один из покупателей по договору от 25.05.2006 N КП-06/06 одновременно являлось акционером ЗАО "Капитал-Групп". На дату заключения договора от 07.06.2004 N 11/06 директором и единственным акционером ЗАО "Традиция", а также директором ЗАО "Капитал-Групп" являлось одно и то же физическое лицо.

Таким образом, суд первой инстанции указал на добросовестность ответчиков без учета вышеуказанных обстоятельств, основываясь лишь на том, что сделки фактически исполнялись, и на их основании производилась государственная регистрация перехода права собственности.

Суд кассационной инстанции считает, что такое утверждение нельзя признать обоснованным, поскольку соблюдение сторонами формальных требований к заключению и исполнению договоров само по себе не подтверждает выводов суда первой инстанции о том, что последние приобретатели не знали и не должны были знать об отсутствии у продавца законных оснований для отчуждения имущества.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что обжалуемое решение суда принято по неполно исследованным фактическим обстоятельствам дела, с нарушением норм процессуального права.

При новом рассмотрении арбитражному суду следует дать полную и всестороннюю оценку доводам сторон и представленным доказательствам и сделать вывод об обоснованности заявленных требований в соответствии со статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По результатам рассмотрения дела распределить судебные расходы с учетом расходов заявителя кассационной жалобы по уплате госпошлины.

Руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 29.05.2008 Арбитражного суда Томской области по делу N А67-2775/2007 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.