Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 января 2009 г. N Ф04-8233/2008(19043-А67-11) Суд отказал в удовлетворении требования по делу о взыскании суммы убытков по договору аренды недвижимого имущества, поскольку договор аренды не прекратил своего действия, арендатор вправе исполнить обязательство по производству ремонта имущества в любое время до окончания срока действия договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 22 января 2009 г. N Ф04-8233/2008(19043-А67-11)
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также определение Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 8 декабря 2008 г. N Ф04-8233/2008(19043-А67-11)

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый Дом Сибирь" (далее - ООО "Торговый Дом Сибирь", истец) обратилось в Арбитражный суд Томской области с иском к индивидуальному предпринимателю Л.С.В. (далее - ответчик) о взыскании убытков в размере 166 353,76 руб., возникших в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды недвижимого имущества.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент недвижимости администрации г. Томска (далее - Департамент).

Решением Арбитражного суда Томской области от 11.07.2008, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2008, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что сторонами договора аренды не согласованы сроки проведения текущего и капитального ремонта арендуемого недвижимого имущества, договор аренды не прекратил своего действия, арендатор вправе исполнить обязательство по производству ремонта имущества в любое время до окончания срока действия договора аренды.

Не согласившись с выводами судебных инстанций, ООО "Торговый Дом Сибирь" обратилось в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые по делу судебные акты, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить.

Как полагает заявитель кассационной жалобы, арбитражные суды неправильно установили фактические обстоятельства дела и неправильно применили статьи 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пунктами 6.2.8, 8.1 договора аренды от 31.08.2000 N Б-1-1767 предусмотрена обязанность арендатора по производству внутреннего ремонта арендуемых помещений и наружного текущего ремонта за счет собственных средств. Статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора возвратить имущество в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации. Поскольку ремонт арендованного недвижимого имущества произведен за счет средств арендодателя (истца), арендатор (ответчик) должен компенсировать расходы на основании пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемого по аналогии.

Представитель заявителя в судебном заседании доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Суд кассационной инстанции, проверив в порядке статей 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела, проанализировав доводы кассационной жалобы, проверив правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, полагает, что основания для отмены принятых по настоящему делу судебных актов отсутствуют.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции и арбитражным апелляционным судом, 31.08.2000 между Департаментом (арендодатель), муниципальным учреждением "Томское городское имущественное казначейство" (балансодержатель) и индивидуальным предпринимателем Л.С.В. (арендатор) подписан договор N Б-1-1767 аренды объекта недвижимости (155,9 кв. м), находящегося по адресу: г. Томск, ул. Мокрушина, 7. Помещение передано арендатору по акту от 21.06.2000 для размещения продовольственного магазина. Срок действия договора аренды установлен с 21.06.2000 по 31.12.2005. По условиям договора N Б-1-1767 в обязанность арендатора входит производство текущего ремонта внутренних помещений и наружного текущего ремонта, пропорционально занимаемой площади (пункт 6.2.8 договора). Договор в установленном законом порядке зарегистрирован в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и является заключенным.

Дополнительным соглашением от 09.03.2000 срок действия договора N Б-1-1767 продлен до 31.12.2010, дополнительным соглашением от 14.01.2002 установлена обязанность арендатора по производству капитального ремонта арендуемых помещений за свой счет.

Истец свое право требования по настоящему делу обосновывает тем, что он является новым собственником помещений, занимаемых ответчиком, приобрел помещения 23.07.2007 по договору купли-продажи, заключенному между Департаментом и ООО "Торговый Дом Сибирь" по результатам проведенного аукциона, помещения переданы ему прежним собственником по акту приема-передачи от 30.08.2007, право собственности на помещения зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество 30.08.2007 (запись регистрации N 70-70-01/144/2007-533), о смене собственника арендатор извещен. Истец отремонтировал занимаемые ответчиком помещения за свой счет. Поскольку договором аренды предусмотрена обязанность арендатора (ответчика) по производству ремонта занимаемых помещений, то последний должен компенсировать расходы истца.

Обращаясь с настоящим иском о компенсации убытков по ремонту помещений, ООО "Торговый Дом Сибирь" в подтверждение факта и размера понесенных убытков представило в материалы дела заключенный с ООО "Консалтинговая компания "СибБизнесГрупп" договор на проведение оценки стоимости ремонта помещений, расположенных по адресу: г. Томск, ул. Мокрушина, 7, документы, подтверждающие проведение ООО "Торговый Дом Сибирь" ремонта в спорном помещении и оплату стоимости ремонта истцом.

Отклоняя заявленные требования, суд первой инстанции и арбитражный апелляционный суд исходили из следующих установленных обстоятельств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по производству капитального ремонта переданного в аренду имущества, возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Договором аренды от 31.08.2000 N Б-1-1767 такая обязанность возложена на арендатора. Переход права собственности на сданное в аренду имущество влечет смену арендодателя в арендном правоотношении (статьи 209 и 617 Гражданского кодекса Российской Федерации). Заключенный сторонами договор аренды от 31.08.2000 N Б-1-1767, а также дополнительные соглашения к нему от 09.03.2000 и от 14.01.2002 свидетельствуют о том, что срок проведения текущего ремонта и капитального ремонта сторонами не согласован, действие договора не прекратилось, продлено до 2010 года.

Обращаясь с настоящим иском о компенсации расходов по ремонту помещений, истец не доказал, что наступил срок исполнения обязательства по производству текущего и капитального ремонта занимаемых помещений арендатором. Заключенный договор аренды и дополнения к нему не предусматриваю обязанность арендатора по компенсации арендодателю расходов по проведению капитального ремонта помещений. Документы о состоянии недвижимого имущества, составленные новым собственником, не влекут возникновение такой обязанности. Спорное имущество принято истцом от прежнего собственника по акту приема-передачи имущества без замечаний, приобретено по цене фактического состояния имущества на день заключения договора купли-продажи.

Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку истцом не доказано нарушение ответчиком обязательств по договору аренды, то, отклоняя требование, суды обоснованно посчитали, что отсутствует причинно-следственная связь между расходами истца и действиями ответчика.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа соглашается с выводами, содержащимися в обжалуемых судебных актах. Отсутствие в совокупности всех необходимых элементов для взыскания убытков, является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.

Судами правильно применены нормы материального права и не нарушены нормы процессуального права.

Довод кассационной жалобы о необходимости применения к отношениям сторон по аналогии положений пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельным. Необходимым условием для применения аналогии закона является отсутствие в законодательстве, обычае делового оборота или договоре прямого регулирования соответствующего отношения. В рассматриваемом случае отношения по производству ремонта арендуемого помещения предусмотрены нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и договором аренды.

Остальные доводы, приведенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения арбитражного апелляционного суда, получили правильную правовую оценку, поэтому не принимаются судом округа, так как направлены на переоценку доказательств.

Основания для безусловной отмены судебных актов, предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

решение Арбитражного суда Томской области от 11.07.2008 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2008 по делу N А67-1845/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.