Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22 января 2009 г. N Ф04-48/2009(19184-А46-28) Суд удовлетворил требование по делу о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка, поскольку земельный участок не передан арендодателю в соответствии с условиями договора в том состоянии, в котором получен арендатором, а подписанное сторонами соглашение о расторжении договора не зарегистрировано в установленном законом порядке, поэтому договор считается действующим (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа
от 22 января 2009 г. N Ф04-48/2009(19184-А46-28)
(извлечение)

Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее - Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу "Омскстрой" (далее - ЗАО "Омскстрой") о взыскании 57 890 рублей 65 копеек арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.01.2006 N Д-Кр-31-5935 и 18 053 рублей 57 копеек пени за период с 25.07.2007 по 26.11.2007.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за пользование земельным участком.

Решением от 28.04.2008 (судья А.И.Г.) Арбитражного суда Омской области в удовлетворении иска отказано.

Постановлением от 15.09.2008 Восьмого арбитражного апелляционного суда решение от 28.04.2008 отменено, принят новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В кассационной жалобе ЗАО "Омскстрой" просит постановление от 15.09.2008 Восьмого арбитражного апелляционного суда отменить, оставить в силе решение от 28.04.2008 Арбитражного суда Омской области.

По мнению заявителя, при принятии постановления апелляционным судом нарушены нормы материального права.

ЗАО "Омскстрой" считает, что выводы апелляционного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Заявитель не согласен с выводами апелляционного суда о том, что отсутствие государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка является основанием признания соглашения незаключенным, а договора аренды действующим.

ЗАО "Омскстрой" указывает, что поскольку возврат земельного участка арендодателю по акту приема-передачи на условиях договора аренды с освобождением участка от имущества, сооружений и приведением его в первоначальное состояние на момент подписания соглашения о расторжении договора аренды был невозможен, поскольку земельный участок застроен ответчиком в соответствии с принятыми на себя обязательствами и разрешенным использованием предоставленного ему земельного участка, следовательно, у апелляционного суда не имелось оснований для взыскания арендной платы и пени на основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заявитель указывает, что при вынесении постановления апелляционный суд не учел, что с момента передачи всех объектов долевого строительства в собственность участникам долевого строительства к последним переходит право на земельный участок.

В отзыве на кассационную жалобу Департамент ссылаясь на несостоятельность ее доводов, просит оставить постановление от 15.09.2008 Восьмого арбитражного апелляционного суда без изменения.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, материалы дела, проверив в соответствии со статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда.

Из материалов дела видно, что между Департаментом недвижимости администрации города Омска (в настоящее время Департамент имущественных отношений администрации города Омска, арендодатель) и ОАО "Омскстрой" (правопредшественник ЗАО "Омскстрой", арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 11.01.2006 N Д-Кр-31-5935 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок общей площадью 9 429 квадратных метров с кадастровым номером 55:36:11 01 07:1008, относящийся к категории земель поселений, расположенный по адресу: город Омск, проспект Комарова в Кировском административном округе, местоположение установлено в 136 метрах северо-восточнее относительно ориентира - девятиэтажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: проспект Комарова, дом 29, в Кировском административном округе города Омска, для жилищных нужд под строительство жилого дома с объектами обслуживания.

По акту приема-передачи от 11.01.2006 арендодатель передал земельный участок арендатору.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.04.2006.

В соответствии с пунктом 2.6 договора арендатор перечисляет арендную плату в размере 11 583 рублей 53 копеек за каждый месяц вперед с оплатой до 25-го числа месяца, предшествующего отчетному.

В связи с вводом объекта в эксплуатацию и передачей жилого дома эксплуатирующей организации Департамент и ЗАО "Омскстрой" 06.08.2007 подписали соглашение о расторжении договора (далее - соглашение), указав, что договор следует считать прекратившим действие с 01.03.2007.

Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области в регистрации соглашения отказано, о чём ЗАО "Омскстрой" и Департаменту сообщено в письме от 13.09.2007 N43/37258.

В обоснование отказа в государственной регистрации соглашения Управление Федеральной регистрационной службы по Омской области указало, что в соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или праве аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Право аренды, обремененное залогом в силу закона, выступает гарантом прав и интересов граждан, вложивших денежные средства в строительство жилых домов. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о государственной регистрации права собственности всех участников долевого строительства жилого дома, расположенного по адресу: город Омск, улица 70 лет Октября, дом 15, корпус 1.

Отказ регистрирующего органа в регистрации соглашения сторонами договора в установленном законом порядке не оспаривался.

Акт приема-передачи земельного участка не подписывался.

Посчитав, что договор аренды земельного участка является действующим, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд, исходил из того, что фактическое пользование ответчиком земельным участком прекращено, отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области в регистрации соглашения не может являться основанием для взыскания с ответчика арендной платы, поскольку договор аренды прекратил свое действие с даты подписания соглашения о его расторжении.

Отменяя решение и удовлетворяя исковые требования, апелляционный суд, исходил из того, что земельный участок не передан арендодателю в соответствии с условиями договора в том состоянии, в котором получен арендатором, а подписанное сторонами соглашение о расторжении договора не зарегистрировано в установленном законом порядке, посчитал договор действующим.

Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда правомерными исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что договор аренды земельного участка на срок один год и более подлежит государственной регистрации.

Статьей 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора.

Поскольку договор заключался сторонами сроком на 3 года, то в силу правил статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка по аренде подлежала государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, и любые соглашения к зарегистрированному договору аренды в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали обязательной государственной регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).

То обстоятельство, что стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды, которое подлежало государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области, не освобождало ответчика от обязанности арендатора вносить арендные платежи до того момента, как соглашение о расторжении сделки в установленном порядке будет зарегистрировано.

Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемого судебного акта апелляционным судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для его отмены не имеется.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, отклоняются судом кассационной инстанции как необоснованные и направленные на переоценку обстоятельств, установленных апелляционным судом.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановил:

постановление от 15.09.2008 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А46-1552/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Омскстрой" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.