Постановление Правительства Республики Ингушетия от 13 мая 2009 г. N 159 "Об утверждении Республиканской целевой программы "Развитие в Республике Ингушетия системы ипотечного жилищного кредитования на 2009-2013 годы"

В целях создания в Республике Ингушетия эффективной системы по обеспечению доступным по стоимости жильем граждан за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов, руководствуясь статьей 22 Конституционного закона Республики Ингушетия "О Правительстве Республики Ингушетия" от 10 июня 1998 г. N 5-РКЗ Правительство Республики Ингушетия Постановляет:

1. Утвердить прилагаемую Республиканскую целевую программу "Развитие в Республике Ингушетия системы ипотечного жилищного кредитования на 2009-2013 годы" (далее - Программа).

2. Контроль за исполнением настоящего постановления возложить на заместителя Председателя Правительства Республики Ингушетия Султыгова Б-Г.М.

Председатель Правительства Республики Ингушетия

Р. Гайсанов

Республиканская целевая программа
"Развитие в Республике Ингушетия системы ипотечного жилищного кредитования на 2009-2013 годы"
(утв. Постановлением Правительства Республики Ингушетия от 13 мая 2009 г. N 159)

Паспорт
республиканской целевой программы "Развитие в Республике Ингушетия системы ипотечного жилищного кредитования на 2009-2013 годы"

Наименование Программы	Республиканская целевая программа "Развитие в Республике Ингушетия системы ипотечного жилищного кредитования на 2009-2013 годы" (далее - Программа)
Государственный заказчик Программы	Правительство Республики Ингушетия
Основные разработчики Программы	Управление ЖКХ Республики Ингушетия, ГУП "Региональный оператор по ипотечному жилищному кредитованию Республики Ингушетия" (далее - ГУП "РО ИЖК РИ").
Исполнитель Программы	Управление ЖКХ Республики Ингушетия, ГУП "РО ИЖК РИ"
Цели и задачи Программы	Цель - создание системы ипотечного жилищного кредитования (далее ИЖК) в Республике Ингушетия Задачи: - создание на территории Республики Ингушетия структуры, обеспечивающей эффективное функционирование и взаимодействие участников системы ИЖК; - привлечение внебюджетных финансовых ресурсов в систему ИЖК; - разработка проектов нормативных правовых актов Республики Ингушетия, регламентирующих действия участников системы ИЖК; - подготовка квалифицированных работников организаций - участников ИЖК
Важнейшие целевые индикаторы и показатели	В рамках Программы системой ИЖК смогут воспользоваться более 870 семей за счет приобретения жилья по ипотеке общей площадью до 68,0 тыс.кв.м.
Сроки и этапы реализации Программы	2009 - 2013 годы
Объемы финансирования Программы	Общий объем финансирования программы: 2472,0 млн. руб., в том числе: - бюджет Республики Ингушетия - 100,0 млн. руб.; - заемные средства - 2372,0 млн. руб. (рефинансирование)
Ожидаемые конечные результаты реализации Программы и показатели социально-экономической эффективности	Создание элементов системы ИЖК в городах и районах Республики Ингушетия. Реализация намеченных мероприятий позволит населению республики приобрести жилье общей площадью не менее 68,0 тыс. кв.м., что составляет свыше 870 квартир;
Контроль за реализацией Программы	Контроль за исполнением Программы осуществляет Управление ЖКХ Республики Ингушетия

1. Содержание проблемы и обоснование необходимости ее решения программными методами

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Основная задача Правительства Республики Ингушетия в становлении системы ипотечного жилищного кредитования предполагается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

В новых экономических условиях государственная жилищная политика должна наряду с прежней ориентацией на нужды социально незащищенных групп населения сделать новый акцент на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими в собственности жилье. Основным способом решения жилищной проблемы для этой части населения является ипотечное жилищное кредитование.

Рынок жилья не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы восполнить сокращение бюджетных ассигнований в строительство.

В условиях резкого сокращения бюджетных расходов в жилищном секторе, государство сосредоточило внимание в основном на проблемах отдельных категорий и групп населения, которые не в состоянии самостоятельно решить свои жилищные проблемы. Основная же часть населения, имеющая относительно стабильные доходы и желающие приобрести жилье в собственность, оказалась не в состоянии это сделать из-за отсутствия достаточных накоплений и долгосрочных кредитов.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правовой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечение дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.

Обеспечение финансовыми ресурсами долгосрочных кредитов для населения возможно как за счет средств, привлекаемых кредиторами самостоятельно на первичном рынке (одноуровневая система ипотечного жилищного кредитования), так и за счет средств, привлекаемых на вторичном рынке через специализированных операторов (двухуровневая система ипотечного жилищного кредитования).

Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются: создание в Республики Ингушетия благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в собственность за счет своих и заемных средств, в существенной мере характеризует уровень развития общества. Недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов от цен на жилье, нестабильность получаемых доходов - все эти факторы отрицательно сказываются на возможностях граждан приобретать жилье даже с помощью ипотечного кредита. Одним из ключевых требований создаваемой системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования является обеспечение доступности жилищных ипотечных кредитов для населения не только с высокими, но прежде всего со средними доходами. При этом система жилищного ипотечного кредитования должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачной и понятной всем участникам процесса жилищного ипотечного кредитования.

Задача государства в новых условиях заключается в поддержании платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования, перехода от практики строительства жилья за счет бюджетных средств и его последующего бесплатного распределения к приобретению населением готового жилья за счет собственных и кредитных средств.

Необходимо отметить, что за государством безусловно остается функция обеспечения жильем на условиях социального найма тех граждан, которые по уровню дохода не в состоянии приобрести жилье в собственность даже с помощью долгосрочного кредита и безвозмездных субсидий, покрывающих часть стоимости жилья.

Разработка Программы обусловлена необходимостью создания эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средним уровнем доходов, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов, а также с использованием государственных средств в виде субсидий.

Сохранившийся жилищный фонд и существующие темпы жилищного строительства в Республике Ингушетия не в состоянии решить проблему обеспечения ее населения доступным жильем. В настоящее время в среднем на одного жителя Республики Ингушетия приходится 10,93 кв.м. жилой площади, что составляет 61% от санитарных норм жилой площади на 1 человека. Рынок недвижимости функционирует за счет реконструируемых объектов. Объем внебюджетного финансирования строительства городского жилья недостаточен для кардинального решения жилищного вопроса.

По мере создания условий для нового жилищного строительства и готовности руководства Республики Ингушетия выступить инициатором и организатором этого процесса, появится необходимость в реализации ипотечной схемы кредитования населения.

Регламент работы финансовых кредитных организаций не позволяет выдавать долгосрочные кредиты с приемлемой для населения процентной ставкой. Частичным решением проблемы может стать государственная система рефинансирования ипотечных кредитов, выдаваемых банками и различными организациями, что позволит части населения, со стабильной заработной платой, улучшить свои жилищные условия.

Организация сложной системы ипотечного кредитования требует консолидации и координации в своей деятельности многих государственных властных структур, органов местного самоуправления муниципальных образований, строительных компаний, банков и других участников Программы, поэтому создание системы ипотечного жилищного кредитования целесообразно осуществить в рамках республиканской целевой программы.

Анализ предоставленных Ингушетиястатом данных показывает, что при этом примерный размер ежемесячных платежей составит для семьи в пределах 7 тыс. руб. (в зависимости от стоимости приобретаемого жилья), что составляет не более 38% от совокупного семейного месячного дохода. Эти данные основываются на статистических данных за 2008 год и прогнозе роста доходов населения на 2013 год.

2. Цели и задачи Программы

Целью Программы является создание в Республике Ингушетия эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Для достижения поставленных целей необходимо решение следующих основных задач:

- разработка нормативно-правовой базы для реализации механизма ипотечного кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов;

- обобщение и использование опыта, накопленного в различных регионах Российской Федерации, по созданию и внедрению механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов;

- создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов.

Определяя основные направления и подходы к созданию эффективного рыночного механизма жилищного финансирования, позволяющего обеспечить комплексное решение жилищной проблемы, необходимо выделить следующие основные взаимосвязанные блоки:

- долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения;

- кредитование жилищного строительства;

- государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением (система целевых адресных субсидий).

Задача Программы состоит в том, чтобы обеспечить заинтересованность в эффективном взаимодействии всей структуры ипотечного кредитования с целью расширения возможностей по улучшению жилищных условий граждан.

Программа решает следующие задачи:

- создание на территории Республики Ингушетия структуры, обеспечивающей эффективное функционирование и взаимодействие участников системы ипотечного жилищного кредитования;

- привлечение внебюджетных финансовых ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования;

- разработку проектов нормативных актов, регламентирующих действия участников системы ипотечного жилищного кредитования;

- подготовку квалифицированных работников организаций - участников системы ипотечного жилищного кредитования;

- создание условий для увеличения покупательной способности населения Республики Ингушетия на основе внедрения системы ипотечного жилищного кредитования;

- создание условий для развития рынка жилья, увеличение эффективности использования ресурсов в строительстве, земельных участков, предназначенных для жилищного строительства;

- нормативно-методическое обеспечение развития в Республики Ингушетия ипотечного жилищного кредитования, вхождение в региональные и федеральные структуры с целью унификации и стандартизации процедур ипотечного кредитования;

- содействие формированию системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- становление гражданского оборота недвижимости;

- организация сбора и обработки информации рыночной стоимости объектов недвижимости (в основе своей содержащую репрезентативную выборку сравнительных продаж - т.е. значительного числа предложений жилой недвижимости, статистически достоверной информации об объеме сделок и ценах покупки);

- формирование рыночной инфраструктуры (институтов рынка недвижимости);

- страхование рисков при совершении сделок с недвижимостью;

- формирование практики кредитования банками, работающими на территории Республики Ингушетия, под залог недвижимого имущества.

Создание указанной системы позволит:

увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

активизировать рынок жилья;

вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

обеспечить развитие строительства;

Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета.

При формировании стратегии создания долгосрочного ипотечного жилищного кредитования следует учитывать следующие аспекты:

- ориентация ипотечного кредитования в первую очередь на те категории граждан, которые нуждаются в небольшом ипотечном кредите. Это позволит при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами большее число заемщиков;

- возможность улучшения жилищных условий за счет залога имеющегося в собственности жилья;

- предоставление государственных субсидий заемщикам при приобретении жилья с помощью ипотечного кредита (система целевых адресных субсидий). Граждане, получающие в установленном порядке субсидии на приобретение жилья, могут использовать их для оплаты части стоимости жилья в дополнение к собственным средствам и ипотечному кредиту.

Основой предлагаемой Программы является создание рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования граждан для приобретения готового жилья на свободном рынке, включая как вновь построенное жилье, так и жилье на вторичном рынке.

3. Статистические данные и прогноз макроэкономических показателей. (прогноз по данным "Ингушетиястат" на 2004-2008 гг.)

Стоимость кредитных средств*

Таблица N 1

N п/п	Наименование статьи расходов	Наименование кредитного учреждения**
		"Россельхозбанк"	"Сбербанк"	ГУП "РО ИЖК РИ"
1	Стоимость кредитных средств, в т.ч.	18,13%	20,5%	15,1%
2	Процентная ставка	17,00%	19,00%	14,00%
3	Прочие расходы***	0,03%	0,40%	-
4	Страхование залогового имущества	1%	1%	1%
5	Стоимость оценки	0,10%	0,10%	0,10%

* - стоимость кредитных средств рассчитана на условиях кредитования 1 млн. рублей на срок 10 лет;

** - Прочие кредитные учреждения, в числе которых ООО КБ "Рингкомбанк", КБ "Сунжа" ООО, Филиал "Южный" АКИБ "Образование" (ЗАО) и др., кредиты населению не предоставляют;

*** - Комиссии банку за обслуживание ссудного счета (единовременно) и др.

Ввод жилья всего, тыс.кв.м.

(рис. 1)

Ввод жилья всего (тыс.кв.м.), в том числе ИЖС

(рис. 2)

Численность населения, тыс. чел.

(рис. 3)

Среднедушевые денежные доходы населения в месяц, руб.

(рис. 4)

Среднемесячная заработная плата работников по полному кругу предприятий

(рис. 5)

Прогноз динамики макроэкономических показателей.

Таблица N 2

N п/п	Наименование показателя	2008	2009	2010	2011
1	Жилищный фонд, тыс.кв.м.	5 551,3	6 467,2	7 288,5	8 082,9
2	Численность населения, тыс.чел.	508,1	515,5	523,0	530,5
3	Среднедушевые денежные доходы населения, руб.	7 033,8	7 772,3	8 495,1	9 174,7
4	Среднемесячная з/п работников по полному кругу предприятий, руб.	9 421,6	10 721,78	11 869,0	13 020,3

Расчет прогноза показателей по п.п. 1, 3, 4 произведен с использованием дефлятора по видам деятельности Минэкономразвития России.

Показатель п. 2 рассчитан на основе данных, предоставленных Министерством экономики и промышленности Республики Ингушетия.

4. Сроки и этапы реализации Программы.

Программа реализуется в течении 5 лет (2009-2013 годы).

Должны быть решены следующие задачи:

а) формирование нормативной правовой основы системы ипотечного жилищного кредитования;

б) создание механизма управления системой ипотечного жилищного кредитования;

в) организация и проведение информационной компании по освещению механизмов улучшения жилищных условий через систему ипотечного жилищного кредитования среди населения Республики Ингушетия;

г) организация подготовки квалифицированного персонала организаций, участвующих в системе ипотечного жилищного кредитования;

д) разработка и принятие ипотечных норм и правил системы ипотечного жилищного кредитования;

е) определение форм государственной и муниципальной поддержки системы ипотечного жилищного кредитования в целях разработки проектов соответствующих нормативных правовых актов;

ж) реализация механизмов привлечения внебюджетных финансовых ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования;

з) реализация механизмов рефинансирования кредитов в системе ипотечного жилищного кредитования и формирование классической - двухуровневой схемы ипотечного кредитования с непосредственным участием федеральным ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию";

и) использование практического опыта реализации пилотных проектов и значительное увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов и совершенствование механизмов привлечения внебюджетных финансовых ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования;

к) реализация механизмов привлечения внебюджетных финансовых ресурсов в систему ипотечного жилищного кредитования.

Финансирование Программы по срокам и ожидаемый результат.

Таблица N 3

Годы	Источники финансирования, млн. руб.		Объемы приобретаемого жилья		Рыночная стоимость 1 кв.м. жилья, тыс. руб.*
	Средства бюджета РИ	Заемные средства	кв.м.	Условных квартир
1	2	3	4	5	6
2009	20	268	12000	150	24
2010	20	386	14000	180	29
2011	20	470	14000	180	35
2012	20	568	14000	180	42
2013	20	680	14000	180	50
Итого	100	2372,0**	68000	870	36,0***

* - прогнозируемый ежегодный рост цен составляет в среднем 20%.

** - прогнозируемые расчеты произведены с учетом того, что федеральное ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" будет рефинансировать все поставляемые закладные и оборачиваемость выкупа закладных будет в среднем составлять 1 раз в месяц.

*** - средняя рыночная стоимость 1 кв.м. жилья.

5. Организационное обеспечение Программы

Внедрение практики ипотечного жилищного кредитования будет осуществлено ГУП "РО ИЖК РИ".

Обеспечение взаимодействия между исполнителями отдельных мероприятий Программы и координацию деятельности участников системы ипотечного жилищного кредитования осуществляет Управление жилищно-коммунального хозяйства Республики Ингушетия, отношения которого строятся с другими субъектами системы ипотечного жилищного кредитования на основе договоров и соглашений.

ГУП "РО ИЖК РИ" осуществляет методическое обеспечение реализации Программы.

Вопросы контроля и отчетности при реализации Программы разрешаются в порядке установленном законодательством.

6. Основные стандарты и требования к долгосрочным ипотечным жилищным кредитам

Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты (займы) (далее - кредит) предоставляются на срок от 3 до 27 лет, но не более срока выхода на пенсию заемщика. Сумма займа составляет не более 80% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога. Заемщик обязан внести первоначальный взнос на оплату части жилья в сумме не менее 20% его стоимости за счет собственных средств.

Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. Сумма кредита и проценты по нему выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными на весь кредитный период). Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора.

Величина ежемесячного платежа по займу не должна превышать 30-40% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий отчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения займа кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения займа (передается в залог кредитору). Это означает, что в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по займу перед кредитором. Оставшаяся после погашения займа сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается заемщику.

Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально удостоверенное согласие на освобождение приобретенного за счет заемных средств и переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Приобретенное за счет кредита жилье должно использоваться заемщиком преимущественно для проживания. Сдача приобретенного жилья в аренду возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

Под основными участниками рынка ипотечного жилищного кредитования понимаются:

а) заемщики - физические лица, граждане Российской Федерации, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (не кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья или на улучшение жилищных условий, обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

б) продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

в) кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном порядке кредиты;

г) региональный оператор - организация, занимающаяся выдачей, обслуживанием и рефинансированием кредитов;

д) органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

е) страховые компании - страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), страхование жизни заемщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

ж) оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

з) риэлтерские фирмы - юридические лица, являющиеся профессиональными посредниками на рынке купли - продажи жилья;

и) инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Требования к кредитам сформулированы исходя из сложившегося отечественного и зарубежного опыта кредитования населения. Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги и облигации.

7. Основные этапы и порядок процесса предоставления кредитов

Кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

В кредитном договоре стороны предусматривают следующие условия: сумма предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и другие.

В договор об ипотеке стороны включают следующие условия: предмет ипотеки; цена передаваемого в ипотеку помещения; существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств); размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами); срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит); указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке); требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества; основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав.

В случае, если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Стандартная процедура получения кредита состоит из следующих основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика. Заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. Кредитор, в свою очередь, оценивает возможность потенциального заемщика возвратить кредит;

2) оценка кредитором вероятности погашения кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Указанная процедура именуется андеррайтинг заемщика. Кредитор проверяет информацию, предоставленную заемщиком, оценивает его платежеспособность и принимает решение о выдаче или дает мотивированный отказ. При положительном решении кредитор рассчитывает сумму кредита и формулирует другие важные условия его выдачи (срок, процентную ставку, порядок погашения);

3) подбор жилья, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора. Заемщик вправе подобрать себе жилье как до обращения к кредитору, так и после. В первом случае продавец жилья и потенциальный заемщик подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право покупки данного жилья потенциальным заемщиком по согласованной сторонами цене в обусловленный сторонами срок. В этом случае кредитор оценивает жилье с точки зрения обеспечения возвратности кредита, а также рассчитывает сумму кредита исходя из доходов заемщика, вносимого первоначального взноса и стоимости жилья. Во втором случае потенциальный заемщик, уже зная сумму кредита, рассчитанную кредитором, может подобрать подходящее по стоимости жилье и заключить с его продавцом сделку купли-продажи при условии, что кредитор будет согласен рассматривать приобретаемое жилье в качестве подходящего обеспечения кредита;

4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости. После подбора квартиры для покупки в кредит, оценщик, услуги которого оплачивает заемщик, осуществляет независимую оценку выбранного заемщиком жилья, а кредитор соотносит ее с размером выдаваемого кредита;

5) заключение договора купли-продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по действующему законодательству. В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор, а заемщик вносит на свой банковский счет собственные денежные средства, которые он планирует использовать для оплаты первоначального взноса. Обеспечение кредита может быть оформлено:

договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с последующей государственной регистрацией возникающей ипотеки;

трехсторонним договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны последовательно и практически одновременно фиксируют, нотариально удостоверяют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю, а также ипотеку данной квартиры в пользу кредитора;

договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу законодательства в момент регистрации договора купли-продажи;

6) проведение расчетов с продавцом жилого помещения. Заемщик осуществляет оплату стоимости жилого помещения по договору купли-продажи, используя сумму первоначального взноса и средства кредита. Целесообразно, чтобы кредитор непосредственно участвовал и полностью контролировал процесс расчетов по договору купли-продажи;

7) страхование предмета ипотеки, жизни заемщика, а также по возможности ответственности заемщика за приобретаемое жилое помещение.

В дальнейшем кредитор производит обслуживание кредита, то есть принимает платежи заемщика, ведет бухгалтерские записи о погашении основной задолженности и процентов, осуществляет все необходимые действия по обслуживанию выданного ипотечного кредита.

В случае выполнения обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, а ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

В случае невыполнения заемщиком и залогодателем условий кредитного договора или договора об ипотеке кредитор обращает взыскание на заложенное жилье в судебном или внесудебном порядке. Предмет ипотеки реализуется, а полученные средства идут на погашение долга кредитору (основной суммы долга, процентов, штрафов, пеней и т.д.), осуществление расходов по процедуре взыскания и продажи предмета ипотеки. Оставшиеся средства получает заемщик.

Для снижения кредитного риска (риск не возврата кредита) необходимо:

а) обеспечить кредитору реальную возможность обращения взыскания и реализации заложенного имущества, создать условия для быстрого рассмотрения в судебных инстанциях дел, связанных с обращением взыскания на предмет залога;

б) создать жилой фонд временного проживания, являющийся специализированным жилым фондом, находящийся в собственности города или района, предоставляющий гражданам жилье по договорам, основанным на срочном и возмездном пользовании недвижимым имуществом;

в) обеспечить надежную систему регистрации земельного участка, недвижимого имущества, ипотеки и других прав в целях уменьшения для кредитора риска появления непредусмотренных прав;

г) выработать надежные процедуры предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

Снижение риска ликвидности непосредственно связано с развитием вторичного рынка ипотечных кредитов, созданием условий для привлечения долгосрочных ресурсов в данную сферу, обеспечением рефинансирования выданных кредитором ипотечных кредитов.

8. Система программных мероприятий

Система программных мероприятий реализации Программы включает финансово-кредитную и организационную базы развития системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования и строительства доступного жилья.

Финансово-кредитная база предусматривает целевое использование средств бюджета Республики Ингушетия, на цели определенные настоящей Программой.

Организационная база предусматривает:

- создание нормативно-правовой основы системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования и строительства доступного жилья в Республике Ингушетия;

- разработку организационно-правовых мероприятий по государственной поддержке приобретения доступного жилья жителями Республики Ингушетия;

- добровольное объединение организационных, производственных и финансовых возможностей субъектов процесса ипотечного жилищного кредитования и строительства доступного жилья с учетом интересов всех его участников;

- для прогнозирования мероприятий Программы, уточнения ее параметров в ходе реализации необходимо ежегодно проводить исследования, связанные с изучением спроса на кредиты для оценки увеличения количества потенциальных участников ипотечного жилищного кредитования в Республике Ингушетия.

Мероприятия по исследованию включают в себя:

- оценку количества граждан - потенциальных участников Программы;

- оценку финансовых возможностей граждан - потенциальных участников Программы;

- оценку спроса граждан - потенциальных участников Программы на объекты недвижимости;

- определение параметров и потребительских качеств жилья, пользующегося спросом граждан - потенциальных участников Программы;

- создание и обслуживание информационной системы по сопровождению и обслуживанию ипотечных сделок.

9. Государственная бюджетная поддержка приобретения жилья населением

9.1 Субсидирование граждан в части процентной ставки по долгосрочному
банковскому ипотечному жилищному кредиту.

Целью государственной поддержки в виде предоставления гражданам бюджетных субсидий для оплаты части ставок по кредитам и займам, полученным для строительства и приобретения жилья, является привлечение в систему жилищного финансирования денежных средств кредитных организаций, страховых организаций, кредитных потребительских кооперативов граждан, строительных и иных организаций.

При этом бюджетная субсидия предоставляется гражданину для оплаты части расходов по обслуживанию процентной ставки по кредиту или займу, полученному им исключительно для целей строительства или приобретения жилья на территории Республики Ингушетия в кредитной организации Российской Федерации или иной организации, имеющей право на осуществление данного вида деятельности в соответствии с федеральным законодательством и участвующей в реализации настоящей Программы, в пределах процентной ставки рефинансирования ЦБ РФ, но не более фактической процентной ставки по кредиту.

Субсидия предоставляется заемщику из бюджета Республики Ингушетия ежемесячно в течении первого года пользования заемными средствами, при условии своевременного погашения кредита и уплаты процентов, начисленных в соответствии с кредитным договором, заключенным с банком. Субсидия на возмещение процентов, начисленных и уплаченных по просроченной ссудной задолженности, не предоставляется.

Перечень категорий граждан, имеющих право на получение бюджетных субсидий для оплаты части процентных ставок по кредитам и займам, полученным для строительства и приобретения жилья, а также порядок предоставления гражданам бюджетных субсидий определяются Правительством Республики Ингушетия.

9.2. Предоставление гражданам бюджетных субсидий для оплаты части стоимости жилья, приобретаемого с помощью ипотечного жилищного займа.

Целью данного вида государственной поддержки является снижение бремени расходов заемщика по обслуживанию ипотечного жилищного займа и выравнивание дисбаланса между размером необходимых средств и размером суммы ипотечного займа или кредита, который гражданин способен получить исходя из уровня его платежеспособности.

Перечень категорий граждан, имеющих право на получение бюджетных субсидий, предельный размер бюджетной субсидии, а также другие условия предоставления бюджетной субсидии определяются Правительством Республики Ингушетия.

Бюджетные субсидии предоставляются гражданам за счет средств бюджета Республики Ингушетия в порядке, установленном Правительством Республики Ингушетия.

Сумма расходов бюджета Республики Ингушетия на предоставление гражданам бюджетных субсидий для оплаты части процентных ставок по кредитам или займам и для оплаты части стоимости жилья, приобретаемого с помощью ипотечного жилищного кредита, полученным для строительства или приобретения жилья, определяется при формировании бюджета Республики Ингушетия на очередной финансовый год.

10. Ресурсное обеспечение Программы

Финансово-кредитный механизм реализации Программы сформирован с целью повышения доступности приобретения жилья для многих категорий граждан, и в первую очередь для лиц, которые способны частично использовать собственные средства и привлекать кредитные ресурсы, в том числе на строительство или иные формы приобретения в собственность доступного жилья.

Финансово-кредитный механизм Программы предусматривает комплексное использование для этих целей различных финансовых источников:

- собственные средства граждан;

- средства Федерального бюджета и бюджета Республики Ингушетия.

В случае положительной конъюнктуры на рынке долгосрочных ипотечных кредитов, привлечение инвестиционных средств на развитие ипотеки в Республике Ингушетия может осуществляться за счет выпуска ипотечных ценных бумаг в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством Республики Ингушетия.

В случае принятия нормативных правовых актов Российской Федерации и Республики Ингушетия, предусматривающих субсидирование граждан с низким уровнем доходов, такие субсидии будут использоваться при реализации настоящей Программы.

В зависимости от материального состояния гражданина, стабильности получения им доходов, наличия жилья в собственности возможны варианты финансирования приобретения или строительства жилья, сочетающие самые различные источники финансирования.

В качестве основных вариантов финансирования приобретения или строительства жилья Программа предусматривает следующее:

- при недостаточности у гражданина собственных денежных средств и соответствующих доходов ему может быть предоставлен долгосрочный ипотечный жилищный кредит (заем) на срок до 27 лет, что позволит мобилизовать недостающие для оплаты жилья средства;

- молодые семьи - участники республиканской целевой программы "Обеспечение жильем или улучшение жилищных условий молодых семей в Республике Ингушетия на 2003-2010 годы", утвержденной Законом Республики Ингушетия от 10 февраля 2006 г. N 6-РЗ могут использовать субсидию, предоставленную на приобретение (строительство) жилья, в том числе субсидию при рождение (усыновлении) ребенка, на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита, либо на погашение кредита;

- сочетание собственных денежных средств гражданина и находящегося в его собственности жилья. В случае нехватки этих средств, региональным оператором или при его содействии кредитной организацией, может быть выдан кредит на условиях соответствующей платежеспособности заемщика и обеспеченности кредита залогом построенного или приобретаемого жилого помещения;

- перспективным представляется механизм, когда строительство жилья полностью финансируется за счет аккумулированных гражданами собственных и заемных средств. При этом широкое распространение должна получить схема финансирования строительства жилья с использованием инструмента первоначального взноса и получения кредита на стадии начала строительства. Кредиты получаемые гражданами, направляются на строительство жилья.

Объем средств на реализацию Программы может ежегодно уточняться при формировании бюджета Республики Ингушетия на очередной финансовый год.

Механизм взаимодействия всех участников Программы, в том числе участие граждан в строительстве доступного жилья через систему долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также привлечение внебюджетных источников будет отрабатываться на демонстрационных зонах пилотного строительства.

11. Объемы и источники финансирования мероприятий Программы

Прогнозируемые объемы финансирования Программы на 2009-2013 годы составят - 2 472 млн. рублей, в том числе:

- бюджет Республики Ингушетия - 100,0 млн. рублей;

-заемные средства - 2372,0 млн. рублей (рефинансирование). Реализация намеченных мероприятий позволит:

- приобрести жилье общей площадью не менее 68,0 тыс. кв. м., что составляет свыше 870 условных квартир;

- обеспечить жильем порядка 870 семей.

12. Организация управления реализацией Программы и контроль за ходом ее исполнения

Управление реализацией Программы осуществляет Управление жилищно-коммунального хозяйства Республики Ингушетия.

В установленном порядке Управление жилищно-коммунального хозяйства Республики Ингушетия направляет отчет о ходе реализации Программы в Министерство финансов Республики Ингушетия.

Органы местного самоуправления Республики Ингушетия вправе самостоятельно разрабатывать соответствующие муниципальные программы в соответствии с мероприятиями Программы.

Контроль за ходом выполнения мероприятий Программы, в пределах своих полномочий, осуществляет Министерство финансов Республики Ингушетия, Министерство экономики и промышленности Республики Ингушетия, Управление жилищно-коммунального хозяйства Республики Ингушетия.

13. Оценка социально-экономической эффективности реализации мероприятий Программы

Эффективность от реализации программных мероприятий следует рассматривать в социальном и экономическом аспектах. Показателем реализации Программы будет являться увеличение объемов долгосрочного ипотечного жилищного кредитования жителей Республики Ингушетия.

Реализация Программы обеспечит:

- доступность жилья для граждан, имеющих средние доходы и нуждающихся в улучшении жилищных условий;

- создание благоприятных условий на территории Республики Ингушетия для развития системы ипотечного жилищного кредитования;

- снижение социальной напряженности в обществе;

- создание дополнительных рабочих мест;

- улучшение демографической ситуации в Республике Ингушетия.

Критерием эффективности реализации Программы станет увеличение размера привлекаемых внебюджетных ресурсов и личных сбережений граждан на строительство доступного жилья и увеличение объема приобретаемого по ипотеке жилья.

Результатом привлечения внебюджетных ресурсов и личных сбережений граждан к реализации Программы станет не только решение проблемы обеспечения жильем граждан, но и улучшение городской и сельской среды за счет комплексного освоения новых территорий.

Эффективность реализации Программы зависит от использования привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков - кредиторов, инвесторов, всех возможных источников финансирования.

Государственная поддержка развития ипотеки сделает кредиты более доступными для жителей Республики Ингушетия.

Сочетание различных источников и способов финансирования Программы позволит увеличить ее ресурсное обеспечение.

Кроме того, жители Республики Ингушетия получат возможность решить свои жилищные проблемы.

В соответствии с настоящей Программой система ипотечного жилищного кредитования в Республике Ингушетия в своем законченном виде будет саморазвивающейся и самодостаточной системой, не требующей дополнительного государственного финансирования.