Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23 марта 2006 г. N А65-6989/2005-СГ2-24 "В удовлетворении иска о взыскании долга по арендной плате, пени, расторжении договора аренды и выселении из занимаемого помещения отказано в связи с отсутствием задолженности ответчика по арендной плате, так как дополнительное соглашение об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы и площади арендуемого помещения признаны незаключенными, поскольку не зарегистрированы в установленном законом порядке" (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению коммунальным имуществом администрации города Казани,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.09.05 и постановление апелляционной инстанции того же суда от 07.12.05 по делу N А65-6989/2005-СГ2-24,

по иску Комитета по управлению коммунальным имуществом администрации города Казани к обществу с ограниченной ответственностью "МарсэМа", город Казань, третье лицо: муниципальное унитарное предприятие "Жилищно-коммунальное управление Советского района города Казани", о взыскании 353003 руб. 90 коп. долга по арендной плате, 102483 руб. 60 коп. пени, расторжении договора аренды от 01.09.02 N 5021-8, выселении из занимаемого помещения,

установил:

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.09.05, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.12.05, отказано в удовлетворении иска Комитета по управлению коммунальным имуществом администрации города Казани к обществу с ограниченной ответственностью "МарсэМа" о взыскании 353003 руб. 90 коп. долга по арендной плате, 102483 руб. 60 коп. пени, расторжении договора аренды от 01.09.02 N 5021-8, выселении из занимаемого помещения.

В кассационной жалобе Комитет по управлению коммунальным имуществом администрации города Казани просит принятые по делу судебные акты отменить, иск - удовлетворить, мотивируя нарушением судом норм материального и процессуального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов суд кассационной инстанции правовых оснований для их отмены не находит.

Как следует из материалов дела, 01.09.02 между Комитетом по управлению коммунальным имуществом администрации города Казани (арендодатель), администрацией Советского района города Казани (балансодержатель) и ООО "МарсэМа" (арендатор) был заключен договор аренды коммунального имущества N 5021-8, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду нежилое помещение площадью 258,8 кв.м, расположенное по адресу: город Казань, улица Академика Губкина, дом 39/1, литер А, для организации торговли продовольственными товарами.

Согласно пункту 2.1 договора аренды арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату в размере - 20679 руб. 45 коп. (без учета НДС).

Пунктом 2.5 договора аренды было предусмотрено право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке.

В соответствии с пунктом 5.1 договора внесение дополнений и изменений в договор аренды, его продление и расторжение, подлежало осуществлению по соглашению сторон.

Срок аренды нежилого помещения был установлен на период с 01.09.02 по 31.08.07.

Предмет аренды был передан арендатору по акту приема-передачи от 01.09.02. Государственную регистрацию договор аренды N 5028-8 прошел 17.10.03.

01.12.02 к договору аренды сторонами было подписано дополнительное соглашение N 1. В соответствии с соглашением на период проведения капитального ремонта арендуемого помещения, арендатор, на период с 01.09.02 по 28.02.03, освобождался от уплаты арендной платы.

Дополнительное соглашение N 1 об изменении договора аренды в части оплаты арендной платы в регистрирующем органе зарегистрировано не было.

11.11.03 арендодателем в адрес арендатора было направлено уведомление N 10102 об изменении ежемесячной арендной платы и установлении ее с 01.12.03 в размере - 60335 руб.

28.03.05 к договору аренды сторонами подписывается дополнительное соглашение N 3, которым арендуемая площадь с 258,8 кв.м уменьшается до 137,1 кв.м. Ежемесячная арендная плата с 01.09.04 устанавливается в размере - 30539 руб. 02 коп, а с 15.02.05 в размере - 23874 руб. 05 коп.

Дополнительное соглашение N 3 в регистрирующем органе также не регистрируется.

Несвоевременное внесение арендной платы явилось основанием для обращения истца в суд с иском о взыскании долга по арендной плате, пени, о досрочном расторжении договора аренды, о выселении из занимаемого нежилого помещения.

Судебные инстанции в удовлетворении иска отказали, установив отсутствие задолженности ответчика по арендной плате.

Отказ в удовлетворении иска был мотивирован выводом о незаключенности дополнительных соглашений от 01.12.02 N 1 и от 28.03.05 N 3, по причине отсутствия их государственной регистрации.

Из материалов дела следует, что договор аренды коммунального имущества от 01.09.02 N 5021-8, в соответствии с требованиями статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, государственную регистрацию прошел 17.10.03. Следовательно лишь с этого времени договор аренды считается заключенным и лишь с этого времени является правомерным требование о взыскании задолженности по арендной плате.

Согласно пункту 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении условий зарегистрированного договора аренды, обязательства сторон сохраняются в виде зарегистрированных изменений.

Дополнительные соглашения об изменении условий договора аренды в части размера арендной платы и площади арендуемого помещения является неотъемлемой частью договора аренды. В связи с тем, что они изменяют содержание и условия договора аренды, на них распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Однако суду не представлены доказательства регистрации дополнительных соглашений от 01.12.02 N 1 и от 28.03.05 N 3, а также письма от 11.11.03 (исх. N 0102), касающихся изменений в зарегистрированный договор аренды.

Следовательно они, в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации считаются незаключенными до тех пор, пока не будут зарегистрированы в установленном законом порядке.

В связи с тем, что изменения в договор аренды в установленном порядке внесены не были, последний продолжал действовать в прежней редакции.

При таких обстоятельствах, в силу статей 433, 453, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность арендатора по внесению ежемесячной арендной платы в размере - 20679 руб. 45 коп. за пользование нежилым помещением общей площадью 258,8 кв.м осталось в рамках договора аренды. У истца же право на взыскание арендных платежей в размере - 60335 руб. 55 коп. с 01.12.03; 30539 руб. 02 коп. с 01.09.04; 23874 руб. 05 коп. с 15.02.05 - не возникло.

За период с июля 2003 года по май 2005 года, согласно расчету истца, размер подлежащей внесению арендной платы составляет - 475627 руб. 35 коп. Ответчиком же, по состоянию на 10.11.04, арендные платежи были внесены на сумму - 544138 руб. 02 коп.

При таких обстоятельствах судебные инстанции оснований для удовлетворения заявленных требований не нашли.

На основе анализа материалов дела судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции от 13.09.05 и постановления апелляционной инстанции от 07.12.05 не находит. Однако мотивировочная часть этих судебных актов подлежит изменению.

Согласно материалам дела договор аренды коммунального имущества от 01.09.02 N 5021-8 в установленном законом порядке был зарегистрирован 17.10.03. Следовательно с этого времени договор аренды считается заключенным, и с этого времени подлежит оплате арендная плата.

За период с 17.10.03 по 31.05.05 арендные платежи подлежали уплате в размере - 403249 руб. 27 коп. (20679 руб. 45 коп. арендная плата х 19,5 месяца). По состоянию на 10.11.04 ответчиком были внесены арендные платежи в размере - 544138 руб. 02 коп.

Следовательно основания для удовлетворения иска Комитета по управлению коммунальным имуществом администрации города Казани - отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд кассационной инстанции постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.09.05 и постановление апелляционной инстанции того же суда от 07.12.05 по делу N А65-6989/2005-СГ2-24 оставить без изменений.

Кассационную жалобу Комитета по управлению коммунальным имуществом администрации города Казани оставить без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.