Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21 октября 2004 г. N А06-1398у-4/04 Суд пришел к правильному выводу о том, что действия органов принудительного исполнения по изъятию недвижимого объекта и передачи его на реализацию в специализированную организацию незаконны, поскольку необходимым условием продажи незавершенного строительством объекта с торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства является регистрация права собственности должника на этот объект. Поскольку в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих возникновение права собственности у должника на данный объект, его изъятие и подготовка к реализации не допускались (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 21 октября 2004 г. N А06-1398у-4/04
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев кассационную жалобу Управления Министерства юстиции Российской Федерации по Астраханской области, г.Астрахань,

на решение от 14.05.04 и постановление апелляционной инстанции от 07.07.04 Арбитражного суда Астраханской области, по делу N А06-1398у-4/04,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "СКФ "Астрастройтех" об обжаловании действий судебного пристава-исполнителя Межрайонного специализированного подразделения N 18 Службы судебных приставов Управления Министерства юстиции Российской Федерации по Астраханской области, с участием Рогозиной С.М., Глуховой Т.В., регистрационной палаты по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Астраханской области, Управления Министерства юстиции Российской Федерации по Астраханской области, СГУ "Фонд федерального имущества", общества с ограниченной ответственностью "Новый стиль", открытого акционерного общества "Астраханьнефтехиммонтаж", Бородина П.П., Радченко О.И., Абрамович В.Н., Горелова Л.Н., Харитонова Ю.В., Плишкина Д.,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Астрастройтех" (далее - ООО "Астрастройтех") обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с заявлением о признании незаконными бездействий судебного пристава-исполнителя Межрайонного специализированного подразделения N 18 службы судебных приставов Министерства юстиции Российской Федерации по Астраханской области по аресту и передачи на торги объекта незавершенного строительства жилого дома, расположенного по адресу: город Астрахань, улица Бертюльская, 7.

Заявление основано на тех обстоятельствах, что спорный объект недвижимости является долевой собственностью, где ООО "Астрастройтех" осуществляет лишь строительство здания на правах генерального подрядчика.

В качестве заинтересованных лиц привлечены: Рогозина С.М., Глухова Т.В., Регистрационная палата по регистрации прав на недвижимое имущество, Управление Министерства юстиции Российской Федерации по Астраханской области, СГУ Фонд федерального имущества, общество с ограниченной ответственностью "Новый стиль", открытое акционерное общество "Астраханьнефтехиммонтаж", граждане Бородин П.П., Радченко О.И., Абрамович В.Н., Плишкин Д., Горелов Л.Н., Харитонов Ю.В.

Решением суда первой инстанции от 14.05.04 заявление общества с ограниченной ответственностью строительно-коммерческой фирмы "Астрастройтех" (далее - ООО СКФ "Астрастройтех") удовлетворено, действия судебного пристава-исполнителя по аресту и передаче на реализацию объекта, незавершенного строительством, признаны незаконными.

Постановлением апелляционной инстанции от 07.07.04 решение суда оставлено без изменения.

Суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что объект, незавершенный строительством, не является собственностью должника в исполнительном производстве, следовательно, его изъятие и передача на торги произведены с нарушением действующего законодательства.

В кассационной жалобе Управления Министерства юстиции Российской Федерации по Астраханской области (далее - Управление), поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, предлагается судебные акты отменить, ссылаясь на то, что бухгалтерский баланс общества СКФ "Астрастройтех" является подтверждающим фактом принадлежности недвижимого объекта должнику. Кроме этого, при описи и аресте имущества каких-либо возражений от органов управления общества не было.

Проверив обоснованность доводов заявителя жалобы, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению в силе по следующим основаниям.

В целях принудительного исполнения исполнительного листа Арбитражного суда Астраханской области от 03.02.04 N 0675-4 судебным приставом-исполнителем Межрайонного спецподразделения N 18 было возбуждено исполнительное производство N 897-3/04 о взыскании с ООО СКФ "Астрастройтех" в пользу предпринимателя Рогозиной С.М. 5417400 рублей основного долга, 1413992 рублей неустойки и 21913 рублей 08 копеек банковских процентов.

В результате обращения взыскания на имущество должника было арестовано (описано) имущество, принадлежащее обществу.

Согласно акта от 05.12.00 аресту подвергнуто: строительное оборудование, автомашина "Камаз", объекты незавершенного строительства по адресу: город Астрахань, улица Бертюльская, 7 по улице Савушкина (котлован), и строительный материал.

На основании постановления судебного пристава-исполнителя от 12.03.04 и заявки от 12.03.04 N 1436-3/04 арестованное имущество выставлено на реализацию.

Постановлением от 19.03.04 в редакции постановления от 23.03.04 определен нижний предел цен для реализации объекта незавершенного строительством по адресу: город Астрахань, ул.Бертюльская, 7.

Данные обстоятельства и явились основанием для обращения должника с заявлением о признании незаконными действий судебного пристава-исполнителя по аресту и передаче на реализацию незавершенного строительством объекта по улице Бертюльской, 7.

Давая надлежащую оценку фактическим обстоятельствам дела, суды двух инстанций пришли к правильному выводу о том, что органы принудительного исполнения без законных на то оснований произвели изъятие недвижимого объекта и передали его на реализацию в специализированную организацию.

Согласно пункту 1 статьи 48 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо отвечает по своим обязательствам принадлежащим ему имуществом.

В соответствии со статьями 219, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Право на незавершенный строительством объект регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.

С учетом того, что в силу пункта 1 статьи 2 названного Закона государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, судебный пристав-исполнитель нарушил порядок обращения взыскания на имущество должника в части ареста недвижимого имущества, не принадлежащего ООО "СКФ "Астрастройтех".

Судебным приставом-исполнителем не учтено, что объект, незавершенный строительством, не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в установленном в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Не учтены и органами принудительного исполнения и требования статей 62 и 63 Закона "Об исполнительном производстве" в их правовой взаимосвязи со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, где продажа имущества должника с торгов при обращении на него взыскания есть особый способ заключения договора купли-продажи этого имущества.

Следовательно, необходимым условием продажи незавершенного строительством объекта с торгов в порядке обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства является регистрация права собственности должника на этот объект.

При уклонении должника от регистрации права регистрация его прав должна быть проведена судебным приставом-исполнителем в порядке подготовки торгов данным объектом, а свидетельство о государственной регистрации вместе с другими документами, характеризующими объект, должно быть передано специализированной организации, проводящей торги (пункт 17 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.01 N 59).

Поскольку в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих возникновение права собственности ООО СКФ "Астрастройтех" на не завершенный строительством жилой дом по улице Бертюльская, 7 в виде первого этажа здания, его изъятие и подготовка к реализации не допускались.

Суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод, что ООО "СКФ "Астрастройтех" является генеральным подрядчиком строительства спорного объекта, финансирование которого производилось дольщикамин.

При таких обстоятельствах судебным приставам-исполнителям необходимо было определять участие должника в строительстве дома с установлением стоимости доли в общей собственности товарищей (статья 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Бухгалтерский баланс должника правового значения по вопросам принадлежности недвижимого имущества должнику не имеет.

Поскольку при рассмотрении спора суды двух инстанций сделали обоснованные выводы на основании материалов дела и правильно применили нормы права, оснований для отмены судебных актов не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа постановила:

Решение от 14.05.04, постановление апелляционной инстанции от 07.07.04 Арбитражного суда Астраханской области по делу А06-1398у-4/04 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.