Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25 апреля 2007 г. N А65-15773/2006-СГ1-17 Кассационная жалоба по делу о признании частично недействительным договора залога земельного участка с нежилым помещением удовлетворена, поскольку ответчик после заключения договора купли-продажи и передачи незавершенного объекта недвижимости истцу, этот же объект недвижимости в рамках договора залога передал в залог банку. Такие действия ответчика являются неправомерными (извлечение) (отменено)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 25 апреля 2007 г. N А65-15773/2006-СГ1-17
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 ноября 2007 г. N 9822/07 настоящее Постановление отменено

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу предпринимателя Рахматуллина Каусара Мухаметовича, село Актаныш, Актанышский район, Республика Татарстан,

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2007 по делу N А65-15773/2006-СГ1-17,

по иску предпринимателя Рахматуллина Каусара Мухаметовича, село Актаныш, Актанышский район, Республика Татарстан, к предпринимателю Бадрашитовой Ирине Мазгаровне, село Актаныш, Актанышский район, Республика Татарстан, Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации в лице Актанышскго отделения N 4688, село Актаныш, Актанышский район, Республика Татарстан, третье лицо: Главное управление Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, город Казань, о признании частично недействительным договора залога земельного участка с нежилым помещением, нежилого помещения и квартиры от 24.03.2004, об обязании исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи об ограничении права собственности (ипотеки) на земельный участок,

установил:

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.10.2006 частично удовлетворен иск предпринимателя Рахматуллина Каусара Мухаметовича. Договор залога земельного участка с нежилым помещением (магазин "Гузель"), нежилого помещения (кафе) и квартиры от 24.03.2004 признан недействительным в части передачи в качестве залога здания кафе (незавершенное строительством нежилое помещение), расположенного по адресу: Республика Татарстан, Актанышский район, село Актаныш, улица Вахитова, с кадастровым номером 16:04:010111:0040:0030.

В удовлетворении иска об обязании Главного управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи от 24.03.2004 об ограничении права собственности (ипотеки) на нежилое строение (кафе) с кадастровым номером 16:04:010111:0040:0030 - отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2007 отменено решение суда первой инстанции от 10.10.2006 в части признания договора залога земельного участка с нежилым помещением (магазин "Гузель"), нежилого помещения (кафе) и квартиры от 24.03.2004 недействительным в части передачи в качестве залога здания кафе, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Актанышский район, село Актаныш, улица Вахитова, с кадастровым номером 16:04:010111:0040:0030.

В иске предпринимателя Рахматуллина Каусара Мухаметовича в части признания договора залога земельного участка с нежилым помещением (магазин "Гузель"), нежилого помещения (кафе) и квартиры от 24.03.2004 недействительным в части передачи в качестве залога здания кафе, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Актанышский район, село Актаныш, улица Вахитова, с кадастровым номером 16:04:010111:0040:0030 - отказано.

В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Рахматуллин К.М. просит отменить постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2007, оставить в силе решение суда первой инстанции от 10.10.2006, мотивируя нарушением судом норм материального права.

До принятия постановления по делу судебной коллегией Федерального арбитражного суда Поволжского округа в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 25.04.2007 (на 16 час. 30 мин.).

До рассмотрения кассационной жалобы по существу было рассмотрено ходатайство Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) в лице Актанышского отделения N 4688 об отказе Салаватову Ф.Р. участвовать в судебном заседании в качестве представителя истца.

По результатам рассмотрения ходатайства судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа оснований для его удовлетворения не нашла.

Проверив законность обжалуемого судебного акта суд кассационной инстанции считает, что постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2007 подлежит отмене, а решение суда первой инстанции от 10.10.2006 - оставлению в силе.

Как следует из материалов дела, 24.03.2004 между предпринимателем Бадрашитовой И.М. (залогодатель) и Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации в лице Актанышского отделения N 4688 (залогодержатель) был заключен договор залога земельного участка с нежилым помещением (магазин "Гузель"), нежилого помещения (кафе) и квартиры. По условиям договора Бадрашитова И.М. с целью обеспечения договора кредитования от 19.03.2004 передала залогодержателю в залог земельный участок с кадастровым номером N 16:04:01:0120:0058, размещенное на нем нежилое помещение (магазин "Гузель") и здание кафе (незавершенное строительством), расположенный по адресу: Республика Татарстан, Актанышский район, село Актаныш, улица Вахитова.

Объект недвижимости принадлежал предпринимателю Бадрашитовой И.М. на праве собственности.

Мотивируя тем, что до заключения договора залога между предпринимателем Бадрашитовой И.М. и предпринимателем Рахматуллиным К.М. был заключен договор купли продажи нежилого помещения от 09.03.2004 N 1/04, последний обратился в суд с иском о признании договора залога от 24.03.2004 недействительным.

Суд первой инстанции требование истца удовлетворил частично. Признал недействительным договор залога от 24.03.2004 в части передачи в качестве залога здание кафе (незавершенное строительством нежилое помещение), расположенное по адресу: Республика Татарстан, Актанышский район, село Актаныш, улица Вахитова, с кадастровым номером 16:04:010111:0040:0030. Решение мотивировано тем, что в залог было передано имущество, бывшее предметом обязательства предпринимателя Рахматуллина К.М. в рамках договора купли-продажи от 09.03.2004 N 1/04, заключенного между предпринимателем Рахматуллиным К.М. и предпринимателем Бадрашитовой И.М.

Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части частичного признания договора залога от 24.03.2004 недействительным отменил. В удовлетворении иска в этой части отказал, по мотиву отсутствия государственной регистрации договора купли-продажи от 09.03.2004 N 1/04.

На основе анализа материалов дела судебная коллегия Федерального арбитражного суда Поволжского округа считает, что постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2007 подлежит отмене, а решение суда первой инстанции от 10.10.2006 оставлению в силе на основании следующего.

Между предпринимателем Рахматуллиным К.М. (покупатель) и предпринимателем Бадрашитовой И.М. (продавец) 09.03.2004 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества N 1/04. По условиям договора продавец обязался передать покупателю нежилое помещение (объект незавершенного строительством) общей площадью 324 кв.м, расположенное по адресу: Республика Татарстан, Актанышский район, село Актаныш, улица Вахитова.

Передаваемый объект включал в себя:

- здание кафе с кадастровым номером 16:04:010111:0040:0030, находящийся в собственности продавца согласно регистрации права собственности за N 16-01/04-2/2001-1133, выданный филиалом Государственной регистрационной палаты при Министерстве юстиции Республики Татарстан в Актанышском районе от 09.01.2002;

- достроенные пристрой, докрытая кровля железобетонными плитами перекрытия и сооруженная крыша сложной конструкции из деревянного каркаса с покрытым большей части площади крыши профнастилом, еще не прошедшие регистрацию в Актанышском филиале Государственной регистрационной палаты при Министерстве юстиции Республики Татарстан;

- металлические двухстворчатые ворота и забор, ограждающие оговоренный выше земельный участок с подъездным путем к этим воротам от улицы Вахитова, принадлежащие продавцу.

По акту приема-передачи от 16.03.2004 условия договора купли-продажи от 09.03.2004 N 1/04 были исполнены. Недостроенный объект недвижимости был передан предпринимателю Рахматуллину К.М.

После этого по договору залога от 24.03.2004, с целью обеспечения договора кредитования от 19.03.2004, предприниматель Бадрашитова И.М. передала Актанышскому отделению N 4688 Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации в залог здание кафе (незавершенное строительством нежилое помещение), являвшееся предметом договора купли-продажи от 09.03.2004 N 1/04.

В соответствии с пунктами 2.3 и 2.4 договора залога предприниматель Бадрашитова И.М. гарантировала, что имущество, переданное в залог, не обременено правами других лиц.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости.

До государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

После передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение (пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

По данному делу предприниматель Бадрашитова И.М. после заключения договора купли-продажи от 09.03.2004 N 1/04 и передачи незавершенного объекта недвижимости предпринимателю Рахматуллину К.М., этот же объект недвижимости в рамках договора залога от 24.03.2004 передала в залог Актанышскому отделению N 4688 Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации.

Такие действия предпринимателя Бадрашитовой И.М. являются неправомерными.

В связи с удовлетворением требований кассационной жалобы предпринимателя Рахматуллина К.М. судебные расходы по кассационной жалобе подлежат отнесению на ответчиков.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 286, 287, 288, 289, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд кассационной инстанции постановил:

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2007 по делу N А65-15773/2006-СГ1-17 отменить.

Оставить в силе решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.10.2006.

Кассационную жалобу предпринимателя Рахматуллина Каусара Мухаметовича удовлетворить.

Взыскать с предпринимателя Бадрашитовой Ирины Мазгаровны в пользу предпринимателя Рахматуллина Каусара Мухаметовича 500 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе.

Взыскать с Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации в лице Актанышскго отделения N 4688 в пользу предпринимателя Рахматуллина Каусара Мухаметовича 500 руб. в возмещение расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе.

Арбитражному суду Республики Татарстан выдать исполнительные листы.

Постановление арбитражного суда кассационной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.