Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 8 февраля 2007 г. N А55-5816/2006-13 Дело о понуждении произвести зачет направлено на новое рассмотрение, поскольку при установлении суммы арендной платы, суду следует определить, вправе ли арендодатель начислять арендную плату за период производства арендодателем капитального ремонта с учетом целевого назначения, передаваемого во временное пользование нежилого помещения (размещение кафе) (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 8 февраля 2007 г. N А55-5816/2006-13
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Тамань", г.Самара,

на решение от 9 августа 2006 года Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-5816/2006-13,

по иску общества с ограниченной ответственностью "Тамань", г.Самара, к Комитету по управлению имуществом города Самары о понуждении произвести зачет,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Тамань", г.Самара, обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом города Самары об обязании ответчика зачесть стоимость капитального ремонта в размере 271715 руб. в счет арендных платежей по договору аренды N 963818А от 25.03.2002 г.

Решением от 09.08.2006 г. Арбитражного суда Самарской области в удовлетворении иска отказано в связи с отсутствием у арендатора правовых оснований требовать зачета стоимости капитального ремонта в счет арендной платы.

Суд первой инстанции исходил при этом из того, что арендатор произвел капитальный ремонт помещения без предварительного согласования сметы и дополнительного соглашения с арендодателем, в нарушение пункта 8.1 договора и статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд также указал в решении на недоказанность истцом наличия расходов по капитальному ремонту.

В апелляционной инстанции суда законность данного решения суда не проверялась.

В кассационной жалобе общество с ограниченной ответственностью "Тамань" просит решение суда первой инстанции отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права и неполным исследованием доказательств, дело направить на новое рассмотрение.

Заявитель кассационной жалобы считает, что судом неправильно применена статья 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, не учтено, что капитальный ремонт произведен истцом с согласия арендодателя, имеет место неосновательное обогащение ответчика в связи с отказом возместить истцу стоимость капитального ремонта.

Проверив в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции находит его подлежащим отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Правовые отношения сторон возникли из договора от 25.03.2002 г. N 963818А аренды нежилого помещения площадью 310 кв.м, расположенного по адресу: г.Самара, ул.М.Горького, 119, литер А.

Судом установлено, что по истечении срока действия договора 31.12.2002 г. в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации он был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

Судом также установлено, что в момент передачи арендатору помещение было непригодно к использованию и требовало капитального ремонта.

В соответствии с пунктом 8.1 договора в случае необходимости арендатор обязан самостоятельно произвести капитальный ремонт объекта за счет собственных средств в соответствии со сметой расходов, предварительно согласованной с арендодателем. Расходы арендатора на капитальный ремонт могут засчитываться в счет арендной платы за помещение в соответствии с дополнительным соглашением между арендодателем и арендатором.

В период с 2002 по 2004 гг. истец за счет собственных средств произвел перепланировку и капитальный ремонт арендованного помещения. Стоимость ремонта согласно проектно-сметной документации, утвержденной обществом с ограниченной ответственностью "Горжилпроект", составила 3068878 руб. 60 коп. Истец утверждает, что фактические затраты оказались значительно выше.

Перепланировка и капитальный ремонт помещений произведены с согласия арендодателя и в соответствии с распоряжением N 1360 от 24.12.2002 г. администрации Самарского района г.Самары.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Возложение законом на арендодателя обязанности производить капитальный ремонт обусловлено его основной обязанностью предоставить арендатору имущество в состоянии, которое позволяет использовать имущество по назначению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Поскольку помещение было передано истцу в непригодном для использования состоянии, возложение договором обязанности по капитальному ремонту на арендатора не означает отсутствие права у арендатора на возмещение стоимости произведенных по капитальному ремонту затрат.

Право засчитать эти затраты в счет арендной платы предоставлено ему законом, и несогласование дополнительного соглашения и сметы с арендодателем не может лишать его права на возмещение произведенных затрат.

В противном случае в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендодателя возникает неосновательное обогащение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенные обстоятельства.

Кроме того, при установлении суммы арендной платы, суду следует определить, вправе ли арендодатель начислять арендную плату за период производства арендодателем капитального ремонта с учетом целевого назначения, передаваемого во временное пользование нежилого помещения (размещение кафе).

В связи с переименованием Комитета по управлению имуществом г.Самары в Департамент управления имуществом городского округа Самара на основании постановлений главы городского округа Самара N 2176 от 29.08.2006 г. и N 2357 от 02.10.2006 г., надлежащим ответчиком по делу считать Департамент управления имуществом городского округа Самара.

На основании изложенного, решение суда от 09.08.2006 г. подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права и неполным исследованием доказательств.

Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

Решение от 9 августа 2006 года Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-5816/2006-13 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию того же суда.

Распределение расходов по государственной пошлине по кассационной жалобе произвести суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.