Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 8 ноября 2007 г. N А65-1597/07 "Поскольку за обществом образовалась задолженность по арендной плате, исковое требование в части взыскания указанной задолженности и неустойки удовлетворено, Разрешая спор в части требования истца о расторжении договора и возврата предмета аренды, суд установил, что истцом при направлении предупреждения о расторжении договора не соблюдены положения п.2 ст.452 ГК РФ, в связи с чем в указанной части иск правомерно оставлен без удовлетворения" (извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Комитета земельных и имущественных отношений города Казани,

на решение от 15 мая 2007 года Арбитражного суда Республики Татарстан и постановление от 25 июля 2007 года Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А65-1597/2007,

по иску Комитета земельных и имущественных отношений города Казани к обществу с ограниченной ответственностью "Амстердам", город Казань, о взыскании 225040 руб. 28 коп. арендной платы, 199782 руб. 94 коп. пени, расторжении договора аренды, освобождении земельного участка,

установил:

Комитет земельных и имущественных отношений города Казани обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Амстердам" о взыскании арендной платы в размере 225040 руб. 28 коп., неустойки по договору в размере 199782 руб. 94 коп., расторжении договора аренды от 11.02.1997 N 1246 и изъятии земельного участка общей площадью 173 кв. метра, имеющего ориентиры по адресу: город Казань, улица Максимова.

Иск мотивирован следующими обстоятельствами.

На основании заключенного договора общество использует земельный участок, однако арендную плату не вносит, при этом, за нарушение срока оплаты арендатор обязан выплатить договорную неустойку, кроме этого, поскольку общество "Амстердам" не вносит арендную плату более двух раз подряд, арендодателем было направлено требование о расторжении договора по основанию, предусмотренному статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в результате чего объект аренды должен быть возвращен муниципальному образованию.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.05.2007, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного суда от 25.07.2007, иск удовлетворен частично, с общества "Амстердам" взыскано 225040 руб. основного долга, 50000 руб. пени, в части требования о расторжении договора аренды от 11.02.1997 N 1246 иск оставлен без рассмотрения. В остальной части иска отказано.

Судебные инстанции, принимая судебные решения, исходили из того, что факт использования земельного участка обществом доказан документально, соответственно, требования Комитета в части взыскания арендной платы за указанный период с начислением неустойки, уменьшенной на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат удовлетворению.

Оставляя иск без рассмотрения в отношении требования о расторжении договора аренды, суды установили, что Комитетом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку требование о расторжении было направлено не по месту нахождения общества "Амстердам". Как следствие, отказано судом в иске о возврате предмета аренды, со ссылкой на действующий договор от 11.02.1997 N 1246.

В кассационной жалобе Комитета, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты в части оставления иска без рассмотрения и отказа в изъятии участка предлагается отменить со ссылкой на неполную оценку всех обстоятельств дела и неправильное применение положений статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе и выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что судебные акты в оспариваемой части подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

На основании постановления главы администрации города Казани от 14.10.1996 N 1420 "Об отводе ООО "Амстердам" земельного участка по улице Максимова", между администрацией города Казани (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 11.02.1997 N 1246, по условиям которого арендатору предоставлен во временное пользование земельный участок общей площадью 173 кв. метра, имеющий ориентиры: город Казань, улица Максимова, для строительства торгового павильона.

Срок аренды установлен до 14.10.2006 (пункт 1.3 договора аренды от 11.02.1997 N 1246).

Границы описания смежных землепользователей описаны в приложении N 1 к договору аренды.

Согласно пунктам 2.1-2.3 договора, арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 15 числа, размер платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения законодательства.

В случае неуплаты арендной платы в соответствии с пунктом 2.5 договора, с арендатора взимается пени в размере 0,2% за каждый день просрочки.

Поскольку по состоянию на 23.10.2006 за обществом образовалась задолженность в размере 283181 руб. 22 коп., Комитетом земельных и имущественных отношений направлено требование от 23.10.2006 за N 21115 о необходимости исполнения обязательства в срок до 06.11.2006, при этом обществу со ссылкой на пункт 5 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации было предложено досрочно внести арендную плату за два срока подряд вследствие существенного нарушения арендатором срока внесения арендной платы.

Требования Комитета, указанные в письменном предупреждении, обществом "Амстердам" выполнены не были, что и послужило основанием для обращения арендодателя с настоящим иском.

Разрешая спор в части требования Комитета о расторжении договора и возврата предмета аренды, судебные инстанции исследовали все фактические обстоятельства и материалы дела и дали им правильную правовую оценку.

В силу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Однако конструкция названной законодательной нормы позволяет сделать вывод о том, что указанное предупреждение само по себе, не является предложением об изменении или расторжении договора аренды, поскольку право требовать расторжения указанного вида договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Правила статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентируют процедуру расторжения договора аренды, соответственно, действуют общие положения, содержащиеся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме, требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучение ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Аналогичная правовая позиция относительно применения норм статьи 452 и статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации изложена в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.

В направленном ответчику предупреждении ставился вопрос только о необходимости погашения задолженности по арендной плате с требованием о досрочном внесении арендной платы за два срока подряд.

Следовательно, выводы суда о том, что истцом при направлении предупреждения не были соблюдены положения пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованны.

Необходимо отметить, что требование о расторжении договора должно определенно выражать волю лица, направленную именно на прекращение обязательственных правоотношений на будущее время.

Исследуя содержание письменного предложения Комитета (предупреждение от 23.10.2006 N 21115), где арендодатель, констатируя о наличии задолженности со ссылкой на конкретную норму, предлагает внести аренду за два срока подряд, обществу "Амстердам" (арендатору) в альтернативном порядке по отношению к досрочному внесению платы, предложено добровольно расторгнуть договор.

Следовательно, поскольку рассмотрение вопроса о расторжении договора поставлено Комитетом на усмотрение арендатора, указанное предложение не может служить надлежащим доказательством о соблюдении досудебного порядка, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правомерно сделан вывод суда первой инстанции о том, что арендодателем не представлены надлежащие доказательства о направлении названного требования по фактическому местонахождению ООО "Амстердам".

Из анализа представленных документальных доказательств следует, что общество "Амстердам" находится по адресу: город Казань, улица Максимова, дом 33 (выписка из Единого государственного реестра юридических лиц от 27.02.2007).

Кроме этого, вступившим в законную силу судебным актом по делу N А65-1595/2007, принятым между теми же сторонами, установлено, что направление Комитетом предложений, основанных на статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, обществу "Амстердам" по адресу: город Казань, улица Тимерязева, дом 10/2, кв.32, не считается надлежащим, поскольку местом нахождения юридического лица признается: город Казань, ул.Максимова, дом 33.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, объект аренды подлежит возврату при прекращении договора аренды.

Комитет земельных и имущественных отношений не представил каких-либо доказательств, свидетельствующих о расторжении и, как следствие, прекращении договора аренды от 11.02.1997 N 1246, возобновленного с 14.10.2006 по статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, на тех же условиях на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах оснований для отмены судебных актов в оспариваемой части, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, постановил:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.05.2007 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2007 по делу А65-1597/07 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.