Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14 мая 2008 г. N А72-5802/2007 Дело о расторжении договора направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не предложил истцу представить доказательства в обоснование наличия одновременно четырех условий расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств. Данный вопрос надлежащим образом судом не исследован (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 14 мая 2008 г. N А72-5802/2007
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление ФАС ПО от 27 февраля 2009 г. N А72-5802/2007

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытого акционерного общества), город Москва, в лице Димитровградского отделения N 4272 Сбербанка России, город Димитровград Ульяновской области,

на постановление от 14 февраля 2008 года Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А72-5802/2007,

по иску Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (открытого акционерного общества), город Москва, в лице Димитровградского отделения N 4272, город Димитровград Ульяновской области, к индивидуальному предпринимателю Кулгариной Людмиле Сергеевне, город Димитровград Ульяновской области, о расторжении договора,

установил:

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации в лице Димитровградского отделения N 4272 Сбербанка России обратился с иском к индивидуальному предпринимателю Кулгариной Л.С. (арендодатель) о досрочном расторжении договора от 21.10.03 N 32-03/ДС аренды муниципального имущества - встроенных нежилых помещений общей площадью 112,08 кв.м, расположенных по адресу: Ульяновская область, город Димитровград, улица Куйбышева, 259.

Исковые требования мотивированы тем, что в связи с приобретением в собственность другого помещения у истца отпала необходимость в использовании арендуемого помещения.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 16.11.07 (л.д. 80) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом города Димитровграда.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 30.11.07 иск удовлетворен.

При этом суд исходил из пункта 4.5 договора о том, что при досрочном расторжении договора сторона, желающая прекратить договорные отношения, уведомляет другую сторону об этом не позднее, чем за один месяц.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.08 решение отменено, в иске отказано.

Постановление мотивировано тем, что пункт 4.5 договора предусматривает лишь порядок досрочного расторжения договора, и действует во взаимосвязи с пунктами 4.6 и 4.7, содержание которых соответствует статье 619 и пункту 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации. Пункт 4.7 устанавливает в качестве единственного основания расторжения договора по требованию арендатора непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Истец наличие данного основания расторжения договора не доказал. Факт приобретения другого помещения не является основанием для расторжения договора аренды по требованию арендатора.

В кассационной жалобе заявитель - Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество), город Москва, в лице Димитровградского отделения N 4272 Сбербанка России - просит отменить постановление апелляционной инстанции, оставить в силе решение, ссылаясь на необоснованность вывода суда апелляционной инстанции о том, что пункт 4.5 договора следует рассматривать в совокупности с пунктом 4.7 договора. Арендуемое помещение перестало обеспечивать быстрое и эффективное обслуживание клиентов банка, в связи с чем истцом было приобретено другое помещение.

До принятия постановления судом кассационной инстанции был объявлен перерыв в заседании 13.05.08 до 14 часов 30 минут 14.05.08 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность решения и постановления в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости их отмены и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как видно из материалов дела, 21.10.03 Комитет по управлению имуществом города Димитровграда (арендодатель) и Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) (арендатор) заключили договор N 32-03/ДС/238 аренды муниципального имущества (л.д. 8-12), по условиям которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование встроенные нежилые помещения общей площадью 112,08 кв.м, расположенные по адресу: Ульяновская область, город Димитровград, ул. Куйбышева, 259, кадастровый номер 73:23:010610:0025:0031920001:101801-103501, а арендатор принимает в аренду указанное имущество с целью использования его для услуг банка (п. 1.1).

Договор заключен со сроком действия с 21.10.2003 по 20.10.2013 (п. 4.1 договора) и зарегистрирован в установленном законом порядке.

В дальнейшем по договору купли-продажи N 17-2005 от 26.12.05 (л.д. 48-50) право собственности на указанные нежилые помещения перешло к индивидуальному предпринимателю Кулгариной Л.С.

Поскольку в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора, истец продолжал пользоваться арендуемым помещением в соответствии с условиями договора N 32-03/ДС/238 от 21.10.03.

Письмом от 08.02.07 N 12/849 (л.д. 28) истец уведомил ответчика о планируемом досрочном расторжении договора аренды от 21.10.03 N 32-03/ДС в связи с тем, что операционную кассу вне кассового узла N 4272/054 Димитровградского отделения N 4272 Сбербанка России планируется перевести в другое нежилое помещение, ориентировочно приобретаемое Сбербанком России (ОАО) в третьем квартале 2007.

Ответчик письмом от 28.02.07 (л.д. 26-27) сообщил истцу о своем несогласии с досрочным расторжением договора аренды от 21.10.03 N 32-03/ДС, мотивируя отказ тем, что отсутствие у Сбербанка потребности в дальнейшем использовании арендуемых помещений в качестве основания для досрочного расторжения договора не предусмотрено ни законом, ни договором аренды.

Письмом от 30.07.07 N 889 (л.д. 16) истец вновь обратился к ответчику с уведомлением о досрочном расторжении договора аренды муниципального имущества от 21.10.03 N 32-03/ДС с 30.08.07, направив соглашение N 1 о расторжении договора и акт приема-передачи (возврата) нежилых помещений.

10.08.07 представители Димитровградского отделения N 4272 Сбербанка России составили акт о том, что индивидуальный предприниматель Кулгарина Л.С., будучи надлежащим образом извещенной о времени, дате и месте передачи нежилого помещения, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, ул. Куйбышева, 259, для подписания акта приема-передачи (возврата) не явилась (л.д. 33).

19.12.06 Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации по договору купли-продажи N 458 приобрел помещения магазина общей площадью 226,94 кв.м, расположенные по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, ул. Куйбышева, 257. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 07.02.07 серии 73АТ N 529994 (л.д. 78).

В указанном помещении в соответствии с протоколом заседания Правления от 12.12.06 N 32 (л.д. 67) истцом размещена операционная касса вне кассового узла N 4272/054, в связи с чем у Банка отпала необходимость в дальнейшем использовании арендованных по договору аренды муниципального имущества от 21.10.03 N 32-03/ДС нежилых помещений.

В соответствии с частью 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Перечень оснований, по которым возможно досрочное расторжение договора аренды по требованию арендатора, установлен статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пункт 4.7 договора N 32-03/ДС от 21.10.03 воспроизводит пункт 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии непригодном для использования.

Других оснований досрочного расторжения договора по требованию арендатора договор N 32-03/ДС от 21.10.03 не предусматривает.

Доказательств того, что арендуемое помещение стало непригодным для использования, истец суду не представил.

Отсутствие необходимости в дальнейшей аренде помещения не является основанием для расторжения спорного договора согласно его условий, а также норм статей 450 и 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции правильно указал на то, что пункт 4.5 договора содержит не основания, а порядок досрочного расторжения договора: сторона, желающая прекратить договорные отношения, уведомляет другую сторону об этом не позднее, чем за один месяц.

Данный пункт следует применять в совокупности с пунктами 4.6 и 4.7 договора, предусматривающими основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и арендатора.

В этой связи решение суда первой инстанции обоснованно отменено судом апелляционной инстанции.

Однако, отказав в иске, суд апелляционной инстанции не учел, что истец, заявляя исковые требования, сослался одновременно на статью 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом суд первой инстанции в нарушение статьи 135 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предложил истцу уточнить исковые требования применительно к содержанию статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и представить доказательства в обоснование наличия одновременно четырех условий расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (пункты 1-4 части 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, в соответствии с частью 1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды первой и апелляционной инстанций на всех стадиях арбитражного процесса должны содействовать достижению сторонами соглашения в оценке обстоятельств в целом или в отдельных частях, проявлять в этих целях необходимую инициативу, использовать свои процессуальные полномочия и авторитет органа судебной власти.

Обстоятельства, касающиеся расторжения договора на основании статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации судом первой инстанции не исследовались и не оценивались. Однако суд апелляционной инстанции указал в своем постановлении, что истец не доказал наличие одновременно совокупности четырех условий, предусмотренных частью 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, в ходе которого суду следует устранить вышеотмеченные упущения и разрешить спор с соблюдением норм материального и процессуального права.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции постановил:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 30 ноября 2007 года и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2007 года по делу N А72-5802/2007 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ульяновской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.