Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18 апреля 2008 г. N А55-1747/2007 Кассационные жалобы по делу об изменении договора аренды недвижимого имущества оставлены без удовлетворения, так как какие-либо неправомерные действия или бездействия со стороны ответчика отсутствуют. Поскольку изменение размера арендной платы возможно только путем составления дополнительного соглашения к договору аренды, выражающего волеизъявление сторон, то наличие спора о данном условии договора не может быть расценено как нарушение имущественного права истца. Следовательно, отсутствуют основания для взыскания убытков (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 18 апреля 2008 г. N А55-1747/2007
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Территориального управления федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области, город Самара, открытого акционерного общества "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер", город Самара,

на решение от 18 июня 2007 года Арбитражного суда Самарской области и постановление от 18 января 2008 года Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А55-1747/2007,

по иску Территориального управления федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области, город Самара, к открытому акционерному обществу "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер", город Самара, об изменении договора аренды,

установил:

Территориальное управление федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к открытому акционерному обществу "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер" (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) о внесении следующих изменений в договор аренды недвижимого имущества от 06.10.04 N 238:

1. установить размер арендной платы (без учета НДС) в сумме 870264 руб. в месяц на основании отчета об оценке N 1/28/11-05/71 от 14.12.05, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Интер-Стандарт";

2. дополнить договор аренды от 06.10.04 N 238 пунктами следующего содержания:

- "Арендодатель оставляет за собой право изменить ставку арендной платы, но не чаще одного раза в год на основании отчета независимого оценщика, представленного Арендатором";

- "Арендатор не реже 1 раза в год обязуется представлять Арендодателю отчет независимого оценщика для корректировки размера арендной платы";

- "НДС рассчитывается Арендатором самостоятельно и перечисляется в установленном порядке отдельным платежным поручением в отделение федерального казначейства по месту регистрации Арендатора в соответствии с пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации".

Кроме того, истец просил суд взыскать с ответчика убытки, причиненные незаключением дополнительного соглашения к договору, в сумме 7401762 руб. 21 коп. и неустойку в сумме 6832592 руб. 23 коп., всего - 14234354 руб. 44 коп.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 18.06.07 иск удовлетворен частично: в договор от 06.10.04 N 238, заключенный между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации и открытым акционерным обществом "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер" на аренду нежилого административного здания, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Самарский район, улица М. Горького, дом 105, литера А, А1, площадью 2014,5 кв.м внесены изменения: установлен размер арендной платы (без учета НДС) в сумме 870264 руб. в месяц. В остальной части иска отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.08 решение оставлено без изменения.

Судебные акты в части изменения размера арендной платы мотивированы тем, что условия заключенного между сторонами договора не ограничивают право сторон на изменение арендной платы, установленное в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Напротив, пункт 7.3 договора определяет, что пересмотр арендной платы производится ежегодно. Таким образом, стороны добровольно приняли на себя обязательства по пересмотру размера арендной платы. Согласно пункту 5.1 договора предусмотрено, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением. Поскольку ответчик не подписал в указанный срок дополнительное соглашение, истец был вправе обратиться с иском об изменении условий заключенного договора.

В части отказа во взыскании убытков и процентов судебные акты мотивированы отсутствием доказательств противоправности поведения ответчика, вины его в причинении истцу убытков, причинной связи между действиями ответчика и наступлением для истца каких-либо неблагоприятных последствий.

В кассационной жалобе заявитель - Территориальное управление федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области, город Самара - просит решение и постановление отменить в части отказа в удовлетворении требования о взыскании убытков, причиненных незаключением дополнительного соглашения к договору в сумме 13412178 руб. 26 коп., взыскать указанную сумму с ответчика. При этом заявитель указывает на то, что, признав нарушение соотношения имущественных интересов сторон при исполнении договора на прежних условиях и удовлетворив требование о внесении изменений в договор, судебные инстанции незаконно и необоснованно не находят оснований для взыскания убытков.

В кассационной жалобе заявитель - открытое акционерное общество "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер", город Самара - просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на то, что выводы суда противоречат требованиям статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как договором аренды N 238 от 06.10.04 и пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность изменения договора по соглашению сторон. Кроме того, заявитель указывает на невыполнение судами первой и апелляционной инстанций требований пункта 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.05 N 92 о назначении экспертизы, в том числе в виде независимой оценки для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика.

До принятия постановления судом кассационной инстанции был объявлен перерыв в судебном заседании 17.04.08 до 14 часов 30 минут 18.04.08 в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность решения и постановления в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Как видно из материалов дела, между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации (в соответствии с Приказом Росимущества N 113 от 11.10.04 переименовано в Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области) и открытым акционерным обществом "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер" 06.10.04 заключен договор N 238 аренды нежилого административного здания, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Самарский район, улица М. Горького, дом 105, литера А, А1, площадью 2014,5 кв.м, на срок с 07.04.2004 по 07.04.2016 (л.д. 13-16 т. 1). Указанное здание принадлежит на праве собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23 января 2004 г. (л.д. 47 т. 1). Данный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 3.1 указанного договора установлен размер ежемесячной арендной платы в сумме 188691 руб. 50 коп. без учета НДС. Арендная плата, согласованная сторонами, определена на основании отчета об оценке N 037-04 от 01.07.04, выполненного Научно-Техническим Центром "Передовые технологии оценки" по заказу открытого акционерного общества "Волготанкер" (л.д. 83-133 т. 1).

Письмом N 492 от 03.03.06 (л.д. 26-27, т. 1) истец обратился к ответчику с уведомлением о том, что в соответствии с отчетом об оценке N 1/28/11-05/71, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Интер-Стандарт", арендная плата за пользование нежилыми помещениями, переданными открытому акционерному обществу "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер" по договору аренды недвижимого имущества N 238 от 06.10.04, составила 870264 руб. в месяц без учета НДС.

Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений.

В связи с изложенным истец просил подписать и направить в двух экземплярах в его адрес направляемый с данным письмом проект дополнительного соглашения к договору N 238 от 06.10.04.

К письму приложен незаполненный и неподписанный бланк дополнительного соглашения (л.д. 29 т. 1).

Письмами N 200-СМР/926 от 10.04.06 и N 200-СМР/1488 от 11.07.06 ответчик в ответ на указанное письмо истца сообщил, что из условий договора N 238 не следует, что арендная плата подлежит фактическому изменению в одностороннем порядке с момента получения арендатором уведомления о внесении изменений.

Кроме того, оценщиком неправомерно включена в стоимость арендной платы плата за пользование земельным участком, который находится на вещном праве у ответчика. В связи с этим открытое акционерное общество "Волгатанкер" предложило истцу, как заказчику работ по оценке, рассмотреть возможность корректировки отчета и перенести срок подписания дополнительного соглашения.

Полагая, что ответчик существенно нарушив договор, необоснованно уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пункт 5.1 договора N 238 от 06.10.04 предусматривает, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

Согласно пункту 7.3 договора пересмотр арендной платы производится ежегодно.

Таким образом, стороны добровольно приняли на себя обязательство по пересмотру размера арендной платы ежегодно. Поскольку арендная плата с момента заключения договора не изменялась, а ответчик не исполнил обязательство, предусмотренное пунктом 7.3 договора, уклонившись от подписания дополнительного соглашения, то истец был вправе обратиться в суд с настоящим иском в силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По договору с истцом ООО "Интер-Стандарт" выполнен отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы за здание, расположенное по адресу: г. Самара, ул.М. Горького, 105, литера А, А1. Определенная величина арендной платы составила 432 рубля за 11 кв.м в месяц без НДС, то есть 870264 рубля в месяц за всю арендуемую площадь без учета НДС.

Ссылка общества с ограниченной ответственностью "Волжское нефтеналивное пароходство "Волготанкер" на то, что оценщиком неправомерно включена в стоимость арендной платы плата за пользование земельным участком, который находится на вещном праве у ответчика, необоснованна.

В разделе "Расчет рыночной арендной ставки затратным подходом" вопреки утверждениям ответчика затраты на оплату налога на земельный участок, маркетинг и т.п. не включены в расчет прав требования по арендным платежам, выполненным методом затратного подхода (л.д. 47, т. 2).

Также необоснован довод ответчика о недостоверности отчета в связи с тем, что в расчет не включена сумма затрат, понесенных ответчиком на капитальный ремонт и содержание здание, поскольку вопрос о взыскании данной суммы затрат может быть предметом самостоятельного иска.

Доводы о том, что в отчете не учтено, что здание является памятником культурного наследия, а 15% арендуемых площадей являются подвальными помещениями, были предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции, который обоснованно указал на то, что оценщиком использовались для сравнительной оценки аналогичные объекты недвижимости (л.д. 33, 35, 41 оборот, том 2).

Доводы о невыполнении судом пункта 2 письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.05 N 92 являются необоснованными. Согласно указанному разъяснению для проверки достоверности подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. Доказательств недостоверности отчета об оценке N 1/28/11-05/71 от 14.12.05 ответчик суду первой инстанции не представил, в связи с чем у него не имелось оснований для назначения экспертизы.

Представленный в суд апелляционной инстанции отчет N 135.1-К/07 от 30.07.07, выполненный по заказу ответчика обществом с ограниченной ответственностью "1-й оценщик", не опровергает выводы суда первой инстанции. Кроме того, данный отчет был составлен после принятия судом обжалуемого решения, а доказательств невозможности представления подобного отчета об оценке в суд первой инстанции ответчик не представил. Обоснованность рассчитанного в данном отчете размера арендной платы (658835 руб. ежемесячно) может быть предметом обсуждения сторонами договора аренды при реализации ими права на очередное изменение арендной платы один раз в год на основании пункта 7.3 договора.

В части требований о взыскании убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами в иске отказано правомерно.

По мнению истца, убытки в сумме 14234354 руб. 44 коп. причинены ему в результате необоснованного уклонения ответчика от заключения дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы и представляют собой разницу между арендной платой, установленной договором и оплачиваемой ответчиком, и арендной платой, исчисленной исходя из размера, который истец просит установить настоящим иском.

Суд апелляционной инстанции правильно указал, что какие-либо неправомерные действия или бездействия со стороны ответчика отсутствуют. Поскольку изменение размера арендной платы возможно только путем составления дополнительного соглашения к договору аренды, выражающего волеизъявление сторон, то наличие спора о данном условии договора не может быть расценено как нарушение имущественного права истца. Следовательно, отсутствуют основания для взыскания убытков, указанные в статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы ответчика о необходимости оставления иска без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора противоречат материалам дела.

Факт получения ответчиком письма истца N 492 от 03.03.06 подтверждается ответами на данное письмо, подписанными надлежаще уполномоченным лицом, за исх. N 200-СМР/926 от 10.04.06 и N 200-СМР/1488 от 11.07.06. Тот факт, что ответчику был направлен незаполненный бланк дополнительного соглашения, не влияет на вывод о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, так как предметом иска является изменение условий договора, а не понуждение к заключению дополнительного соглашения.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции постановил:

решение от 18.06.07 Арбитражного суда Самарской области и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.01.08 по делу N А55-1747/2007 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Взыскать с Территориального управления федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области, город Самара, в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1000 руб. по кассационной жалобе.

Арбитражному суду Самарской области на основании части 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации выдать исполнительный лист.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.