Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26 сентября 2008 г. N А65-30246/07-СГ2-20 Дело о взыскании суммы задатка и процентов за пользованием задатком направлено на новое рассмотрение, поскольку при рассмотрении требований истца о возмещении реального ущерба и упущенной выгоды лицо, право которого нарушено, обязано доказать размер ущерба, причинную связь между ущербом и действиями ответчика. При этом суду следует учесть, что: истец осуществлял торговую деятельность; предполагаемый срок самой аренды; стороны установили в предварительном договоре; стоимость помещения магазина, после осуществления строительных работ, возросла (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 26 сентября 2008 г. N А65-30246/07-СГ2-20
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление ФАС ПО от 24 тюля 2009 г. N А65-30246/07

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Телухина Дмитрия Севряниновича, город Казань,

на решение от 28.02.2008 Арбитражного суда Республики Татарстан и постановление от 12.05.2008 Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А65-30246/07-СГ2-20,

по иску индивидуального предпринимателя Телухина Дмитрия Севряниновича, город Казань, к обществу с ограниченной ответственностью "Эверест", город Самара, о взыскании 1906777 руб., признании предварительного договора недействительным, взыскании представительских расходов в сумме 60000 руб.,

установил:

индивидуальный предприниматель Телухин Дмитрий Севрянинович (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к закрытому обществу с ограниченной ответственностью "Эверест" (далее - ответчик) о признании предварительного договора аренды N С-10-38 от 28.12.2005 недействительным, взыскании суммы задатка и процентов за пользование задатком в размере 187000 руб., взыскании убытков в размере 1719777 руб., взыскании представительских расходов по договору оказания юридических услуг в размере 60000 руб.

Исковые требования основаны на статьях 167, 168, 429, 452, 608, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и выполнении отделочных работ помещения магазина в виде неосновательного обогащения и судебных издержек.

В ходе рассмотрения дела, истец изменил основание иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указав, что он улучшил имущество ответчика, который не имел права передавать помещение магазина под отделку до регистрации права собственности.

В связи с этим истец просил признать предварительный договор аренды N С-10-38 от 28.12.2005 с приложениями N 1, 2, 3, 3 договора аренды от 28.12.2005 и приложение N 5 к предварительному договору N С-10-38), дополнительного соглашения N 1 от 30.06.2006 недействительными; взыскать 4957871 руб., в том числе: ранее уплаченную арендную плату в размере 699996 руб., задаток в двойном размере в сумме 534072 руб., убытки в сумме 3663803 руб., представительские расходы в сумме 60000 руб.

В последствии истец уточнил исковые требования и просил взыскать 2084616 руб., в том числе сумму задатка в размере 267306 руб., проценты за пользование задатком в размере 37533 руб., убытки в размере 1719777 руб., представительские расходы в сумме 60000 руб.

Решением от 28.02.2008 Арбитражного суда Республики Татарстан, оставленного без изменения постановлением от 12.05.2008 Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в иске отказано.

В кассационной жалобе истца, поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, предлагается вышеуказанные судебные акты отменить. В иске отказать и направить дело на новое рассмотрение в ином составе судей.

По мнению подателя жалобы, срок аренды установлен в три года с момента официального открытия торгового центра.

Ответчик обязался завершить общестроительные работы в декабре 2006 года и передать истцу по акту приема передачи помещение под отделку.

После окончания работ по отделке помещений, ответчик должен получить разрешение полномочного органа на ввод объекта в эксплуатацию.

Истец взял на себя обязательство по завершению отделочных работ к декабрю 2006 года.

Не позднее 30 дней после выдачи арендодателю свидетельства о государственной регистрации права собственности за ответчиком на торговый центр, стороны обязались заключить основной договор аренды помещения.

Истец, в счет причитающихся ответчику по договору аренды и в доказательство заключения договора аренды, передал ответчику задаток в размере 10467 долларов США.

После завершения общестроительных работ помещение переданы истцу под отделку, после чего истец провел отделочные работы, что подтверждается договором подряда от 23.11.2006, актами приемки выполненных работ, товарными накладными на закупку материалов.

Точно не определен размер площади переданной истцу для выполнения отделочных работ, следовательно, в расчет арендной платы легла приблизительная площадь помещения.

Таким образом, сторонами не согласован предмет договора аренды, а именно площадь помещения.

Ответчик должен был инициировать процедуру заключения основного договора, но своего обязательства не выполнил.

В письменной форме договор аренды между истцом и ответчиком не заключен, государственная регистрация договора аренды помещения в Управлении Федеральной регистрационной службе не производилась.

Произведенная истцом оплата в сумме 699996,97 руб. не может рассматриваться как арендная плата и подлежит возврату.

Сумма в размере 10467 долларов США была оплачена истцом ответчику не в счет заключения предварительного договора, как это указывается в решении Арбитражного суда Республика Татарстан от 18.02.2008, а в счет заключения основного договора аренды. И при заключении сторонами основного договора аренды мог бы считаться обеспечительным платежом. Но, основной договор аренды между истцом и ответчиком не заключен.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации для истца предъявление требований о понуждении к заключению основного договора аренды является правом, а не обязанностью.

Истец так и не смог приступить к реализации в спорном помещении приобретенного товара (работа торгового центра была приостановлена по техническим причинам на длительный срок), истец понес названные выше убытки на общую сумму 1719777 руб.

Представитель ответчика с доводами кассационной жалобы не согласился, просил оставить ее без удовлетворения.

Истец уведомлен о времени и месте рассмотрения жалобы надлежащим образом, представителя в суд кассационной инстанции не направил, процессуальных препятствий для рассмотрения дела не имеется.

В судебном заседании кассационной инстанции в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 23.09.2008 по 26.09.2008 до 13 часов 30 минут. После перерыва заседание продолжено, на которое явился представитель истца.

Отводов составу суда не заявлено.

Представитель истца поддержал доводы изложенные в кассационной жалобе и заявил ходатайство об ознакомлении с материалами дела.

В судебном заседании кассационной инстанции в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 15 часов 00 минут, дело предоставлено для ознакомления представителю истца. После перерыва заседание продолжено.

Проверив обоснованность доводов кассационной жалобы, проверив правильность применения норм материального и процессуального права в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает, что обжалованные судебные акты подлежат отмене частично по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между сторонами заключен предварительный договор аренды N С-10-35 от 28.12.2005 (л.д. 14-36 т. 1).

Одним из заявленных требований истца является признание недействительным вышеуказанного предварительного договора аренды.

От данного требования истец не отказывался, поэтому изменение размера суммы требований не затронули требования о признании предварительного договора недействительным.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а так же другие существенные условия основного договора.

Предметом договора аренды применительно к части 3 статьи 606 и статье 654 Гражданского кодекса Российской Федерации являются данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду в качестве объекта аренды и размер арендной платы.

В предварительном договоре N С-10-38 от 28.12.2005 предмет аренды и размер арендной платы согласованы.

Таким образом, суд правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для признания предварительного договора аренды N С-10-38 от 28.12.2005 недействительным.

В данной части обжалованные судебные акты отмене не подлежат.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении денежной части требований суд исходил из того, что истец фактически эксплуатирует помещения, поэтому задаток возврату не подлежит. Расходы на строительные материалы, рекламу, стоимость оборудования не могут рассматриваться как убытки.

Сторона, для которой в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Истец доказательств уклонения ответчиком от заключения договора аренды не представил, с требованием о понуждении ответчика заключить договор в суд не обращался.

Между тем, согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 5.1 предварительного договора аренды N С-10-38 от 28.12.2005 стороны обязались не позднее 30 дней после выдачи Арендодателю свидетельства Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, подтверждающего государственную регистрацию права собственности Арендодателя на Торговый центр, заключить договор аренды, согласованная форма которого прилагается к настоящему договору.

В материалах дела отсутствуют доказательства направления ответчиком истцу в установленный вышеуказанным пунктом договора срок предложения о заключении договора аренды или проекта договора аренды (пункт 5.2. предварительного договора).

Таким образом, оценка указанного обстоятельства применительно к статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, могла привести к иному решению, поскольку право на заключение основного договора в порядке, предусмотренном пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, могло быть утрачено по причине прекращения предварительного договора аренды.

При новом рассмотрении спора, суду следует проанализировать вышеизложенные обстоятельства и сделать соответствующий вывод о прекращении предварительного договора.

В зависимости от установления данного обстоятельства, суд должен рассмотреть денежные требования истца с учетом следующего.

Соглашение о задатке предусмотрено сторонами в пункте 6.4 предварительного договора. Согласно которому, сумма задатка внесенная арендатором, рассматривается сторонами внесенной в качестве обеспечительного платежа по "Договору аренды".

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, такая мера обеспечения как задаток, может быть передана на основании заключенного договора и в счет причитающихся платежей.

Поскольку, предметом предварительного договора является заключение договора в будущем (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), после оформления права собственности ответчика на ТРК, то подписание договора аренды как приложения к предварительному договору аренды (т. 1 л.д. 27-35) не является фактом заключения 3-х летнего договора аренды.

Поэтому, задаток в сумме 214641 руб. 71 коп., перечисленный ответчику по платежному поручению N 24 от 07.02.2006 (т. 1 л.д. 62), не может рассматриваться как мера обеспечения по незаключенному договору аренды.

Кроме того, в соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с пунктами 2.2, 2.4, 2.6, 2.8, 2.9, 7.3 предварительного договора установлена обязанность истца осуществить отделку помещений и оснастить их оборудованием для последующей передачи в аренду ответчиком истцу (т. 1 л.д. 15, 16, 18).

При рассмотрении требований истца о возмещении реального ущерба и упущенной выгоды, лицо, право которого нарушено, обязано доказать размер ущерба (статья 393 Гражданского кодекса Российской Федерации), причинную связь между ущербом и действиями ответчика.

Причем, при новом рассмотрении спора, суду следует учесть, что истец осуществлял торговую деятельность, предполагаемый срок самой аренды, стороны установили в пункте 1.3 предварительного договора (т. 1 л.д. 15), стоимость помещения магазина, после осуществления строительных работ, возросла.

При таких обстоятельствах дела, судебные акты подлежат отмене в части отказа во взыскании денежных требований с направлением дела на новое рассмотрение.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

решение от 28.02.2008 Арбитражного суда Республики Татарстан и постановление от 12.05.2008 Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А65-30246/07-СГ2-20 в части отказа во взыскании 2084616 руб. отменить.

Дело в указанной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента принятия.