Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 9 июля 2008 г. N А72-7012/07-6/324 Дело о взыскании задолженности оставлена без удовлетворения, поскольку судом апелляционной инстанции не выяснялось, были ли зарегистрированы в установленном законом порядке дополнительное соглашение и соглашение о внесении изменений в договор аренды муниципального имущества. Между тем, в кассационной жалобе истец указывает, что названные соглашения в установленном законом порядке зарегистрированы не были, поэтому суд апелляционной инстанции должен был исходить из размера арендной платы, определенной договором аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 9 июля 2008 г. N А72-7012/07-6/324
(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 08.07.2008

Полный текст постановления изготовлен 09.07.2008

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Димитровграда, г. Димитровград Ульяновской области,

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2008 по делу N А72-7012/07-6/324,

по иску Комитета по управлению имуществом города Димитровграда к обществу с ограниченной ответственностью "Регион Продукт", г. Димитровград, о взыскании задолженности в сумме 146795,82 руб.,

установил:

Комитет по управлению имуществом города Димитровграда (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Регион Продукт" (далее - ООО "Регион Продукт", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды муниципального имущества от 29.09.2005 N 101-05/ДС в сумме 146795,82 руб. коп., в том числе 131734 руб. долга и 15061,82 руб. неустойки.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 19.12.2007 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2008 решение Арбитражного суда Ульяновской области изменено: с ООО "Регион Продукт" в пользу Комитета взыскано 65045,67 руб., в том числе задолженность по арендной плате в сумме 52364 руб. и пени за просрочку платежа в сумме 12681,67 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Комитет просит отменить постановление апелляционной инстанции в связи с неправильным применением норм материального права и направить дело на новое рассмотрение. Заявитель жалобы считает, что апелляционная инстанция не приняла во внимание пункт 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Дополнительные соглашения к договору аренды от 29.09.2005 N 101-05/ДС не зарегистрированы в установленном законом порядке, в связи с чем суд апелляционной инстанции должен был исходить из размера арендной платы, определенной договором аренды, которая составляла с 01.10.2005 в размере 26004 руб.

В соответствии со статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.

Законность обжалуемого судебного акта проверена Федеральным арбитражным судом Поволжского округа в порядке, установленном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, 29.09.2005 между Комитетом (Арендодатель) и ООО "Регион Продукт" (Арендатор) заключен договор N 101-05/ДС аренды муниципального имущества, согласно пункту 1.1 которого Арендодатель передает за плату во временное владение и пользование объект муниципального недвижимого имущества - помещения, общей площадью 213,16 кв.м, расположенные по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, ул. Куйбышева, д. 209, а Арендатор принимает в аренду указанное имущество с целью использования его для осуществления торговой деятельности. В состав арендуемого имущества входят складские помещения общей площадью 113,67 кв.м, бытовые помещения общей площадью 11,96 кв.м, помещения для основной деятельности общей площадью 87,53 кв.м.

На основании пункта 2.1 договора за пользование помещениями Арендатор ежемесячно, в срок до 20 числа, выплачивает Арендодателю арендную плату (без НДС) в размере, указанном в Приложении 2.

Приложением N 2 к договору аренды от 29.09.2005 N 101-05/ДС ежемесячная арендная плата была установлена в размере 26004,02 руб.

В пункте 2.2 договора предусмотрено, что в течение срока действия договора размер арендной платы может корректироваться с учетом индекса инфляции, а также может быть в одностороннем порядке изменен Арендодателем на основании соответствующих решений органов государственной власти и местного самоуправления, но не чаще одного раза в год. Сообщение об изменении арендной платы доводится до сведения Арендатора путем направления ему уведомления Арендодателем. Новый размер арендной платы устанавливается с момента вынесения соответствующего решения органом государственной власти или местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 4.4 договора любые изменения и дополнения к договору имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны сторонами.

Договор заключен на 10 лет, срок действия договора установлен сторонами с 01.10.2005 по 30.09.2015 (пункт 4.1 договора).

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области 21.11.2005.

Факт передачи арендованного имущества подтверждается актом от 29.09.2005 и не оспаривается сторонами.

05.12.2005 Комитет и ООО "Регион Продукт" заключили дополнительное соглашение к договору аренды муниципального имущества от 29.09.2005 N 101-05/ДС, которым изменили целевое назначение арендуемых помещений и установили, что это имущество передается с целью использования его для организации пункта общественного питания. Неотъемлемой частью данного соглашения является расчет арендной платы (Приложение N 1), в соответствии с которым сумма арендной платы составляет 10401 руб. в месяц. Настоящее соглашение вступает в силу с 01.01.2006 и подлежит регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ульяновской области (пункты 3, 4 дополнительного соглашения от 05.12.2005).

В связи с проведением Арендатором капитального ремонта арендуемых нежилых помещений стороны соглашением от 21.08.2006 внесли изменения в пункт 2.1 договора аренды от 29.09.2005 N 101-05/ДС и установили, что за пользование указанным в пункте 1.1 договора имуществом Арендатор ежемесячно выплачивает Арендодателю арендную плату (без НДС) в размере, указанном в Приложении 2, то есть 6241 руб. в месяц. Согласно пункту 2 соглашения от 21.08.2006 оно вступает в силу с 01.01.2006 и действует до момента погашения затрат, произведенных арендатором на ремонт нежилых помещений в соответствии со сметой от 17.07.2006.

27.02.2007 Комитетом в адрес ООО "Регион Продукт" было направлено уведомление N 05/891 об изменении с 01.01.2007 размера арендной платы в соответствии с приложениями к данному уведомлению. Из Приложения 2/1 к уведомлению следует, что арендная плата за арендуемые помещения за период с 01.01.2007 по 30.09.2007 составляет 17795 руб. в месяц, за период с 01.10.2007 по 30.10.2007 - 17221 руб. Согласно Приложению 2/2 к уведомлению арендная плата за 31.10.2007 составляет 1148 руб., за период с 01.11.2007 по 31.12.2007 - 35591 руб. в месяц.

Считая, что у ООО "Регион Продукт" имеется задолженность по арендной плате за период с 01.10.2005 по 30.06.2007 в сумме 131734 руб., Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из обоснованности предъявленной истцом ко взысканию суммы и отсутствия возражений со стороны ответчика.

Апелляционная инстанция, изменяя решение суда первой инстанции, посчитала недоказанным факт отправки истцом в адрес ответчика уведомления об увеличении арендной платы от 27.02.2007 N 05/891 и, учитывая ежемесячную арендную плату в период с 01.01.2006 по 30.06.2007 в размере 6241 руб., допущенную истцом ошибку и излишне предъявленную ко взысканию сумму 10036 руб., пришла к выводу о том, что с ответчика надлежало взыскать задолженность по арендной плате в сумме 52364 руб. и 12681,67 руб. пени за просрочку платежа.

Между тем судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

В силу статей 130, 131, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации. Статья 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Договор аренды недвижимого имущества регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Исходя из содержания пункта 1 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Учитывая, что соглашение об изменении договора аренды, подлежащего государственной регистрации, является его неотъемлемой частью, на него распространяется требование об обязательной государственной регистрации.

Соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договор аренды изменений относительно размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

Такая же правовая позиция изложена в пункте 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Однако судом апелляционной инстанции не выяснялось, были ли зарегистрированы в установленном законом порядке дополнительное соглашение от 05.12.2005 и соглашение от 21.08.2006 о внесении изменений в договор аренды муниципального имущества от 29.09.2005 N 101-05/ДС. Между тем в кассационной жалобе Комитет указывает, что названные соглашения в установленном законом порядке зарегистрированы не были, поэтому суд апелляционной инстанции должен был исходить из размера арендной платы, определенной договором аренды от 29.09.2005 N 101-05/ДС, которая составляла 26004 руб.

Арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, о том, какая норма материального права должна быть применена и какое решение, постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Следовательно, доводы Комитета должны быть проверены судом апелляционной инстанции.

При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в тот же суд.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные нарушения, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую оценку доводам сторон и представленным ими доказательствам, принять законное и обоснованное решение в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2008 по делу N А72-7012/07-6/324 отменить, кассационную жалобу Комитета по управлению имуществом города Димитровграда удовлетворить.

Дело направить на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.