Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 3 декабря 2008 г. N А55-455/08 Кассационная жалоба по делу о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора о предоставлении в аренду земельных участков удовлетворена, так как решение регистрационного органа об отказе истцу в государственной регистрации договора аренды земельного участка не соответствует законодательству о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 3 декабря 2008 г. N А55-455/08
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара, Самарская область и Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области, г. Самара, Самарская область,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 15.04.2008 г. и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2008 г. по делу N А55-455/08,

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Терра-М", г. Самара, Самарская область о признании недействительным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара, Самарская область в государственной регистрации договора аренды и обязании совершить определенные действия, с участием заинтересованных лиц: Федерального государственного учреждения "Национальный парк "Самарская Лука", г. Жигулевск, Самарская область, Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Самарской области, г. Самара, Самарская область, Управления Росприроднадзора РФ по Самарской области, г. Самара, Самарская область,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Терра-М" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - регистрирующий орган) с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора N 8 о предоставлении в аренду земельных участков, природных объектов на территории национального парка "Самарская Лука" от 20 мая 2005 г., заключенного между ФГУ Национальный парк "Самарская Лука" и ООО "Терра-М", и обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области зарегистрировать договор N 8 о предоставлении в аренду земельных участков, природных объектов на территории национального парка "Самарская Лука" от 20 мая 2005 г., заключенного между ФГУ Национальный парк "Самарская Лука" и ООО "Терра-М".

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15 апреля 2008 г., оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого апелляционного суда от 15.09.2008 г., заявленные требования удовлетворены.

При принятии судебных актов суды исходили из того, что решение Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области от 3 декабря 2007 г. исх. N 01/305/2007-585 об отказе ООО "Терра-М" в государственной регистрации договора аренды земельного участка не соответствует абзацам 2, 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области в кассационной жалобе просит их отменить и вынести новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Считает, что судом неправильно применен закон, а также не применен закон, подлежащий применению при определении правомочности ФГУ НП "Самарская Лука" выступать в качестве арендодателя земельного участка; суд необоснованно установил момент возникновения гражданско-правового отношения; на дату проведения конкурса надлежащим организатором торгов мог быть исключительно Российский фонд федерального имущества; договор аренды не содержит указания на категорию земельного участка, следовательно, не содержит существенных сведений о предмете договора; до государственной регистрации права федеральной собственности невозможно распоряжение спорным земельным участком; договор аренды земельного участка нотариально не заверен; предоставление земельного участка осуществлялось с нарушением установленного дифференцированного режима охраны территории национального парка.

Территориальное управление ФАУГИ по Самарской области также в кассационной жалобе просит принятые судебные акты отменить, в удовлетворении заявления отказать, указав в жалобе аналогичные доводы.

В судебном заседании представитель ТУ ФАУГИ по Самарской области поддержал жалобу, ходатайств не заявил.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Терра-М" высказал возражения согласно отзыву, просил судебные акты оставить без изменения.

Иные участники процесса явку своих представителей не обеспечили, надлежащим образом о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены.

Суд, руководствуясь частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определил рассмотреть жалобы без участия представителей этих лиц.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, изучив материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, обсудив доводы кассационной жалобы, пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, на основании Протокола N 7 конкурсной комиссии по проведению конкурсов на право аренды участков особо охраняемых природных территорий, расположенных на территории национального парка "Самарская Лука" от 18 мая 2005 г. между Федеральным государственным учреждением Национальный парк "Самарская Лука" и ООО "Терра-М" 20 мая 2005 г. оформлен договор N 8 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 4,4 га, природных объектов на территории Национального парка "Самарская Лука" под базу отдыха.

2 февраля 2007 г. стороны оформили дополнительное соглашение к вышеуказанному договору, в котором указали кадастровый номер земельного участка 63:01:02 01 001:0002.

15 ноября 2007 г. ООО "Терра-М" обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области с заявлением о государственной регистрации права аренды.

Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области сообщением от 3 декабря 2007 г. исх. N 01/305/2007-585 отказало заявителю в государственной регистрации договора аренды.

При принятии решения о признании отказа в государственной регистрации указанного договора аренды незаконным суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из следующих обстоятельств.

Одним из оснований отказа в государственной регистрации договора аренды регистрирующим органом указано, что государственная регистрация договора аренды возможна только при наличии государственной регистрации права собственности Российской Федерации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данный довод правомерно признан судами несостоятельным, поскольку право собственности Российской Федерации на национальные парки в силу пункта 5 статьи 12 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", пункта 6 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено законом.

Ссылка регистрирующего органа на то, что представленный договор не соответствует нормам действующего законодательства в части определения категории земельного участка, поскольку условие о предмете договора не согласовано сторонами, обоснованно признана судами неосновательной, поскольку в договоре указаны местоположение (адрес), площадь, назначение, разрешенное использование земельного участка (п. 1.1 договора), что в соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Кроме того, 2 февраля 2007 г. сторонами подписано дополнительное соглашение к договору, в котором содержится как кадастровый номер земельного участка, так и категория земель: земли особо охраняемых территорий. Данные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что стороны согласовали условие о категории земель, к которой относится земельный участок, передаваемый в аренду.

Довод заявителей жалоб о том, что представленный на регистрацию договор аренды не соответствует нормам действующего законодательства, правомерно признан судами необоснованным в связи со следующим.

Согласно ст. 95 ЗК РФ земельные участки в границах государственных заповедников и национальных парков не подлежат приватизации. В отдельных случаях допускается наличие в границах национальных парков земельных участков иных пользователей, а также собственников, деятельность которых не оказывает негативное (вредное) воздействие на земли национальных парков и не нарушает режим использования земель государственных заповедников и национальных парков.

Согласно ст. 17 Федерального закона от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" организация рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности, на территории национальных парков осуществляется с соблюдением режима особой охраны национальных парков. В целях организации рекреационной деятельности, в том числе физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности, земельные участки в соответствующих функциональных зонах могут предоставляться гражданам, юридическим лицам в аренду в соответствии с земельным законодательством. Порядок подготовки и заключения договора аренды земельного участка, расположенного в границах соответствующих функциональных зон, устанавливается Правительством РФ.

Порядок предоставления земельного участка на территории национального парка в аренду на момент объявления конкурса и заключения договора о предоставлении в аренду земельных участков, природных объектов на территории Национального парка "Самарская Лука" регулировался Положением о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха, утвержденным постановлением Правительства РФ от 3 августа 1996 г. N 926.

В соответствии с пунктом 2 указанного Положения земельные участки, природные объекты, здания и сооружения на территориях национальных парков, намечаемые для использования в целях регулируемого туризма и отдыха, предоставляются в пользование на основании договора аренды при наличии лицензии на осуществление деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха, выдаваемой дирекцией национального парка.

Пунктом 5 Положения определено, что предоставление земельных участков, природных объектов в аренду для целей, связанных с обеспечением регулируемого туризма и отдыха, может осуществляться на срок до 50 лет.

В соответствии с пунктом 6 Положения земельные участки, природные объекты предоставляются в аренду по результатам конкурса или аукциона.

Пунктом 8 вышеуказанного Положения предусмотрено, что победитель конкурса или аукциона заключает с национальным парком договор аренды.

ООО "Терра-М", участвовавшее в конкурсе на право аренды участков особо охраняемых природных территорий, расположенных на территории Национального парка "Самарская Лука", имело лицензию на осуществление деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха на территории национального парка, выданную Федеральной службой лесного хозяйства России.

По результатам конкурса, оформленным протоколом конкурсной комиссии от 18 мая 2005 г., между ФГУ Национальный парк "Самарская Лука" и ООО "Терра-М" был заключен договор о предоставлении в аренду земельных участков, природных объектов на территории Национального парка "Самарская Лука" от 20 мая 2005 г. N 8. Согласно условиям договора и Приложению N 1 к Положению о Национальном парке "Самарская Лука", утвержденному Приказом МПР России от 9 марта 2004 г. N 259, предоставленный в аренду земельный участок расположен в зоне обслуживания посетителей.

Согласно п. 10 постановления Правительства РФ от 3 августа 1996 г. N 926 договор регистрируется в государственном органе, в ведении которого находится национальный парк. Согласно п. 5.1 Положения "О федеральном государственном учреждении "Национальный парк "Самарская Лука", а также Положению о Министерстве природных ресурсов РФ, утвержденному постановлением Правительства РФ от 22 июля 2004 г. N 370, национальный парк "Самарская Лука" находится в ведении Росприроднадзора.

В договоре аренды имеется на оборотной стороне последнего листа отметка о согласовании, проставленная 5 февраля 2007 г. за N 12 Управлением Росприроднадзора по Самарской области. Следовательно, Обществом требование о регистрации (согласовании) договора в уполномоченном органе исполнено.

Таким образом, все условия, предусмотренные Положением о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха, утвержденным постановлением Правительства РФ от 3 августа 1996 г. N 926, а также указанные в Положении "О федеральном государственном учреждении "Национальный парк "Самарская Лука", утвержденном Приказом Министерства природных ресурсов РФ от 9 марта 2004 г. N 259, как необходимые для включения в договоры аренды земельных участков на территориях национальных парков, намечаемые для использования в целях регулируемого туризма и отдыха, в договоре, заключенном между ФГУ Национальный парк "Самарская Лука" и ООО "Терра-М", предусмотрены.

Довод регистрирующего органа о необходимости согласно постановлению Правительства РФ от 3 августа 1996 г. N 926 нотариального заверения договора также правомерно отклонен судом со ссылкой на статью 163 ГК РФ.

Ссылка регистрирующего органа на нарушение порядка подготовки и заключения договора аренды земельного участка, предусмотренного постановлением Правительства РФ от 26 января 2007 г. N 47, правомерно отклонены судами двух инстанций в связи с тем, что согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как правильно указано судами, моментом возникновения гражданско-правового отношения в данном случае является проведенный конкурс на заключение договора аренды, а не момент обращения за государственной регистрацией договора, в связи с чем применение действующего в этот период порядка предоставления в аренду земельных участков на территориях национальных парков, урегулированного Положением о порядке предоставления в аренду земельных участков, природных объектов, зданий и сооружений на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха, утвержденным постановлением Правительства РФ от 3 августа 1996 г. N 926, является правомерным.

Вывод суда о том, что в границах поселений могут находиться и земли иных категорий, в том числе и земли особо охраняемых территорий, являющиеся федеральной собственностью, согласуется с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 25 апреля 2007 г. N 4-Г07-17.

Доводы заявителей жалоб о ничтожности договора аренды от 20 мая 2005 г. N 8, исходя из того, что Национальный парк в соответствии с земельным законодательством, действовавшим на дату заключения с Обществом договора аренды земельного участка, расположенного в границах национального парка, не вправе был распоряжаться земельным участком, закрепленным за ним на праве постоянного (бессрочного) пользования, являются неосновательными.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации к отношениям по охране особо охраняемых природных территорий и объектов применяется законодательство об особо охраняемых природных территориях и объектах, специальные федеральные законы. К земельным отношениям нормы указанных отраслей законодательства применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию, распоряжению земельными участками, а также по распоряжению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, к отношениям по использованию и охране особо охраняемых природных территорий применяется Федеральный закон от 14 марта 1995 г. N 33-ФЗ "Об особо охраняемых территориях", устанавливающий специальные правила, регулирующие отношения по владению, использованию и распоряжению земельными участками и совершению с ними сделок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Федерального закона "Об особо охраняемых территориях", в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды земельного участка от 20 мая 2005 г. N 8, при наличии соответствующей лицензии ее владельцам могут быть предоставлены в аренду земельные участки, природные объекты, здания и сооружения на условиях, определенных соответствующими договорами, заключаемыми с дирекциями национальных парков.

Данная статья была изложена в новой редакции только Федеральным законом от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ.

Следовательно, на дату проведения конкурса (18 мая 2005 г.) Национальный парк в соответствии со ст. 17 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях", пунктами 2, 6 Положения о порядке предоставления в аренду земельных участков на территориях национальных парков для осуществления деятельности по обеспечению регулируемого туризма и отдыха, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 3 августа 1996 г. N 926, вправе был распоряжаться земельным участком, расположенным на территории национального парка.

Как правомерно указано апелляционным судом, договор аренды от 20 мая 2005 г. N 8 был заключен на основании проведенного Национальным парком конкурса на право аренды участков особо охраняемых территорий, расположенных на территории Национального парка, который в установленном законом порядке никем не оспорен.

Доводы, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции и повторяют доводы апелляционной жалобы, которым апелляционной инстанцией дана надлежащая правовая оценка.

Кроме того, доводы, изложенные в кассационной жалобе, фактически направлены на оспаривание договора аренды земельного участка и сводятся к переоценке выводов суда о фактических обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения спора.

Между тем, предметом спора является обжалование действий регистрирующего органа и в рамках заявленного требования судебная коллегия считает, что у Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области оснований для отказа в государственной регистрации вышеуказанного договора аренды, предусмотренных статьей 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не имелось.

При таких обстоятельствах, оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы суд не находит.

С учетом изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации, арбитражный суд кассационной инстанции постановил:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 15.04.2008 г. и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.09.2008 г. по делу N А55-455/08 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.