Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 1 ноября 2008 г. N А12-17722/07 Дело о признании недействительным договора купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности направлено на новое рассмотрение, поскольку суду необходимо исследовать обстоятельства проведения конкурса, привлечь к участию в деле лиц, права и интересы которых затрагиваются настоящим иском, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 1 ноября 2008 г. N А12-17722/07
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Администрации города Волгограда, город Волгоград,

на решение от 04.03.2008 Арбитражного суда Волгоградской области постановление от 24.07.2008 Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А12-17722/07,

по иску Администрации города Волгограда, город Волгоград, к предпринимателю Подшебякиной Татьяне Всеволодовне, город Волгоград, обществу с ограниченной ответственностью "Гольф Клаб "Волга", город Волгоград, Управлению Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области, город Волгоград, о признании недействительным договора купли-продажи, государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

Администрация города Волгограда (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к предпринимателю Подшебякиной Татьяне Всеволодовне (далее - предприниматель), обществу с ограниченной ответственностью "Гольф Клаб "Волга" (далее - общество), Управлению Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области (далее - регистрационная служба) о признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на одноэтажное кирпичное здание котельной с пристройкой, общей площадью 175,9 кв. м, расположенное по адресу: город Волгоград, пос. Горный, от ФГУП "УОХ Горная Поляна" ГОУ ВГСХА к предпринимателю; признании недействительной государственной регистрации права собственности на одноэтажное кирпичное здание котельной с пристройкой, общей площадью175,9 кв. м, расположенное по адресу: город Волгоград, пос. Горный, за предпринимателем; признании недействительной ничтожной сделки - договора купли-продажи недвижимого имущества N 1 от 27.07.07 между предпринимателем и обществом по продаже одноэтажного кирпичного здания котельной с пристройкой, общей площадью 175,9 кв. м, расположенное по адресу: город Волгоград, пос. Горный; признании недействительной государственной регистрации перехода права собственности на одноэтажное кирпичное здание котельной с пристройкой, общей площадью 175,9 кв. м, расположенное по адресу: город Волгоград, пос. Горный, от предпринимателя к обществу; о признании недействительной государственной регистрации права собственности на одноэтажное кирпичное здание котельной с пристройкой, общей площадью 175,9 кв. м, расположенное по адресу: город Волгоград, пос. Горный, за обществом.

Решением от 04.03.2008 Арбитражного суда Волгоградской области, оставленным без изменения постановлением от 24.07.2008 Двенадцатого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.

Администрация, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, исковые требования удовлетворить, ссылаясь в обоснование жалобы на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

По мнению заявителя жалобы, судом неправильно применены нормы статьи 132 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В отзыве предприниматель, общество просят в удовлетворении кассационной жалобы отказать, полагая ее доводы ошибочными, судебные акты правильными.

Регистрационная служба в отзыве просила рассмотреть кассационную жалобу без участия ее представителя, полагая, что нарушений действующего законодательства при проведении государственной регистрации спорного объекта допущено не было.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу объявлен перерыв до 11 часов 1 ноября 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, решением Арбитражного суда Волгоградской области от 18.05.2004 по делу N А12-10646/2003 Федеральное государственное унитарное предприятие "Учебно-опытное хозяйство "Горная поляна" Государственного образовательного учреждения "Волгоградская государственная сельскохозяйственная академия" признано банкротом, введена процедура конкурсного производства, в рамках которой 28.08.2008 конкурсным управляющим Нелюбовым Ю.В. проведены торги в отношении объектов коммунальной инфраструктуры (система теплоснабжения, водопроводно-коммунальное хозяйство) и социально-культурного назначения (детский сад, фельдшерско-акушерские пункты).

Победителем торгов перечисленных объектов недвижимости социального назначения и коммунальной инфраструктуры признана предприниматель Подшебякина Т.В.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, администрацией указано на нарушение ответчиками вышеперечисленных федеральных законов.

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суды двух инстанций исходили из недоказанности администрацией недействительности оспариваемых сделок, отсутствием доказательств владения истцом спорным имуществом. Неверным способом защиты нарушенного права.

По мнению судебной коллегии, судом не выяснен ряд обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, не дана надлежащая оценка доводам администрации об имевших место нарушениях закона.

В соответствии с пунктом 4 статьи 132 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" дошкольные образовательные учреждения, общеобразовательные учреждения, лечебные учреждения, спортивные сооружения, объекты коммунальной инфраструктуры, относящиеся к системам жизнеобеспечения (далее - социально значимые объекты), продаются путем проведения торгов в форме конкурса в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона. Обязательным условием такого конкурса должна являться обязанность покупателя социально значимых объектов содержать и обеспечивать их эксплуатацию и использование в соответствии с целевым назначением указанных объектов. После проведения конкурса орган местного самоуправления заключает с покупателем социально значимых объектов соглашение об исполнении условий конкурса.

Согласно указанной статье при продаже предприятия должника в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", используется также такой способ как продажа государственного или муниципального имущества на коммерческом конкурсе с социальными условиями в соответствии со статьей 132 федерального закона.

В соответствии с п. 2.2.3 договора купли-продажи недвижимого имущества N 2/к от 29.08.2006, заключенного конкурсным управляющим ФГУП УОХ "Горная Поляна" ГОУ ВГСХА и предпринимателем, представленного для регистрации, обязательным условием является обязанность покупателя содержать и обеспечивать эксплуатацию и использование здания котельной, в соответствии с целевым назначением. Данный пункт свидетельствует о социальной значимости объекта, продажа которого осуществляется с учетом особых условий, установленным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)".

В силу ст. 132 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ заключение соглашения об исполнении условий конкурса является обязательным, и условия об исполнении соглашения подлежат государственной регистрации в качестве ограничения (обременения) права собственности победителя конкурса.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются не только договор отношении недвижимого имущества, совершенный в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, но и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Следовательно, основанием для государственной регистрации права собственности предпринимателя в силу пунктов 3, 9 части 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним", а также должен был послужить не только договор купли-продажи указанного объекта на конкурсе, но и соглашение о порядке выполнения условий конкурса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Таким образом, право собственности имущество, которое продается на тогах в порядке ст. 110 указанного федерального закона, переходит к победителю такого конкурса после выполнения им социальных условий в отношении объекта продажи. Победитель конкурса не вправе без наличия, действующего на момент совершения сделки соглашения об исполнении условий конкурса, т.е. до перехода к нему права собственности на объект, отчуждать его или распоряжаться им иным образом.

Доказательств выполнения предпринимателем условий конкурса в материалах дела не имеется.

Более того, администрация была вынуждена обратиться в арбитражный суд с иском к предпринимателю о понуждении заключить соглашение об исполнении условий конкурса и решением от 12.10.2007 Арбитражного суда Волгоградской области по делу N А12-13842/2007 требования администрации были удовлетворены. Однако доказательств исполнения этого решения суда, а также заключение соответствующего договора в отношении спорного имущества в материалах дела отсутствуют.

Не дана надлежащая правовая оценка действиям предпринимателя по распоряжению спорным имуществом путем заключения с обществом договора купли-продажи N 1 от 27.07.2007, соответствии данной сделки закону и утверждениям администрации о ее ничтожности в силу положений статей 167, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Выводы суда о том, что общество является добросовестным приобретателем спорного имущества нельзя признать правильным, поскольку в сложившейся ситуации последнее не могло не знать о наличии соответствующих обременений приобретаемого имущества в силу закона.

Указанные обстоятельства должным образом не исследованы, доводам администрации надлежащей оценки не дано.

При таких обстоятельствах, принятые судебные акты не могут быть признаны в полной мере законными, подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду необходимо исследовать указанные обстоятельства, привлечь к участию в деле лиц, права и интересы которых затрагиваются настоящим иском, предложить сторонам представить дополнительные доказательства заявленных требований и возражений, и с учетом установленного разрешить спор.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 04.03.2008 Арбитражного суда Волгоградской области и постановление от 24.07.2008 Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу N А12-17722/07 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.