Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27 февраля 2009 г. N А72-5802/2007 Судами правомерно отказано в удовлетворении иска о расторжении договора аренды, поскольку факт одновременного наличия всех условий, предусмотренных гражданским законодательством в качестве обязательных для расторжения договорных отношений сторон, банком не доказан (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 27 февраля 2009 г. N А72-5802/2007
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление ФАС ПО от 14 мая 2008 г. N А72-5802/2007

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" в лице Димитровградского отделения N 4272, г. Димитровград Ульяновской области,

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 19.08.2008 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2008 по делу N А72-5802/2007,

по иску открытого акционерного общества "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" в лице Димитровградского отделения N 4272 к индивидуальному предпринимателю Кулгариной Людмиле Сергеевне, г. Димитровград, о расторжении договора аренды, (третье лицо - Комитет по управлению имуществом г. Димитровграда),

установил:

акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) в лице Димитровградского отделения N 4272 Сбербанка России (далее - истец, банк) обратился в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Кулгариной Людмиле Сергеевне (далее ответчик, предприниматель) о досрочном расторжении договор аренды от 21.10.2003 N 32-03/ДС муниципального имущества - встроенных нежилых помещений общей площадью 112,08 кв.м, расположенных по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, ул. Куйбышева, 259, кадастровый номер 73:23:010610:0025:0031920001:101801-103501.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 16.11.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению имуществом г. Димитровграда.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 30.11.2007 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2008 решение Арбитражного суда Ульяновской области от 30.11.2007 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.05.2008 решение Арбитражного суда Ульяновской области от 30.11.2007 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2008 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела решением суда первой инстанции от 19.08.2008 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2008 решение от 19.08.2008 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец просит судебные акты отменить, мотивируя неправильным применением судами норм материального права, указывая, что в результате приобретения банком нового помещения, арендуемое помещение перестало соответствовать цели заключения договора аренды и прямому назначению.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 25.02.2009 был объявлен перерыв до 10 часов 00 минут 27.02.2009.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Димитровграда (арендодатель) и банком (арендатор) 21.10.2003 заключен договор N 32-03/ДС/238 аренды муниципального имущества, по условиям которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование встроенные нежилые помещения общей площадью 112,08 кв.м, расположенные по адресу: Ульяновская область, город Димитровград, ул. Куйбышева, 259, кадастровый номер 73:23:010610:0025:0031920001:101801-103501, а арендатор принимает в аренду указанное имущество с целью использования его для услуг банка (пункт 1.1 договора).

Договор заключен со сроком действия с 21.10.2003 по 20.10.2013 (пункт 4.1 договора) и зарегистрирован в установленном законом порядке.

По договору купли-продажи от 26.12.2005 N 17-2005 право собственности на указанное нежилое помещение перешло предпринимателю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.04.2006.

В пункте 12 договора купли-продажи N 17-2005 указано, что имеется обременение в виде договора аренды муниципального имущества от 21.10.2003 N 32-03/ДС на встроенные нежилые помещения общей площадью 112,08 кв.м, расположенные по адресу: Ульяновская область, г. Димитровград, ул. Куйбышева, 259.

Поскольку в соответствии со статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, банк продолжал использовать арендуемое им помещение по договору аренды от 21.10.2003 N 32-03/ДС/238.

Письмом от 08.02.2007 N 12/849 истец уведомил ответчика о планируемом досрочном расторжении договора аренды от 21.10.2003 N 32-03/ДС в связи с тем, что операционную кассу вне кассового узла N 4272/054 банка планируется перевести в другое нежилое помещение, ориентировочно приобретаемое Сбербанком России в третьем квартале 2007 года.

Ответчик письмом от 28.02.2007 сообщил истцу о своем несогласии с досрочным расторжением договора аренды от 21.10.2003 N 32-03/ДС, указав, что отсутствие у банка потребности в дальнейшем использовании арендуемых помещений в качестве основания для досрочного расторжения договора не предусмотрено ни законом, ни договором аренды.

На повторное обращение банка с уведомлением от 30.07.2007 N 889 о досрочном расторжении договора аренды муниципального имущества с 30.08.2007, с направлением соглашения N 1 о расторжении договора и акта приема-передачи (возврата) нежилых помещений, предприниматель ответила отказом.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения банка в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанции правомерно исходили из следующего.

Частью первой статьи 620 ГК РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. В части 2 названной нормы указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Доказательств существенного нарушения ответчиком условий спорного договора по делу не представлено.

Доводы истца о том, что пунктом 4.5. договора аренды муниципального имущества от 21.10.2003 N 32-03/ДС предусмотрено досрочное расторжение договора аренды, для чего необходимо лишь проинформировать другую сторону за месяц до предполагаемой даты, правомерно отклонены судами.

Судебными инстанциями принято во внимание, что пункт 4.5 договора действует во взаимодействии с пунктами 4.6 и 4.7, предусматривающие основания расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя и арендатора.

По условиям пункта 4.7 договора, его досрочное расторжение по требованию арендатора возможно лишь в том случае, если арендуемое имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования, что соответствует пункту 4 статьи 620 ГК РФ.

Факт приобретения по инициативе банка помещения в собственность, не является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора.

Одним из случаев досрочного расторжения договора согласно статье 451 ГК РФ является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации наличие обстоятельств, указанных в пункте 2 статьи 451 ГК РФ, обязан доказать истец.

В нарушение указанной нормы права, факт одновременного наличия всех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ в качестве обязательных для расторжения договорных отношений сторон, банком не доказан.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется на свой риск.

Следовательно, риск изменения обстоятельств должна нести заинтересованная в расторжении спорного договора сторона, в данном случае - банк.

Оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суды пришли к выводу о непредставлении истцом доказательств непригодности арендуемого помещения для использования по его прямому назначению, в связи с чем не нашли оснований для удовлетворения иска.

Доводы заявителя кассационной жалобы были предметом рассмотрения судебных инстанций, получили правовую оценку и по существу направлены на переоценку исследованных судом доказательств.

При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов, основанных на материалах дела и правильном применении норм материального и процессуального права.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

решение Арбитражного суда Ульяновской области от 19.08.2008 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.11.2008 по делу N А72-5802/2007 оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.