Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29 января 2009 г. N А65-9677/2008 Кассационная жалоба по делу о взыскании долга по арендной плате оставлена без удовлетворения, поскольку истцом не соблюдены требования гражданского законодательства. Следовательно, требования о расторжении договора и выселении ответчика правомерно оставлены без рассмотрения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 29 января 2009 г. N А65-9677/2008
(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 января 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Миллениум Зилант-Сити", город Казань,

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2008 года по делу N А65-9677/2008,

по исковому заявлению открытого акционерного общества "Миллениум Зилант-Сити", город Казань, к открытому акционерному обществу "Казанский хлебобараночный комбинат", город Казань, о взыскании 109209 руб. 25 коп. долга по арендной плате, 3169 руб. 39 коп. неустойки, расторжении договора аренды и освобождении помещения, третье лицо: Муниципальное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани", город Казань,

установил:

Открытое акционерное общество "Миллениум Зилант-Сити" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к открытому акционерному обществу "Казанский хлебобараночный комбинат" о расторжении договора аренды от 01.05.06 N 5481-92, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 109209 руб. 25 коп., 3169 руб. 39 коп. пени, а также о выселении из занимаемого помещения, расположенного по адресу: Республика Татарстан, город Казань, улица Г. Тукая, д. 112, литера 1.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.06.08 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома муниципального образования города Казани.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции удовлетворено ходатайство об уменьшении суммы долга до 535 руб. 33 коп. в связи с перерасчетом суммы долга и об увеличении суммы пени до 3464 руб. 42 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.08.08 (л.д. 79-80) заявленные исковые требования удовлетворены. Договор аренды от 01.05.06 N 5481-92, заключенный Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани и открытым акционерным обществом "Казанский хлебобараночный комбинат", город Казань, расторгнут. Нежилые помещения, расположенные на 1 этаже (N 9 по N 18, N 11а), инвентарный номер 3756 по адресу: город Казань, улица Г. Тукая, д. 112, литера 1, изъято у открытого акционерного общества "Казанский хлебобараночный комбинат" с передачей по акту ОАО "Миллениум Зилант-Сити". Взыскан долг с открытого акционерного общества "Казанский хлебобараночный комбинат" в пользу открытого акционерного общества "Миллениум Зилант-Сити" в сумме 535 руб. 33 коп., пени в сумме 3464 руб. 42 коп. и в возмещение расходов истца по уплате государственной пошлины 4133 руб. 38 коп.

Открытому акционерному обществу "Миллениум Зилант-Сити" возвращена из федерального бюджета государственная пошлина в сумме 3614 руб. 19 коп.

Решение мотивировано нарушением ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендных платежей по договору от 01.05.06 N 5481-92.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.08 решение отменено.

Исковые требования в части расторжения договора аренды от 01.05.06 N 5481-92, заключенного муниципальным учреждением "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань, и открытым акционерным обществом "Казанский хлебобараночный комбинат", г. Казань, и изъятии помещения, расположенного в г. Казани по ул. Г. Тукая, д. 112, литера 1 с передачей его открытому акционерному обществу "Миллениум Зилант-Сити", г. Казань, оставлены без рассмотрения.

В остальной части исковые требования оставлены без удовлетворения.

При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что истцом не представлены доказательства государственной регистрации изменений условий договора аренды в части повышения арендной платы. Поэтому при исчислении долга следует исходить из арендной платы, установленной договором - 26313 руб. 30 коп. в месяц. С учетом исчисленной из данного размера арендной платы суммы долга и фактической оплаты в сумме 108673 руб. 92 коп. задолженности не имеется.

Расторгнув договор, суд не учел, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, установленный частью 3 статьи 619 и частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В кассационной жалобе заявитель - открытое акционерное общество "Миллениум Зилант-Сити", город Казань - просит постановление апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение, ссылаясь на необоснованность выводов о несоблюдении досудебного порядка урегулирования спора и о том, что при исчислении долга следует исходить из размера арендной платы 26313 руб. 30 коп. (без учета НДС), так как это противоречит статье 131 Налогового кодекса Российской Федерации.

Проверив законность решения и постановления в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела, 01.05.06 Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани и открытое акционерное общество "Казанский хлебобараночный комбинат" заключили договор аренды N 5481-92 (л.д. 12-13) объекта муниципального нежилого фонда - нежилых помещений 1 этажа (N 9 по N 18, N 11а), инвентарный номер 3756, расположенных по адресу: город Казань, улица Г. Тукая, д. 112, литера 1, со сроком действия договора до 30.04.09 и согласованным размер ежемесячно вносимой арендной платы в сумме 26313 руб. 30 коп. (без НДС и других обязательных платежей).

Долгосрочный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 20.10.06 (л.д. 101).

14.06.06 Исполнительным комитетом города Казани принято постановление N 1142 "О создании Открытого акционерного общества "Миллениум Зилант-Сити".

Распоряжением Комитета земельных и имущественных отношений N 1175р в уставный капитал открытого акционерного общества "Миллениум Зилант-Сити" в качестве оплаты доли Комитета земельных и имущественных отношений исполнительного комитета внесено нежилое помещение площадью 108,60 кв.м (помещения первого этажа NN 9-18, 11а), инвентарный номер 3756, расположенное по адресу: Республика Татарстан, город Казань, улица Г. Тукая, д. 112, литера 1 (л.д. 16-17).

15.02.08 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности ОАО "Миллениум Зилант-Сити" на нежилые помещения 1-этажа NN 9-18, 11а, общей площадью 108,60 кв.м, расположенные по адресу: Республика Татарстан, город Казань, улица Г. Тукая, д. 112, литера 1 (л.д. 22).

Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В качестве доказательства извещения ответчика о смене собственника и платежных реквизитов для перечисления арендной платы истец представил письмо от 04.03.08 N 78 (л.д. 10).

Доказательства отправки данного письма ответчику в материалах дела отсутствуют.

Удовлетворяя иск о взыскании арендной платы в сумме 535 руб. 33 коп. суд не учел, что, изменяя исковые требования, истец в нарушение статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации фактически заявил дополнительные требования, предъявив ко взысканию новый период.

Так, первоначально им была предъявлена ко взысканию задолженность за февраль-май 2008 г. в сумме 109209 руб. 25 коп. (л.д. 4а).

Впоследствии в судебном заседании истец заявил о снижении суммы иска до 535 руб. 33 коп. в связи с перерасчетом суммы долга.

При этом в расчет был включен новый период задолженности за июнь и июль 2008 года, что противоречит статье 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л.д. 62).

Платежными поручениями N 1796-1799 от 07.07.08 ответчик перечислил истцу 111468 руб. 39 коп. (л.д. 66-69) в погашение задолженности по арендной плате за февраль-май 2008 года.

Таким образом, задолженность ответчика за период с февраля по май 2008 года на момент рассмотрения дела судом первой инстанции была погашена.

Таким образом, задолженность в сумме 535 руб. 33 коп. судом взыскана в нарушение статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Пени за просрочку платежа также взысканы необоснованно, поскольку истец не подтвердил факт уведомления ответчика о смене платежных реквизитов письмом N 78 от 04.03.08.

Также правомерно судом апелляционной инстанции оставлены без рассмотрения на основании пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования о расторжении договора от 01.05.06 N 5481-92 и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Согласно части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и предложения расторгнуть договор.

Истец в подтверждение соблюдения досудебного порядка урегулирования спора представил предарбитражное предупреждение N 651 от 08.05.08 (л.д. 11), в котором в срок до 22.05.08 требовал погасить сумму арендной платы за период с 15.02.08 по 05.05.08 в сумме 111186 руб. 38 коп. и информировал, что в случае неисполнения вышеуказанных требований в установленный срок будет требовать в судебном порядке взыскания задолженности, а также расторжения договора аренды и освобождения помещений.

Между тем, часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не изменяет общего порядка расторжения договора, установленного частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В упомянутом предарбитражном предупреждении предложения о расторжении договора не содержалось.

В этой связи суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом не соблюдены требования части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем требования о расторжении договора и выселении ответчика правомерно оставлены без рассмотрения.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции постановил:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2008 года по делу N А65-9677/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.