Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13 августа 2009 г. N А49-4113/2007 Дело о признании недействительной сделки направлено на новое рассмотрение, так как судом не дана оценка выводам заключения эксперта о принадлежности нежилого помещения к спорному объекту недвижимости (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 13 августа 2009 г. N А49-4113/2007
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановления ФАС ПО от 22 декабря 2010 г., 13 сентября 2011 г. N А49-4113/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 6 августа 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 августа 2009 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Аптечный центр "Фарма-Люкс", г. Пенза,

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 25.02.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2009 по делу N А49-4113/2007,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Аптечный центр "Фарма-Люкс", г. Пенза, к муниципальному унитарному предприятию "Пензадормост", г. Пенза, Комитету по управлению муниципальным имуществом города Пензы, г. Пенза, о признании недействительной сделки, с участием третьих лиц: Новикова Сергея Михайловича, г. Пенза, Управления Федеральной регистрационной службы по Пензенской области, г. Пенза, общества с ограниченной ответственностью "Руслан", г. Пенза, Главного управления градостроительства и архитектуры города Пенза, г. Пенза, администрации города Пензы, г. Пенза, товарищества собственников жилья "Лидер", г. Пенза, и по встречному исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пензы о признании недействительным договора аренды земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью аптечный центр "Фарма-Люкс" (далее - истец, ООО АЦ "Фарма-Люкс") обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с исковым заявлением к муниципальному унитарному предприятию "Пензадормост" (далее - МУП "Пензадормост") и Комитету по управлению муниципальным имуществом города Пензы (далее - КУМИ г. Пензы) о признании недействительным договора о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 12.04.2005 N 167 и дополнительного соглашения от 20.09.2005 N 4, заключенного между КУМИ г. Пензы и МУП "Пензадормост", которым передается нежилое помещение общей площадью 822,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Коммунистическая, 35, в части закрепления за МУП "Пензадормост" строения, подлежащего демонтажу (сносу).

До рассмотрения дела по существу истец уточнил исковые требования, просил признать недействительным договор о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения от 12.04.2005 N 167 и дополнительное соглашение от 20.09.2005 N 4, заключенные между КУМИ г. Пензы и МУП "Пензадормост", нежилого помещения, общей площадью 822,6 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Коммунистическая, 35, в части закрепления за МУП "Пензадормост" части разгрузочной площадки и ограждающей ее стены, не являющейся неотъемлемой частью нежилого помещения, находящейся в пределах границ земельного участка площадью 120 кв. м, предоставленного ООО АЦ "Фарма-Люкс" постановлением главы администрации г. Пензы от 08.06.2004 N 1136, а именно с севера протяженностью 6,2 м и с востока протяженностью 5,8 м. Уточнение исковых требований судом принято в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

КУМИ г. Пензы заявлено встречное исковое заявление о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного 30.04.2006 между КУМИ г. Пензы и ООО АЦ "Фарма-Люкс", с кадастровым номером 58:29:04 003 008:0099, площадью 120 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Коммунистическая, 35.

В судебном заседании 16.02.2009 представитель истца по встречному иску уточнил материально правовые требования, просил арбитражный суд признать недействительными как не соответствующие положениям статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 30.04.2006 без номера, заключенный между КУМИ г. Пензы и ООО АЦ "Фарма-Люкс", и договор аренды земельного участка N 7118, заключенный между КУМИ г. Пензы и ООО АЦ "Фарма-Люкс" 30.04.2006.

Уточнение исковых требований принято судом в соответствии со статьей 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 25.02.2009 в первоначальном иске отказано, встречный иск удовлетворен частично. Суд признал недействительным в силу его ничтожности договор аренды земельного участка от 30.04.2006 N 7118, заключенный между КУМИ г. Пензы и ООО АЦ "Фарма-Люкс", в остальной части отказал.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2009 решение арбитражного суда первой инстанции от 25.02.2009 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ООО АЦ "Фарма-Люкс" просит отменить судебные акты и вынести новый судебный акт об удовлетворении первоначальных исковых требований ООО АЦ "Фарма-Люкс", в удовлетворении встречного иска отказать, полагая их незаконными и необоснованными. В обоснование жалобы указывается, что КУМИ г. Пензы является ненадлежащим истцом, в материалах дела отсутствуют правоустанавливающие документы на спорный земельный участок, свидетельствующих о его принадлежности кому-либо из лиц, участвующих в деле. МУП "Пензадормост", продавец нежилых помещений, не обладал правом на земельный участок, следовательно, покупатель нежилых помещений этим правом также не обладает. Права на земельный участок ООО АЦ "Фарма-Люкс" стало оформлять задолго до передачи в хозяйственное ведение нежилого помещения МУП "Пензадормост", разработана и утверждена органом местного самоуправления проектная документация, в которой также указано, что ограждающая стена подлежит демонтажу. Нежилое помещение, переданное МУП "Пензадормост", встроено в жилой дом, где собственники жилых и нежилых помещений объединены в товарищество собственников жилья, следовательно, интересы КУМИ г. Пензы, МУП "Пензадормост" или Новикова С.М. предоставлением земельного участка ООО АЦ "Фарма-Люкс" не нарушены. Экспертом установлено, что ограждающая стена не имеет неразрывной связи с нежилым помещением, возведена как архитектурное решение (элемент благоустройства) в ансамбле всего жилого дома и не может рассматриваться как неотъемлемая часть магазина. Заключение спорного договора аренды являлось не правом КУМИ г. Пензы, а обязанностью на основании решения суда от 29.03.2004 по делу N А49-725/2004, следовательно, недействительность договора аренды не влечет недействительность акта органа местного самоуправления, в данном случае права и законные интересы КУМИ г. Пензы не нарушаются.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд кассационной инстанции находит судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение по следующим обстоятельствам.

Из материалов дела усматривается, что договором от 12.04.2005 N 167 о закреплении муниципального имущества на праве хозяйственного ведения в редакции дополнительного соглашения от 20.09.2005 N 4 КУМИ г. Пензы закрепил за МУП "Пензадормост" на праве хозяйственного ведения нежилое помещение по ул. Коммунистической, 35 в г. Пенза, общей площадью 822,6 кв. м.

05.02.2007 МУП "Пензадормост" по договору купли-продажи продало указанное помещение гражданину Новикову С.М. с открытых торгов. Право собственности на указанное помещение зарегистрировано Новиковым С.М. в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 12.11.2007.

ООО АЦ "Фарма-Люкс", полагая, что закреплением спорного сооружения на праве хозяйственного ведения за МУП "Пензадормост" нарушаются его права и законные интересы, обратился в суд с вышеуказанным иском.

Отказывая ООО АЦ "Фарма-Люкс" в иске, арбитражный суд указал, что истцом избран неверный способ защиты права.

На момент предъявления иска спорное нежилое помещение вместе с ограждением погрузо-разгрузочной площадки принадлежало не МУП "Пензадормост", а Новикову С.М., в связи с чем оспариваемый договор о закреплении за МУП "Пензадормост" на праве хозяйственного ведения части спорного сооружения, поименованного в исковых требованиях, при наличии факта государственной регистрации на этот объект за Новиковым С.М., не может нарушать права и законные интересы истца. Зарегистрированное право собственности Новикова С.М. на спорное сооружение в установленном законом порядке недействительным признано не было.

Данный вывод арбитражного суда не соответствует материалам дела, поскольку свидетельством от 12.11.2007 за Новиковым С.М. зарегистрировано право на нежилое помещение в литере А общей площадью 822,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Коммунистическая, 35. Данных о том, что Новиковым С.М. данное нежилое помещение приобретено вместе с ограждением погрузо-разгрузочной площадки, в материалах дела не имеется.

Суд установил, что в обоснование своих требований истец представил письмо от 21.04.2003 N 3/1781, которым КУМИ г. Пензы согласовал для строительства аптечного пункта демонтаж стены железного навеса, прилегающего к нежилому помещению по ул. Коммунистической, 35, и соответствующее решение от 28.10.2003 N 17-с об одобрении проекта строительства аптечного пункта, принятое на заседании секретариата Градостроительного совета. Данные документы судом не приняты как надлежащее доказательство о согласии собственника - муниципального образования город Пенза в отношении распоряжения своим недвижимым имуществом.

Делая вывод об отсутствии согласия собственника - муниципального образования город Пенза в отношении распоряжения своим недвижимым имуществом, суд не обосновал, на основании какого правоустанавливающего документа муниципальное образование является собственником ограждения погрузо-разгрузочной площадки.

Принимая решение об отказе в иске, арбитражный суд не учел, что нежилое помещение, переданное МУП "Пензадормост", встроено в жилой дом, где собственники жилых и нежилых помещений объединены в товарищество г. Пензы, МУП "Пензадормост" или Новикова С.М. предоставлением земельного участка ООО АЦ "Фарма-Люкс" не нарушены.

Судебные акты в части удовлетворения встречного искового заявления о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного 30.04.2006 между КУМИ г. Пензы и ООО АЦ "Фарма-Люкс", с кадастровым номером 58:29:04 003 008:0099, площадью 120 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Коммунистическая, 35, являются необоснованными по следующим основаниям.

Постановлением главы администрации города Пензы от 11.11.2002 N 2127 был утвержден акт выбора земельного участка от 01.10.2002 N 448 под размещение пристроя к магазину "Панкратовский" по ул. Коммунистическая, 35.

По результатам межевания земельный участок был поставлен на кадастровый учет 09.02.2006 и ему присвоен номер 58:29:04 003 008:0099.

Согласно постановлению главы администрации г. Пензы от 08.06.2004 N 1136 ООО АЦ "Фарма-Люкс" в аренду сроком на 2 года предоставлен земельный участок из состава земель поселений, площадью 120 кв. м, под строительство аптечного пункта по ул. Коммунистическая, 35 в г. Пенза.

Договор аренды земельного участка был оформлен между КУМИ г. Пензы и ООО АЦ "Фарма-Люкс" 30.04.2006, согласно которому КУМИ г. Пензы предоставляет ООО АЦ "Фарма-Люкс" в аренду под строительство аптечного пункта земельный участок площадью 120 кв. м, кадастровый номер 58:29:04 003 008:0099, на срок по 08.07.2008. Договор аренды за N 7118 от 30.04.2006 зарегистрирован в установленном порядке 22.02.2007.

Удовлетворяя встречный иск, арбитражный суд сослался на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой исключительные права на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежат собственнику или иному законному владельцу недвижимости.

При этом суд исходил из того, что действующим законодательством не предусмотрено предоставление в аренду земельных участков, занятых объектами недвижимости, права на которые в установленном порядке зарегистрированы за другими лицами.

Судом сделан вывод о том, что на момент заключения оспариваемого договора аренды за МУП "Пензадормост" было в установленном порядке зарегистрировано право хозяйственного ведения на объект недвижимого имущества - нежилое помещение по ул. Коммунистической, 35, при этом суд сослался на свидетельство о государственной регистрации права от 21.03.2006.

Однако в упомянутом свидетельстве в качестве объекта права указано нежилое помещение общей площадью 822,6 кв. м, данных о регистрации права на ограждения погрузо-разгрузочной площадки не имеется.

При первичной инвентаризации в 1990 году указанное сооружение отражено в материалах техинвентаризации. Арбитражным судом сделан вывод о том, что ограждающая разгрузочную площадку стена существовала с момента сдачи жилого дома вместе со встроено-пристроенным помещением магазина в 1968 году, хотя документы этого года судом не исследовались.

Арбитражный суд пришел к выводу о том, что данное сооружение является неотъемлемой частью нежилого помещения по ул. Коммунистическая, 35, г. Пенза, общей площадью 822,6 кв. м, и служит целям ограждения погрузо-разгрузочной площадки магазина. В подтверждение суд ссылается на пункт 4 выводов заключения проведенной по делу судебной экспертизы.

В то же время арбитражным судом не дана оценка выводам заключения эксперта в целом. Так, в пункте 1 выводов заключения эксперт указал, что разгрузочная площадка, прилегающая к нежилому помещению площадью 822,6 кв. м, является неотъемлемой частью указанного нежилого помещения только в том объеме, который необходим для обслуживания торгового зала 316,7 кв. м, а именно рассчитанная на 1 разгрузочное место. Габариты разгрузочной площадки, являющейся неотъемлемой частью магазина "Панкратовский", приведены в графическом приложении N 5 к данному заключению.

Из пункта 2 выводов следует, что ограждающая с севера протяженностью в плане 6,2 м и востока протяженностью в плане 5,8 м ограждающая стена не является неотъемлемой частью нежилого помещения площадью 822,6 кв. м.

В пункте 3 выводов заключения сделан вывод о том, что в пределах границ земельного участка, предоставленного постановлением главы администрации г. Пензы от 08.06.2004 N 1136 ООО АЦ "Фарма-Люкс" в аренду на строительство площадью 120 кв. м, находится та часть разгрузочной площадки с ограждающей стеной, которая не является неотъемлемой частью нежилого помещения площадью 822,6 кв. м.

Пункт 4 заключения эксперта содержит вывод о том, что разгрузочная площадка и ограждающая ее стена имеют неразрывную связь с землей и их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Из данных выводов эксперта не следует, что в части, находящейся на спорном земельном участке, разгрузочная площадка и ограждающая ее стена являются неотъемлемой частью нежилого помещения по ул. Коммунистическая, 35 в г. Пенза, общей площадью 822,6 кв. м.

Вывод арбитражного суда о том, что предоставление земельного участка под строительство аптечного пункта, занятого не принадлежащим ему объектом недвижимости, привело к невозможности использования данного земельного участка по назначению, и к нарушению прав собственника имущества, находящегося на данном земельном участке, является необоснованным, так как судом не установлен собственник этого имущества. Кроме того, необходимо иметь в виду, что по смыслу пункта 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" жилые и нежилые помещения входят в состав зданий и сооружений, следовательно, конструктивные элементы зданий и сооружений не могут входить в состав жилых и нежилых помещений, и отчуждаться в составе таких помещений.

При таких обстоятельствах судебные акты нельзя признать обоснованными, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Суду при новом рассмотрении дела необходимо устранить указанные выше противоречия, оценить выводы эксперта, а также другие доказательства в совокупности и взаимосвязи, дать оценку доводам сторон, имеющим существенное значение для правильного разрешения дела, и принять по делу решение, соответствующее закону и представленным сторонами доказательствам.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 25.02.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2009 по делу N А49-4113/2007 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пензенской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.