Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28 октября 2009 г. N А12-4499/2009 Дело о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не установлено, была ли произведена перепланировка спорного помещения на момент приобретения его ответчиком, и каким образом это обстоятельство нарушило его права как стороны по договору аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 28 октября 2009 г. N А12-4499/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановления ФАС ПО от 22 июля 2010 г., 8 июля 2011 г. N А12-4499/2009

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Березка", г. Михайловка Волгоградской области,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22.05.2009 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 по делу N А12-4499/2009,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Березка", г. Михайловка Волгоградской области, к индивидуальному предпринимателю Костылеву Александру Ивановичу, г. Михайловка Волгоградской области, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица Управления федеральной регистрационной службы по Волгоградской области, г. Волгоград, о признании сделки недействительной,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Березка" (далее - истец, ООО "Березка") обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Костылеву Александру Ивановичу (далее - ответчик, ИП Костылев А.И.) о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды N 21-п/05 сроком действия до 28.02.2015.

В порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования и просил признать недействительным одностороннее расторжения договора аренды N 21-п/05 сроком действия до 28.02.2015, совершенное арендодателем в форме уведомления от 26.01.2009 о досрочном (одностороннем) расторжении договора аренды от 01.03.2005 нежилого помещения магазина, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Михайловка, ул. Обороны, д. 55.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 22.05.2009 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального и процессуального права, неисследованностью всех обстоятельств дела, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив заявленный иск.

Представитель истца доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 15 час. 00 мин. 28.10.2009 в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя истца, суд кассационной инстанции приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.03.2005 между администрацией г. Михайловка (арендодатель) и ООО "Березка" (арендатор) заключен договор аренды помещения нежилого помещения N 21-п/05, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду встроенное нежилое помещение общей площадью 91,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Михайловка Волгоградской области, ул. Обороны, д. 55.

Договор заключен на срок с 01.03.2005 по 28.02.2015. В соответствии с положениями статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации.

Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается отметкой на договоре.

Впоследствии, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2006 N 4 указанное встроенное помещение приобретено ИП Костылевым А.И.

Между новым собственником и арендатором 06.03.2007 подписано дополнительное соглашение, согласно которому ИП Костылев А.И. является арендодателем. Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Судом установлено, что 05.07.2007 ИП Костылев А.И., вступив в права арендодателя, воспользовавшись указанным пунктом договора, направил в адрес истца уведомление об изменении размера арендной платы, с приложением расчета. Расчет произведен на основании методики, утвержденной решением Михайловской Городской Думы от 28.01.2004 N 5.

Указанное изменение арендной платы истцом принято не было.

Пунктом 6.2 договора установлено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, в случае выражения арендатором в письменной форме несогласия с изменением размера арендной платы, сроков и порядка ее внесения, невыполнения иных условий договора.

Ответчик 26.01.2009 направил истцу уведомление об одностороннем расторжении договора. На основании указанного уведомления и заявления ИП Костылева А.И. о прекращении аренды 02.02.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области в ЕГРП погашена запись о государственной регистрации договора аренды.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчик имел право на одностороннее расторжение договора, поскольку это предусмотрено договором, а истец неоднократно нарушал договорные обязательства.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что право арендодателя на одностороннее расторжение договора предусмотрено пунктом 6.2 договора.

Согласно пункту 4.2 договора размер арендной платы, сроки и порядок ее внесения могут быть изменены арендодателем в одностороннем порядке при условии направления в адрес арендатора уведомления о внесении изменений в настоящий договор.

При этом судом не принято во внимание условие пункта 4.3 договора, согласно которому изменение размера арендной платы возможно при принятии уполномоченным органом решения о таком изменении.

Суд исходил из того, что изменение размера арендной платы произведено ответчиком на основании методики, утвержденной решением Михайловской Городской Думы от 28.01.2004 N 5.

Вместе с тем, как установлено судом, договор аренды был заключен сторонами 01.03.2005 в период, когда вышеназванная методика действовала. Размер арендной платы согласован сторонами при заключении договора. Доказательств принятия органами местного самоуправления решения об изменении величины размера арендной платы в период с 01.03.2005 по декабрь 2008 года суду не представлено.

Суд пришел к выводу, что истцом нарушены условия пункта 3.1.4 договора. Вместе с тем судом не дана оценка представленным стороной доказательствам (том 1 л.д. 95-96).

Так же суд исходил из того, что истцом нарушены условия пункта 3.1.5 договора, согласно которому арендатор не может производить переоборудование и перепланировку арендованного помещения без письменного разрешения арендодателя.

Выводы суда о проведении истцом перепланировки помещения основаны на технических паспортах соответственно от 02.11.2004 и 31.03.2008.

Однако из представленных технических паспортов нельзя установить, когда и кем производилась перепланировка помещения. Спорное помещение было передано истцу в марте 2005 года.

Судом не установлено, была ли произведена перепланировка спорного помещения на момент приобретения его ответчиком и, каким образом это обстоятельство нарушило его права как стороны по договору аренды.

В соответствии с частью 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанций.

На основании изложенного, судебная коллегия считает принятые судебные акты подлежащими отмене как принятые по неполно исследованным обстоятельствам дела, дело подлежащим передаче на новое рассмотрение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 22.05.2009 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 по делу N А12-4499/2009 отменить.

Дело N А12-4499/2009 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Волгоградской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.