Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 11 марта 2010 г. по делу N А57-4934/2009 Апелляционным судом правомерно отказано в иске о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пени, поскольку арендатор в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств и неисполнении обязанности по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, не мог использовать арендуемый земельный участок в соответствии с его целевым назначением, в связи с чем обязанность по оплате арендной платы не возникла (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 11 марта 2010 г. по делу N А57-4934/2009
(извлечение)

Резолютивная часть постановления объявлена 5 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Город Саратов",

на постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2009 по делу N А57-4934/2009,

по исковому заявлению администрации города Саратова, г. Саратов, к обществу с ограниченной ответственностью "Жилстройинвест", г. Саратов, о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка и пени, с участием третьих лиц: Комитет по управлению имуществом администрации города Саратова, г. Саратов, Комитет по земельным ресурсам администрации города Саратова, г. Саратов,

установил:

администрация г. Саратова (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Саратовской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Жилстройинвест" (далее - ООО "Жилстройинвест", ответчик) задолженности по договору аренды земельного участка от 20.12.2000 N 4265 в сумме 1005262 руб. 14 коп., неустойки в сумме 92129 руб. 94 коп.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 14.09.2009 заявленные требования удовлетворены частично. С ООО "Жилстройинвест" в пользу администрации муниципального образования "Город Саратов" взыскана задолженность по договору аренды земельного участка от 20.12.2000 N 4265 в сумме 1005262 руб. 14 коп., неустойка в размере 76184 руб. 37 коп., а всего 1081443 руб. 51 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2009 решение Арбитражного суда Саратовской области от 14.09.2009 в части удовлетворения требований Администрации отменено. По делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Администрация просит постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2009 отменить, решение Арбитражного суда Саратовской области от 14.09.2009 оставить в силе.

Законность обжалованного судебного акта проверена в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, постановлением администрации города Саратова от 14.12.2000 N 813-60 ООО "Жилстройинвест" предоставлено право аренды земельного участка площадью 3,5516 га, кадастровый номер 64:48:05:0312:01 для проектирования и строительства многоэтажного жилого комплекса повышенной комфортности с учетом строительства физкультурно-оздоровительного комплекса по ул. Дегтярной, 12 в Октябрьском районе г. Саратова, сроком на 25 лет.

Во исполнение указанного постановления, 20.12.2000 между Администрацией (Арендодатель) и ООО "Жилстройинвест" (Арендатор) заключен договор N 4265 аренды земельного участка.

В соответствии с постановлениями мэра г. Саратова от 09.07.2001 N 508-106 и 508-107 стороны внесли изменения в договор аренды земельного участка, путем заключения соглашение от 18.07.2001 N 1, которым определили площадь земельного участка равной 35639 кв.м.

Сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка из ЕГРП от 26.07.2006 N 01/229/2006-493).

Соглашением от 06.06.2006 N 2 об изменении договора аренды земельного участка от 20.12.2000 N 4265 на основании постановления администрации г. Саратова от 23.05.2000 N 125 N 125А-2 изменено разрешенное использование земельного участка на - "проектирование и строительство многофункционального комплекса торгово-развлекательного и физкультурно-оздоровительного назначения...".

Пунктом 2.1 договора Арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, установленном согласно прилагаемому к договору расчету.

Пунктом 2.2 договора установлены сроки внесения арендной платы равными долями не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года.

Истец, указывал, что за 2008 год расчетные земельные платежи были подписаны, однако сроки внесения арендных платежей были ответчиком неоднократно нарушены и арендная плата Арендатором вносилась частично.

20 февраля 2009 г. N 01-16/07-2308 в адрес ответчика была направлена претензия о необходимости погашения задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 20.12.2000 N 4265.

Отсутствие доказательств оплаты задолженности по договору аренды послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя требования Администрации о взыскании задолженности по арендной плате в полном объеме и пени в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), суд первой инстанции исходил из заключенности договора, передачи земельного участка в пользование подтвержденной решением Арбитражного суда Саратовской области по делу от 11.03.2009 N А57-23004/07, оплаты ответчиком арендных платежей за предыдущий период, доказанности истцом размера задолженности.

Апелляционный суд, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении исковых требований исходил из следующих обстоятельств.

Факт заключения 20.12.2000 договора аренды N 4265 земельного участка площадью 3,5516 га, кадастровый номер 64:48:05:0312:01 для проектирования и строительства многофункционального комплекса торгово-развлекательного и физкультурно-оздоровительного назначения (соглашение от 06.06.2006 N 2) по ул. Дегтярной, 12 в Октябрьском районе г. Саратова сторонами не оспаривается.

По условиям пункта 1.2 договора Арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере согласно прилагаемом к договору расчету арендной платы (приложение N 2).

При этом в силу пунктов 5.1, 5.2 Арендатор имеет право и обязан использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления, обязан обеспечить освоение участка в установленные договором сроки, не нарушать прав других землепользователей.

Таким образом, стороны, с учетом соглашений от 18.07.2001 N 1, от 06.06.2006 N 2 определили что, земельный участок, площадью 35639 кв.м должен быть использован ООО "Жилстройинвест" по целевому назначению, т.е. для проектирования и строительства многофункционального комплекса торгово-развлекательного и физкультурно-оздоровительного назначения.

Помимо этого в пункте 1.2 содержится указание на то, что на передаваемом в соответствии с пунктом 1.1 договора земельном участке имеются лишь коммуникации: электрический кабель, кабель связи, дренаж, водопровод, канализация.

Пунктом 1.4 договора Арендодатель гарантировал Арендатору, что участок не обременен правами и претензиями третьих лиц, о которых Арендодатель не мог не знать, и обязался урегулировать любые претензии третьих лиц, предъявляющих какие-либо законные права на предмет договора.

Материалами дела подтверждается и не оспорено сторонами, что на переданном в аренду земельном участке расположены два объекта недвижимости: нежилое двухъярусное здание литера "А" общей площадью 1518,8 кв.м, нежилое одноэтажное здание литера "Т" площадью 50,2 кв.м, которые являются собственностью муниципального образования - "город Саратов" в лице Комитета по управлению имуществом г. Саратова, согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 31.05.2005 серия 64 АБ N 089563, от 08.06.2005 серия 64 АБ N 096383.

На основании контракта от 28.02.2006 N 1764 (в период действия вышеназванного договора аренды) указанные нежилые помещения переданы по акту приема-передачи в оперативное управление под размещение стадиона "Спартак" муниципальному учреждению дирекции физкультурно-оздоровительных и спортивных сооружений, г. Саратов.

Таким образом, судом установлено, что земельный участок площадью 3,5516 га, кадастровый номер 64:48:05:0312:01, переданный в аренду для проектирования и строительства многофункционального комплекса торгово-развлекательного и физкультурно-оздоровительного назначения (соглашение от 06.06.2006 N 2) по ул. Дегтярной, 12 в Октябрьском районе г. Саратова обременен правами третьего лица, которое имеет право пользования земельным участком, на котором расположено переданное в оперативное управление имущество.

Существенным условием договора аренды N 4265 является освоение земельного участка Арендатором в соответствии с целью и условиями его предоставления и условиями договора гарантирована необремененность земельного участка правами и претензиями третьих лиц, о которых Арендодатель не мог не знать.

ООО "Жилстройинвест", учитывая, что нахождение указанных объектов недвижимости на арендованном им земельном участке фактически препятствует освоению земельного участка в соответствии с его разрешенным видом использования, обращался в арбитражный суд с требованием об устранении препятствий в пользовании земельным участком, расположенным по адресу: г. Саратов, ул. Дегтярная, 12, площадью 35639 кв.м, кадастровым номером 64:48:05 03 12:01, путем демонтажа объектов недвижимости - нежилого двухъярусного здания общей площадью 1518,8 кв.м литер А и нежилого одноэтажного здания общей площадью 50,2 кв.м литер Т, с учетом предоставления компенсации собственнику имущества, муниципальному образованию - город Саратов в лице комитета по управлению имуществом г. Саратова в размере рыночной стоимости указанного имущества 730000 руб.

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 11.03.2009 по делу N А57-23004/07-5-28 вступило в законную силу.

Данным судебным актом бесспорно установлен факт невозможности использования земельного участка по целевому назначению, как обремененного правами.

В этой связи довод кассационной жалобы о том, что наличие на предоставленном в аренду земельном участке объекта недвижимости, не принадлежащему арендатору, не является обременением земельного участка в силу пункта 1.4 договора, подлежит отклонению, поскольку опровергается установленными по делу обстоятельствами.

Кроме того, как установлено апелляционным судом и не опровергается материалами дела, акт передачи земельного участка в материалы дела не представлен, а соглашением от 18.07.2001 N 1 стороны изменили площадь передаваемого по договору аренды земельного участка, однако из него не усматривается обремение участка правами иных лиц.

Поскольку Арендодатель ненадлежащим образом исполнил свою обязанность по передаче объекта аренды, суд установил, что у Арендатора в силу пункта 2 статьи 328, статьи 614 ГК РФ обязанность оплачивать арендные платежи не наступила. Факт добровольной уплаты части арендной платы самостоятельного правового не имеет. Право невнесения арендной платы до конца текущего года предусмотрено также условиями пункта 5.1 договора в случае создания Арендодателем препятствий в пользовании земельным участком, а задолженность по договору арендной платы рассчитана истцом исходя из площади земельного участка, определенного договором и соглашением к нему.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Поскольку Арендатор в силу допущенных Арендодателем нарушений договорных обязательств и неисполнении обязанности, предусмотренной пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, не мог использовать арендуемый земельный участок в соответствии с его целевым назначением, у него обязанность по оплате арендной платы (до 28.04.2008) не возникла.

При таких данных выводы апелляционного суда об отказе в удовлетворении исковых требований являются правомерными.

При таких обстоятельствах основания для отмены судебного акта отсутствуют.

Остальные доводы, изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку обстоятельств дела, установленных апелляционным судом, что недопустимо в силу статьи 286 АПК РФ, и не опровергают обстоятельств дела.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2009 по делу N А57-4934/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.