Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 4 февраля 2010 г. по делу N А65-9763/2009 Апелляционный суд, отменяя судебный акт суда первой инстанции в части удовлетворения иска о признании договора купли-продажи земельных участков недействительным, обоснованно указал на отсутствие межевания, определения конкретной площади и границ той части земельного участка, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие истцу и необходимые для ее использования, и что данное обстоятельство не позволяет определить ту часть договора купли-продажи земельного участка, которую следует признать недействительной (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 4 февраля 2010 г. по делу N А65-9763/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Эдельвейс Групп",

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2009 по делу N А65-9763/2009,

по исковому заявлению открытого акционерного общества "Эдельвейс Групп" к открытому акционерному обществу ОАО "Нэфис косметикс" - Казанский хим. комбинат им. М. Вахитова, Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, обществу с ограниченной ответственностью "ЮНИК", о признании договора купли-продажи земельных участков недействительным в части, признании недействительным зарегистрированного права собственности, признании недействительным распоряжения в части, с привлечением третьих лиц: Исполнительного комитета муниципального образования города Казани, Республиканского государственного унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации" Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан,

установил:

открытое акционерное общество "Эдельвейс Групп" (далее - ОАО "Эдельвейс Групп") обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к открытому акционерному обществу "Нэфис косметикс" - Казанский хим. комбинат им. М. Вахитова (далее - ОАО "Нэфис косметикс" - Казанский хим. комбинат им. М. Вахитова), Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан:

- о признании договора купли-продажи земельных участков от 18.09.2002 N 072-32, акта приема-передачи от 15.10.2002 N 034-924, дополнительного соглашения от 03.02.2004 N 1, дополнительного соглашения от 31.05.2005 N 2, заключенных между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ОАО "Нэфис Косметикс" недействительными (ничтожными);

- о признании зарегистрированного права собственности ОАО "Нэфис косметикс" - Казанский хим. комбинат им. М. Вахитова на земельный участок площадью 7293 кв.м, расположенного по адресу: ул. Ю. Фучика, д. 105а, запись регистрации N 16-50.3-21.2002-463.1 (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 23.01.2002 серии 16 АА 086024), недействительным;

- о признании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 16.09.2002 N 1271-р "О предоставлении земельных участков в собственность ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им. М. Вахитова" недействительным.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.05.2009 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ЮНИК" (далее - ООО "ЮНИК"), муниципальное образование город Казань в лице Исполнительного комитета муниципального образования города Казани.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 17.06.2009 по ходатайству истца в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве соответчика по делу привлечено ООО "ЮНИК".

В судебном заседании истец заявил ходатайство об изменении требований, в котором просил:

1) признать недействительным договор купли-продажи земельных участков от 18.09.2002 N 072-32 с дополнительным соглашением от 03.02.2004 N 1 и дополнительным соглашением от 31.05.2005 N 2, заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский хим. комбинат им. М. Вахитова в части продажи земельного участка площадью 7293 кв.м,

расположенного по адресу: г. Казань, ул. Ю. Фучика, д. 105а, кадастровый номер 16:50:160502-10.

2) признать недействительным зарегистрированное право собственности ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский хим. комбинат им. М. Вахитова на земельный участок площадью 6168 кв.м, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Ю. Фучика, д. 105а, кадастровый номер 16:50:160502:192 (предыдущий кадастровый номер 16:50:160502-10);

3) признать недействительным пункт 1 распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 16.09.2002 N 1271-р "О предоставлении земельных участков в собственность ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский хим. комбинат им. М. Вахитова в части пункта 2 приложения N 1 к распоряжению Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 16.09.2002 N 1271-р в части продажи земельного участка площадью 7293 кв.м, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Ю. Фучика, д. 105а, кадастровый номер 16:50:160502-10.

Судом изменение принято в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.09.2009 признан недействительным договор купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, занимаемых собственником объектов недвижимости в порядке приватизации от 18.09.2002 N 072-32 с дополнительным соглашением от 03.02.2004 N 1 и дополнительным соглашением от 31.05.2005 N 2, заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский хим. комбинат им. М. Вахитова, в отношении площади земельного участка, расположенного по адресу: РТ, г. Казань, ул. Ю. Фучика, д. 105а, на которой находится объект недвижимости, принадлежащий истцу на праве собственности, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Ю. Фучика, д. 105а в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан 28.06.2007 серии 16-АА N 063784 с условным номером 16:50:06:00879:001:0003, литера А общей площадью 974,4 кв.м и необходимой для ее использования. В остальной части иска отказано.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что в результате распоряжения Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан земельным участком под объектом недвижимости, принадлежащем истцу на праве собственности и необходимым для его использования, было нарушено право истца на приобретение названного земельного участка как субъектом права постоянного (бессрочного) пользования этим участком в той его части, которая необходима для использования объекта недвижимого имущества.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2009 данное решение отменено в части удовлетворения иска, в признании недействительным договора купли-продажи земельных участков от 18.09.2002 отказано, в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Апелляционный суд указал, что без проведения межевания, определения конкретной площади и границ земельного участка невозможно определить, в какой части оспоренный договор следует признать недействительным.

В кассационной жалобе ОАО "Эдельвейс Групп" просит постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда отменить в части удовлетворения иска в связи с нарушением судом норм процессуального и материального права.

Заявитель кассационной жалобы считает, что собственник недвижимости имеет исключительное право на приватизацию земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимости, однако общество лишено этой возможности.

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на кассационную жалобу, коллегия находит, что она не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ОАО "Нэфис косметикс" - Казанский хим. комбинат им. М. Вахитова (ранее ОАО "Нэфис") создано в 1992 году в порядке приватизации. При этом здание досугового центра, расположенного по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Ю. Фучика, д. 105а, не вошло в план приватизации и было передано обществу в пользование, а земельный участок общей площадью 0,73 га, занимаемый зданием, отведен в постоянное (бессрочное) пользование, что подтверждается государственным актом от 21.01.1995 N РТ-50-000997.

По договору прямой купли-продажи от 22.01.2002 N 021-23, заключенному с Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, "Нэфис Косметикс" - Казанский хим. комбинат им. М. Вахитова приобрело в собственность здание торгового центра - объект недвижимости под литерой Б, общей площадью 1267,3 кв.м, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Ю. Фучика, д. 105а.

01.04.2005 "Нэфис Косметикс" - Казанский хим. комбинат им. М. Вахитова зарегистрировало право собственности на здание досугового центра литера Б общей площадью 1273,70 кв.м.

Распоряжением Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 16.09.2002 N 1271-р "О предоставлении земельных участков в собственность "Нэфис Косметикс" - Казанский хим. комбинат им. М. Вахитова ответчику предоставлены земельные участки, в том числе, по адресу: г. Казань, ул. Ю. Фучика, д. 105а, общей площадью 7293 кв.м.

18.09.2002 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ОАО "Нэфис косметикс" - Казанский хим. комбинат им. М. Вахитова заключен договор купли-продажи земельных участков общей площадью 157743 га (с дополнительными соглашениями от 03.02.2004 и 31.05.2005), в числе которых земельный участок, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Ю. Фучика, д. 105а, кадастровый номер 16:50:16 05 02:0010, общей площадью 7293 кв.м.

25.08.2005 зарегистрировано право собственности ОАО "Нэфис косметикс" - Казанский хим. комбинат им. М. Вахитова на земельный участок общей площадью 7293 кв.м, расположенный по адресу: г. Казань, ул. Ю. Фучика, д. 105а.

В дальнейшем данный земельный участок, в связи с продажей ОАО "Нэфис косметикс" - Казанский хим. комбинат им. М. Вахитова части помещений, был размежеван на два земельных участка: площадью 6168 кв.м с кадастровым номером 16:50:16 05 02:0192 и земельный участок площадью 1121 кв.м с кадастровым номером 16:50:16 05 02 01 93.

02.10.2007 зарегистрировано право собственности ОАО "Нэфис косметикс" - Казанский хим. комбинат им. М. Вахитова на земельный участок площадью 6168 кв.м.

20.07.2001 в качестве вклада в уставной капитал ОАО "Солодов Вееr" (ОАО "Солодовпиво") было передано муниципальное имущество - нежилые помещения общей площадью 974,4 кв.м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Ю. Фучика, 105а, литера А.

15.01.2002 зарегистрировано право собственности ОАО "Солодовпиво" на нежилые помещения NN 1А, 1Б, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 27А, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42 общей площадью 974,4 кв.м (этаж 1, инв. N 11614, литера А, объект N 1, часть N 3), расположенные по адресу: г. Казань, ул. Ю. Фучика, д. 105а, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.01.2002 серия 16 АА N 086024.

Согласно протоколу от 19.02.2004 N 13 внеочередного общего собрания акционеров ОАО "Солодовпиво", было принято решение о реорганизации ОАО "Солодовпиво" в форме слияния его с ЗАО "Пивоваренная компания "Красный Восток", ЗАО "Альтернативные Пивоваренные Технологии", ОАО "Чешский стандарт" и ЗАО "ТД "Красный Восток".

29.09.2004 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации N 16-01/50-21,2004-17352.1 права собственности ОАО "Пивоваренного объединения "Красный Восток-Солодовпиво" на нежилые помещения NN 1А, 1Б, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 27А, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42 общей площадью 974,4 кв.м (этаж 1, инв. N 11614, литера А, объект N 1, часть N 3), расположенные по адресу: г. Казань, ул. Ю. Фучика, д. 105а,, что подтверждается свидетельством серия 16 ТА 113646 от 30.09.2004.

20.12.2004 протоколом N 1 общего собрания учредителей ОАО "Хайринг Групп" было принято решение о создании ОАО "Хайринг Групп", согласно которому, ОАО "ПО КВ-Солодовпиво" выступило одним из учредителей ОАО "Хайринг Групп" с долей в уставной капитале 54,56%.

В соответствии с актом приема-передачи ОАО "ПО КВ-Солодовпиво" внесло в уставной капитал ОАО "Хайринг Групп" имущество, в том числе магазин общей площадью 974,4 кв.м, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Ю. Фучика, д. 105а.

25.05.2005 на основании названного протокола и акта приема-передачи Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан за ОАО "Хайринг Групп" зарегистрировано право собственности на нежилые помещения NN 1А, 1Б, 1, 2, 3,4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 27А, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42 общей площадью 974,4 кв.м (этаж 1, инв. N 11614, литера А, объект N 1, часть N 3), расположенные по адресу: г. Казань, ул. Ю. Фучика, д. 105а, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.05.2005 сделана запись регистрации N 16-16-01/003/2005-393.1 (свидетельство о государственной регистрации права от 25.05.2005, серия ААХ N 0430882).

Протоколом от 11.01.2007 б\н. внеочередного общего собрания акционеров ОАО "Хайринг Групп" было принято решение о реорганизации общества в форме слияния с ОАО "Эдельвейс" и ОАО "Казанский Торговый Дом". Был утвержден договор о слиянии, передаточный акт и устав общества, создаваемого путем реорганизации в форме слияния ОАО "Эдельвейс Групп".

26.06.2007 за открытым акционерным обществом "Эдельвейс Групп" было зарегистрировано право собственности на нежилые помещения NN 1А, 1Б, 1, 2, 3,4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 27А, 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42 общей площадью 974,4 кв.м (этаж 1, инв. N 11614, литера А, объект N 1, часть N 3), расположенные по адресу: г. Казань, ул. Ю. Фучика, д. 105а (условный номер 16:50:06:00879:001:0003, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.06.2007 серия 16-АА N 063784.

Основанием для регистрации вышеуказанного права явились протокол внеочередного общего собрания акционеров ОАО "Хайринг Групп" от 11.01.2007, договор о слиянии ОАО "Эдельвейс", ОАО "Хайринг Групп", ОАО "Казанский Торговый Дом" от 11.01.2007 и передаточный акт от ОАО "Хайринг Групп" к ОАО "Эдельвейс Групп" от 11.01.2007.

Считая, что в результате издания распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 16.09.2002 N 1271-р, заключения договора купли-продажи земельных участков от 18.09.2002 N 072-32 между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ОАО "Нэфис косметикс" - Казанский хим. комбинат им. М. Вахитова нарушаются права ОАО "Эдельвейс Групп" как собственника части нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Казань, ул. Ю. Фучика, д. 105а и как землевладельца на праве постоянного (бессрочного) пользования, ОАО "Эдельвейс Групп" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с требованиями:

1 - о признании договора купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, занимаемых собственником объектов недвижимости, в порядке приватизации от 18.09.2002 N 072-32, акта приема-передачи от 15.10.2002 N 034-924, дополнительного соглашения от 03.02.2004 N 1, дополнительного соглашения от 31.05.2005 N 2, заключенного между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ОАО "Нэфис косметикс" - Казанский хим. комбинат им. М. Вахитова недействительными (ничтожными);

2 - о признании зарегистрированного права собственности ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский хим. комбинат им. М. Вахитова на земельный участок площадью 7293 кв.м, расположенного по адресу: ул. Ю. Фучика, д. 105а, запись регистрации N 16-50.3-21.2002-463.1 (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 23.01.2002 серии 16 АА 086024), недействительным;

3 - о признании распоряжения Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан от 16.09.2002 N 1271-р "О предоставлении земельных участков в собственность ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский химический комбинат им. М. Вахитова" недействительным.

Отказывая в удовлетворении второго и третьего требований, суды двух инстанций исходили из предмета заявленных требований, положений статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отношении этих выводов суда по этим двум требованиям в кассационной жалобе доводы не приведены.

Удовлетворяя первое требование истца и признавая недействительным договор купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности, занимаемых собственником объектов недвижимости в порядке приватизации от 18.09.2002 N 072-32 с дополнительным соглашением от 03.02.2004 N 1 и дополнительным соглашением от 31.05.2005 N 2, заключенный между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан и ОАО "Нэфис Косметикс" - Казанский хим. комбинат им. М. Вахитова, в отношении площади земельного участка, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Ю. Фучика, д. 105а, на которой находится объект недвижимости, принадлежащий истцу на праве собственности, расположенный по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Ю. Фучика, д. 105А в соответствии со свидетельством о государственной регистрации права, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан 28.06.2007 серии 16-АА N 063784 с условным номером 16:50:06:00879:001:0003, литера А общей площадью 974,4 кв.м и необходимой для ее использования, суд первой инстанции исходил из основания заявленного требования (статьи 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации) и положений статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что фактически требование направлено на восстановление нарушенного права истца как землепользователя с тем, чтобы реализовать исключительные права, предоставленные статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Коллегия выводы суда первой инстанции в этой части находит противоречащими заявленному предмету иска, пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 32 постановления Пленумов Верховного суда российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" поскольку часть 1 стать 181 Гражданского кодекса Российской Федерации не предполагает применение к требованиям о признании сделок недействительными иных сроков, в том числе, установленных статьей 208 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска, указал на отсутствие межевания, определения конкретной площади и границ той части земельного участка, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие истцу и необходимые для ее использования и что данное обстоятельство не позволяет определить ту часть договора купли-продажи земельного участка, которую следует признать недействительной.

Апелляционный суд также не применил часть 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако данное обстоятельство не привело к принятию незаконного судебного акта, поскольку по существу в иске о признании договора купли-продажи земельных участков от 18.09.2002 N 072-32 (с дополнительными соглашениями) в части недействительным (ничтожным) отказано правомерно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом, однако это не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки. Споры по таким требованиям подлежат разрешению в общем порядке. При этом такие требования могут предъявляться в суд в срок, установленный пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение сделки.

Материалами дела подтверждена дата начала исполнения договора - 15.10.2002 (акт приема-передачи земельных участков), с которой началось течение срока давности, следовательно, на момент обращения с иском (22.04.2009) о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков от 18.09.2002 N 072-32, срок исковой давности истек, и отказ апелляционного суда в удовлетворении иска не противоречит части 1 статьи 181, статьям 195, 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод кассационной жалобы о наличии свидетельства о регистрации права собственности на объект недвижимости, находящейся на спорном земельном участке от 28.06.2007 серии 16-АА N 063784 не может служить основанием к удовлетворению кассационной жалобы, поскольку исковое требование о признании сделки недействительной заявлено за пределами границ, установленных для судебной защиты нарушенного права.

При таких данных коллегия считает, что апелляционный суд правомерно отменил решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска и отказал в иске о признании договора купли-продажи от 18.09.2002 N 072-32 недействительным в части купли-продажи земельного участка площадью 7293 кв.м, расположенного по адресу: ул. Ю. Фучика, д. 105а.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2009 по делу N А65-9763/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.