Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23 апреля 2010 г. по делу N А49-7985/2009 Кассационная жалоба по делу о расторжении договора аренды и возврате арендуемого имущества оставлена без удовлетворения, поскольку арендодателем не представлены в материалы дела доказательства, свидетельствующие о том, что допущенным нарушением условий договора арендатором причинили арендодателю такой ущерб, что он в значительной мере лишился того, на что вправе был рассчитывать. При этом судебная коллегия учитывает то обстоятельство, что в претензии, направленной в адрес арендатора, арендодателем не был установлен разумный срок для устранения допущенного нарушения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 23 апреля 2010 г. по делу N А49-7985/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы, г. Пенза,

на решение Арбитражного суда Пензенской области от 12.11.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2010 по делу N А49-7985/2009,

по исковому заявлению Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы, г. Пенза, к обществу с ограниченной ответственностью "Аптека "Домашний доктор", г. Пенза, о расторжении договора аренды и возврате арендуемого имущества,

установил:

Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (далее - Арендодатель) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Аптека "Домашний доктор" (далее - Арендатор) о расторжении договора аренды от 20.05.2004 N 1057 и обязании Арендатора освободить и сдать нежилое помещение по акту приема-передачи Арендодателю.

Исковое заявление мотивировано проведением Арендатором перепланировки арендуемых помещений без разрешения Арендодателя, в результате перепланировки увеличена площадь помещения и перекрыт доступ в свободные муниципальные помещения, самовольная перепланировка согласно договору может служить основанием для расторжения договора, претензия Арендодателя оставлена Арендатором без удовлетворения.

Арендатор в отзыве на исковое заявление просил в удовлетворении требований отказать, поскольку Арендатором в разумный срок и добровольно, с учетом замечаний Арендодателя планировка арендуемого помещения приведена в прежнее состояние, указанные Арендодателем нарушения устранены, Арендатором произведены дорогостоящие неотделимые улучшения.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 12.11.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

Решение суда первой инстанции мотивировано следующими обстоятельствами: формальные основания для расторжения договора соответствуют закону и договору, Арендодателем не представлено доказательств причинения значительного ущерба действиями Арендатора, Арендатором обязательства по договору исполняются, произведен ремонт помещений, допущенное нарушение условий договора в виде перепланировки устранено.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2010 решение суда первой инстанции от 12.11.2009 оставлено без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции мотивировано подтверждением правомерности выводов суда первой инстанции.

Не согласившись с выводами судебных инстанций, Арендодатель обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые по делу судебные акты и удовлетворить исковые требования.

В обоснование поданной по делу кассационной жалобы Арендодатель ссылается на неправильное применение судебными инстанциями норм материального и процессуального права. Судебными инстанциями не учтено следующее: договором предусмотрен запрет на перепланировку и переоборудование арендуемого имущества, самовольная перепланировка является основанием для расторжения договора, Арендодатель не обязан доказывать существенность нарушения условий договора, Арендодатель лишен возможности использования в полном объеме прав собственника помещений.

Арендатор в отзыве на кассационную жалобу просил оставить судебные акты без изменения, поскольку Арендодателем не представлено доказательств причинения ущерба, устранение допущенных нарушений Арендатором в разумный срок исключает возможность расторжения договора аренды.

В соответствии со статьями 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена судебной коллегией в отсутствие представителей Арендодателя, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель Арендатора в судебном заседании просила оставить судебные акты без изменений по мотивам, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.

Проверив законность принятых по делу судебных актов, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационной жалобы Арендодателя, отзыва Арендатора на кассационную жалобу, заслушав представителя Арендатора, судебная коллегия кассационной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения поданной по делу кассационной жалобы.

Материалами дела установлено следующее.

20.05.2004 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (правопредшественник арендодателя), МУЗ "Аптека "Домашний доктор" (балансодержатель) и Арендатором заключен договор аренды N 1057, в соответствии с условиями которого Арендатору в арендное пользование передан объект недвижимости, представляющий собой часть здания площадью 94,2 кв.м, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Дзержинского, д. 31, а также часть земельного участка площадью 30,66 кв.м, для использования под торговлю и служебную деятельность.

Согласно Приложению N 1 к договору арендуемые помещения указаны на схеме в виде помещений N 1, 2, 2а.

Предмет аренды указан на схеме, оформленной в виде Приложения N 1 к договору, и передан Арендатору по акту приема-передачи от 20.05.2004.

Пунктом 8.1 договора срок аренды установлен с 20.05.2004 по 20.05.2039.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке регистрирующим органом 09.06.2004.

21.08.2009 сотрудниками Арендодателя совместно с представителями МУП "УГА" провели проверку арендуемого нежилого помещения, по итогам которой составлен акт обследования нежилого помещения, арендуемого по договору от 20.05.2004 N 1057.

В ходе проверки установлено, что в арендуемом помещении демонтированы перегородки между позициями 1, 2, 2а и 8. В результате чего часть коридора (позиция 8) оказалась присоединена к арендуемому торговому залу, переданному в аренду. В результате перепланировки перекрыт вход в свободные муниципальные помещения первого этажа и подвала. За счет перепланировки используемая ответчиком площадь увеличилась на 16 кв.м.

25.08.2009 письмом N 7/623 Арендодателем в адрес Арендатора направлена претензия, в которой Арендодателем указано на незаконность проведенной Арендатором перепланировки, отсутствие намерений у Арендодателя на сохранение договорных отношений, необходимость возмещения причиненных убытков и возврата помещений по акту. Претензия получена Арендатором 27.08.2009.

В последствие самовольно демонтированные перегородки в арендуемом помещении были восстановлены Арендатором. Данное обстоятельство подтверждено техническим паспортом, составленным муниципальным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации г. Пензы" по состоянию на 18.09.2009 и актом обследования объекта муниципальной собственности от 20.10.2009, составленным представителями Арендодателя и Арендатора.

Отказывая в удовлетворении иска, судебные инстанции исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пунктом 5.1.14 договора аренды предусмотрена обязанность Арендатора не производить переоборудования и перепланировок арендуемого объекта без согласия Арендодателя и балансодержателя.

В разделе 9 договора сторонами определены основания для досрочного расторжения и прекращения договора.

В соответствии с подпунктом "е" пункта 9.1 договора, договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендодателя, если Арендатор без согласия Арендодателя и балансодержателя произвел перепланировку или переоборудование арендуемого объекта.

При исследовании материалов дела судебными инстанциями установлен факт проведения Арендатором самовольной перепланировки арендуемых помещений, что могло бы послужить формальным основанием для расторжения договора.

В качестве основания для отказа в иске суд первой инстанции указал, что Арендодателем не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что допущенное арендатором нарушение условий договора влечет для арендодателя такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Арендатором не допущено существенных нарушений условий договора, которые свидетельствовали бы о наличии оснований для расторжения договора, предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Предъявляя требование о расторжении договора, Арендодатель сослался на положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями данной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснил, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

При этом, давая данные разъяснения, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал следующее.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

Как следует из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Устранение Арендатором допущенных нарушений условий договора, явившихся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок, исключают возможность удовлетворения требований о расторжении договора.

Требования о расторжении договора, согласно исковому заявлению, обусловлены тем обстоятельством, что проведенной незаконной перепланировкой Арендатор увеличил площадь арендуемого помещения и перекрыл доступ в муниципальные помещения первого этажа и подвала.

Судебными инстанциями установлен факт устранения допущенных нарушений Арендатором. Восстановление демонтированных перегородок подтверждено и самим Арендодателем.

Судебной коллегией найден обоснованным вывод суда первой инстанции, поддержанный апелляционным судом, о том, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.

Арендодателем не представлены в материалы дела доказательства, свидетельствующие о том, что допущенным нарушением условий договора Арендатором причинили Арендодателю такой ущерб, что он в значительной мере лишился того, на что вправе был рассчитывать.

При этом судебная коллегия учитывает то обстоятельство, что в претензии, направленной в адрес арендатора, арендодателем не был установлен разумный срок для устранения допущенного нарушения.

Судебными инстанциями при рассмотрении вопроса о расторжении договора законно и обоснованно учтено, что Арендатором в надлежащем порядке исполняются остальные условия договора, в ремонт арендуемого помещения вложены достаточные денежные средства.

При изложенных выше обстоятельствах, учитывая устранение допущенных нарушений Арендатором, судебной коллегией найдены законными и обоснованными выводы судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения иска, в связи с чем правовые основания к отмене обжалованных судебных актов не установлены. Выводы судебных инстанций соответствуют нормам права и материалам дела.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационной жалобы в силу положений статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия относит на заявителя кассационной жалобы. Заявитель кассационной жалобы в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

решение Арбитражного суда Пензенской области от 12.11.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2010 по делу N А49-7985/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.