Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 12 мая 2010 г. по делу N А65-8418/2009 Кассационные жалобы по делу о признании частично недействительными аукционных торгов оставлены без удовлетворения, поскольку в спорном помещении размещено инженерное оборудование, предназначенное для обслуживания более чем одного помещения в многоквартирном доме, что в соответствии с положениями жилищного законодательства свидетельствует об отнесении спорного помещения к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме. Отчуждение спорного имущества произведено в нарушение прав собственника (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 12 мая 2010 г. по делу N А65-8418/2009
(извлечение)

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань, и индивидуального предпринимателя Мубаракзянова Айрата Вакилевича, г. Казань,

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.10.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2010 по делу N А65-8418/2009,

по исковому заявлению товарищества собственников жилья "Азино-1", г. Казань, к муниципальному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани", г. Казань, к индивидуальному предпринимателю Мубаракзянову Айрату Вакилевичу, г. Казань, к муниципальному унитарному предприятию "Городской центр аудита и консалтинга", г. Казань, о признании недействительными аукционных торгов в части, с участием третьих лиц - общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Элтос", г. Казань, Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан, г. Казань,

установил:

товарищество собственников жилья "Азино-1" (далее - Товарищество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному учреждению "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани" (далее - Комитет) о признании недействительными открытых аукционных торгов от 06.03.2009 в части, касающейся продажи помещений подвала дома по ул. Х. Бигичева, д. 3 в г. Казани.

Исковое заявление мотивировано незаконным отчуждением помещений подвала Комитетом, помещения подвала являются техническими помещениями жилого дома и не могут быть самостоятельными объектами продажи.

Определением от 08.05.2009 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Элтос", Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан.

Общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Элтос" в отзыве на исковое заявление указало на согласие с исковыми требованиями, поскольку продаваемый Комитетом подвал расположен под помещениями пристроя, собственником которых является общество с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Элтос", и предназначен для его обслуживания.

Комитет в отзыве на исковое заявление просил отказать в удовлетворении требований, поскольку Товариществом в исковом заявлении не указаны конкретные нарушения установленных правил организации и проведения торгов.

Определением от 02.06.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Мубаракзянов А.В.

Определением по делу от 22.06.2009 Мубаракзянов А.В. привлечен к участию в деле в качестве соответчика.

Мубаракзянов А.В. в отзыве на исковое заявление просил отказать в иске, поскольку спорное помещение является собственностью г. Казани, Комитетом продажа спорного имущества произведена в соответствии с законом, договор заключен с гражданином, производство по делу подлежит прекращению, Товариществом не доказано наличие защищаемого права или интереса.

Определением от 22.09.2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Городской центр аудита и консалтинга" (далее - МУП "Городской центр аудита и консалтинга").

Протокольным определением от 08.10.2009 МУП "Городской центр аудита и консалтинга" привлечено к участию в деле в качестве третьего ответчика.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.10.2009 исковые требования удовлетворены.

Решение суда первой инстанции мотивировано следующими обстоятельствами: спорное помещение расположено в подвале жилого дома, в помещении имеются инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания более одного помещения, отдельный вход в спорное помещение отсутствует, по проектно-сметной документации спорные помещения являются техническим подпольем, неучастие в торгах не свидетельствует об отсутствии нарушенного права, приобретение имущества вызвано предпринимательской деятельностью.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2010 решение суда первой инстанции от 16.10.2009 оставлено без изменения.

В обоснование принятого по делу судебного акта апелляционный суд счел правомерными выводы суда первой инстанции.

Не согласившись с доводами судебных инстанций, Комитет обратился в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит состоявшиеся судебные акты отменить и отказать в удовлетворении иска. В обоснование поданной по делу кассационной жалобы Комитет ссылается на неправильное применение судебными инстанциями норм материального и процессуального права. Судебными инстанциями не учтено возникновение права собственности на спорное помещение у муниципального образования, спорные помещения имеют самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием дома, нахождение в подвале оборудования и коммуникаций не относит подвал к общей собственности домовладельцев, Товариществом выбран ненадлежащий способ защиты права, Товарищество не может быть признано заинтересованным лицом.

Также с кассационной жалобой на принятые по делу судебные акты обратился Мубаракзянов А.В. Заявитель кассационной жалобы просил отменить судебные акты и отказать в иске, поскольку спорное помещение является самостоятельным объектом гражданско-правовых сделок, собственники помещений не предоставляли Товариществу права на обращение в суд с иском по настоящему делу, назначение спорных помещений определено как складское, технические характеристики позволяют использовать спорное помещение как самостоятельный объект, вывод о наличии в спорном помещении коммуникаций сделан только на основании акта, реестр муниципальной собственности в установленном порядке не оспорен, покупатель помещения является добросовестным приобретателем, отсутствие отдельного входа в подвал является временным обстоятельством.

В соответствии со статьями 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассмотрена судебной коллегией в отсутствие иных представителей участвующих в деле лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Представитель Комитета в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе. Обратила внимание на ошибочность выводов судебных инстанций о возникновении права общей долевой собственности, помещение ранее передано в муниципальную собственность, помещения могут иметь самостоятельное назначение.

Представитель Мубаракзянова А.В. в судебном заседании поддержала доводы кассационной жалобы. Сослалась на обоснованность кассационной жалобы Комитета.

Представители Товарищества в судебном заседании просили оставить судебные акты без изменения, поскольку право общей собственности на помещения подвала возникло в силу закона, Товарищество выступает от имени собственников помещений в силу закона и устава, Комитетом отчуждена чужая собственность, ранее помещение иными лицами не использовалось.

Проверив законность принятых по делу судебных актов, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы кассационных жалоб Комитета и Мубаракзянова А.В., заслушав представителей Комитета, Мубаракзянова А.В. и Товарищества, судебная коллегия кассационной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения поданной по делу кассационной жалобы.

Материалами дела установлено следующее.

В соответствии с выпиской из реестра собственности г. Казани здание - строительный номер 2-2, адрес: г. Казань, Советский район, ул. Х. Бигичева, дом 3, ЛА - 14.11.2000 включено в реестр собственности г. Казани на основании постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 16.05.1996 N 392 "О принадлежности жилых домов, построенных за счет средств Государственного внебюджетного жилищного фонда Республики Татарстан", согласно которому главам администраций городов и районов Республики Татарстан жилые дома, построенные за счет средств Государственного внебюджетного жилищного фонда Республики Татарстан, предписано включать в состав коммунальной собственности городов и районов.

Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 17.05.2004 N 241 в указанное выше постановление внесено дополнение о включении в состав коммунальной собственности жилых домов, за исключением встроено-пристроенных помещений.

Распоряжением Комитета от 06.05.2009 N 457-р предписано: МУ Комитет жилищно-коммунального хозяйства оформить акт приема-передачи в состав имущественной казны г. Казани нежилого помещения подвала в здании по ул. Х. Бигичева, д. 3, лит. А, общей площадью 138,4 кв.м (помещение N 1), отделу имущественной казны предписано принять в состав имущественной казны г. Казани указанное помещение.

Решением руководителя Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани, оформленным постановлением от 30.12.2008 N 11102 "О Прогнозном плане приватизации муниципальной собственности г. Казани на 2009 год" Комитету предписано обеспечить подготовку объектов к аукционным торгам, согласно перечня. В состав перечня включены, в том числе, спорные помещения.

Комитетом 29.01.2009 принято распоряжение N 61-ра, согласно которому принято решение о проведении аукционных торгов, в том числе торгов по продаже помещения подвала дома N 3 по ул. Х. Бигичева города Казани. Подготовка и проведение торгов были возложены на Комитет и МУП "Городской центр аудита и консалтинга". В качестве организатора торгов выступило в том числе и МУП "Городской центр аудита и консалтинга", согласно заключенному с Комитетом договору от 05.05.2008 N 55.

В соответствии с протоколом о результатах аукциона от 06.03.2009 победителем аукциона по продаже в собственность лота N 10 (помещения подвала, расположенные в доме по ул. Х. Бигичева, д. 3, общей площадью 138,4 кв.м) признан Мубаракзянов А.В.

По договору купли-продажи нежилых помещений от 16.03.2009 N 031 Комитет продал Мубаракзянову А.В. в собственность нежилые помещения подвала в здании, расположенном по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Х. Бигичева, д. 3, общей площадью 138,4 кв.м. Основанием для заключения договора послужил протокол результатов аукционных торгов по лоту N 10, проведенных 06.03.2009.

В соответствии с представленной в материалы дела выпиской из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей Мубаракзянов А.В. зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 06.09.2001.

Согласно представленному в материалы дела техническому паспорту жилого дома по ул. Х. Бигичева, д. 3 (литера А) дом имеет подвал общей площадью 1391,2 кв.м, высотой 2,2 м, во встроенных помещениях первого этажа размещены помещения общего пользования: тепловые узлы и электрощитовая общей площадью 57,2 кв.м. В подвальных помещениях здания размещены: три склада площадью 138,4 кв.м, 1085,2 кв.м, 33,6 кв.м и кабинет площадью 229,3 кв.м.

Из технического паспорта на встроенное нежилое помещение, находящееся по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Х. Бигичева, д. 3, усматривается, что нежилое помещение подвала N  1 является встроенным помещением, имеет площадь 177,6 кв.м, в т.ч. литера А - имеет площадь 138,4 кв.м.

Предметом требований по настоящему делу является признание недействительным проведенного аукциона по отчуждению вышеуказанного подвального помещения площадью 138,4 кв.м.

В соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов может выступать собственник вещи или обладатель иного имущественного права на нее. Организатором торгов также могут являться специализированная организация или иное лицо, которые действуют на основании договора с собственником вещи или обладателем иного имущественного права на нее и выступают от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.

В силу положений статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Признавая проведенные торги недействительными, судебные инстанции сослались на отчуждение Комитетом не принадлежащего муниципальному образованию имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

При рассмотрении дела сторонами произведен совместный осмотр спорного помещения, по результатам которого составлен акт от 11.09.2009. В соответствии с данным актом (с приложенными фотографиями) в спорном помещении размещены инженерные коммуникации, оборудование, предназначенное для снабжения водой и осуществления водоотведения стоков жилого дома, у помещения отсутствует отдельный вход.

Согласно представленной в материалы дела проектной документации спорное помещение также обозначено как техническое подполье.

При данных обстоятельствах судебные инстанции пришли к законному и обоснованному выводу о том, что в спорном помещении размещено инженерное оборудование, предназначено для обслуживания более чем одного помещения в многоквартирном доме, что в соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации свидетельствует об отнесении спорного помещения к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме.

Учитывая положения статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, судебными инстанциями установлено, что отчуждение спорного имущества произведено на основании проведенного аукциона и заключенного договора между муниципальным образованием и победителем аукциона Мубаракзяновым А.В. в нарушение прав собственника.

Указание заявителей кассационных жалоб на отнесение спорного имущества к самостоятельному объекту гражданско-правовых отношений противоречит представленным в материалы дела доказательствам. Доводы представителя Комитета о возможности самостоятельного использования спорных помещений доказательствами не подтверждены.

Ссылка на наличие реестра, подтверждающего включение спорного помещения в реестр муниципальной собственности, не может служить основанием к отмене обжалованных судебных актов.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Доводы заявителей кассационных жалоб о том, что Товарищество в силу положений статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации не является заинтересованным лицом, поскольку не принимало участие в аукционе и не подавало заявки на участие в нем правомерно не приняты во внимание судебными инстанциями, поскольку Товарищество в силу предоставленных ему собственниками помещений полномочий, а не муниципальное образование осуществляет функцию собственника спорного помещения от имени собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

Полномочия Товарищества по представлению интересов собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и в суде, предусмотрена уставом товарищества.

При изложенных выше обстоятельствах судебные инстанции, учитывая отнесение спорного помещения к общему имуществу многоквартирного дома, наличие в материалах дела доказательств обращения Товарищества к Комитету об исключении спорных помещений из списка выставляемого на торги имущества до проведения аукциона, пришли к законному и обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска, в связи с чем судебная коллегия кассационной инстанции правовые основания к отмене обжалованных судебных актов не установила. Судебные акты соответствуют нормам права и материалам дела.

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение кассационных жалоб судебная коллегия в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на заявителей кассационных жалоб.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 110, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 16.10.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2010 по делу N А65-8418/2009 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.