Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 22 июля 2010 г. по делу N А12-4499/2009 Кассационная жалоба по делу о признании сделки недействительной оставлена без удовлетворения, поскольку истцом была проведена самовольная перепланировка помещения, в результате которой площадь помещения уменьшилась. Арендодатель направил в адрес арендатора письмо о необходимости устранить выявленные нарушения договора в части перепланировки без согласия арендодателя. Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что право арендодателя на одностороннее расторжение договора аренды в случае незаконной перепланировки помещения предусмотрено пунктами договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 22 июля 2010 г. по делу N А12-4499/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановления ФАС ПО от 28 октября 2009 г., 8 июля 2011 г. N А12-4499/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 19 июля 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Березка", г. Михайловка Волгоградской области,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 01.02.2010, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2010 по делу N А12-4499/2009,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Березка", г. Михайловка Волгоградской области, к предпринимателю Костылеву Александру Ивановичу, г. Михайловка Волгоградской области, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области, г. Волгоград, администрации городского округа - город Михайловка Волгоградской области, о признании недействительной сделки по одностороннему расторжению договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Березка" (далее - истец, ООО "Березка") обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Костылеву Александру Ивановичу (далее - ответчик, Костылев А.И.) о признании недействительным одностороннего расторжения договора аренды N 21-п/05 сроком действия до 28.02.2015.

В порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требования и просил признать недействительным одностороннее расторжения договора аренды N 21-п/05 сроком действия до 28.02.2015, совершенное арендодателем в форме уведомления от 26.01.2009 о досрочном (одностороннем) расторжении договора аренды от 01.03.2005 нежилого помещения магазина, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Михайловка, ул. Обороны, д. 55.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 22.05.2009 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 указанное решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.10.2009 принятые судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 01.02.2010 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2010 указанное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе истец просит принятые судебные акты отменить в связи с неправильным применением судом норм материального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Представитель ответчика принятые судебные акты считает законными, просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба рассматривается в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.03.2005 между администрацией г. Михайловка (арендодатель) и ООО "Березка" (арендатор) заключен договор аренды помещения нежилого помещения N 21-п/05, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду встроенное нежилое помещение общей площадью 91,2 кв.м, расположенное по адресу: г. Михайловка Волгоградской области, ул. Обороны, д. 55.

Договор заключен на срок с 01.03.2005 по 28.02.2015. В соответствии с положениями статей 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации.

Договор прошел государственную регистрацию, что подтверждается отметкой на договоре.

Впоследствии, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28.12.2006 N 4 указанное встроенное помещение приобретено Костылевым А.И.

Между новым собственником и арендатором 06.03.2007 подписано дополнительное соглашение, согласно которому Костылев А.И. является арендодателем. Указанное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Судом установлено, что 05.07.2007 Костылев А.И., вступив в права арендодателя, на основании пункта 4.3 договора, направил в адрес истца уведомление об изменении размера арендной платы, с приложением расчета. Расчет произведен на основании методики, утвержденной решением Михайловской Городской Думы от 28.01.2004 N 5.

Указанное изменение арендной платы истцом принято не было.

Пунктом 6.2 договора установлено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке, в случае выражения арендатором в письменной форме несогласия с изменением размера арендной платы, сроков и порядка ее внесения, невыполнения иных условий договора.

Ответчик 26.01.2009 направил истцу уведомление об одностороннем расторжении договора. На основании указанного уведомления и заявления Костылева А.И. о прекращении аренды 02.02.2009 Управлением Федеральной регистрационной службы по Волгоградской области в ЕГРП погашена запись о государственной регистрации договора аренды.

Отказывая в удовлетворении иска о признании недействительным одностороннего расторжение договора аренды, суд исходил из того, что право арендодателя на одностороннее расторжение договора предусмотрено пунктом 6.2 договора.

Согласно пункту 4.3 договора, размер арендной платы, сроки и порядок ее внесения корректируются в случае изменения величины арендной платы по решению органов местного самоуправления г. Михайловки.

Судом установлено, что Михайловской городской Думой принято решение от 28.01.2004 N 5, которым была утверждена "Методика определения величины арендной платы за пользование муниципальным имуществом г. Михайловки".

Согласно данной методике, действующей на момент заключения договора аренды, арендная плата составляла 4945 руб. 45 коп. в месяц.

Указанное решение Михайловской городской Думы, определяющее порядок определения размера арендой платы, по сути является порядком (механизмом) исчисления арендной платы.

Решение Михайловской городской Думы от 28.01.2004 N 5 решением Михайловской городской Думы от 19.12.2007 N 280 признано утратившим силу и утверждена Методика определения оплаты за пользование объектов муниципальной собственности городского округа город Михайловка Волгоградской области. При этом формула расчета арендной платы сталась прежней.

Согласно пункту 2 указанных решений базовая величина строительства 1 кв.м нежилого объекта пересчитывается ежегодно с учетом роста потребительских цен на товары и услуги населению по Волгоградской области по состоянию на 1 ноября года, предшествующего перерасчету.

Исходя из чего, суд первой инстанции пришел к выводу, что корректировка размера арендной платы зависит от решений органов местного самоуправления г. Михайловки, поэтому действующее решение Михайловской городской Думы от 21.12.2007 N 280 обязательно для применения в качестве согласованного сторонами договора условия о размере арендной платы, устанавливающего способ ее расчета. При этом ежегодное изменение составляющей в формуле Методики, приводящее к изменению размера арендной платы, не требует дополнительного и специального решения органов местного самоуправления.

В материалы дела администрацией Михайловки представлены расчеты арендной платы в соответствии с указанными решениями Михайловской городской Думы за период с 2005 по 2009 годы.

Ответчик направлял истцу уведомления об увеличении размера арендной платы от 05.07.2007 до 6092 руб. 54 коп. в месяц с 01.08.2007 с обоснованием новой цены.

Письмом от 10.07.2007 N 03 истец отклонил предложение арендодателя об увеличении размера предложенной им арендной платы до 6092 руб. 54 коп. в месяц, сославшись на отсутствие решений органов местного самоуправления об изменении величины арендной платы. Арендодатель (ответчик) письмом от 27.09.2007 заявил отказ от договора аренды с 10.07.2007 года, поскольку арендатор не принял увеличение размера арендной платы до 6092 руб. 54 коп. ежемесячно. Досудебное предупреждение от 27.09.2007 было направлено истцу 23.10.2007 и получено последним 30.10.2007. Письмом от 18.12.2007 истец согласился с размером арендной платы, составившей 6092 руб. 54 коп. в месяц, но арендодатель данное согласие арендатора отклонил письмом от 29.12.2007, предложив арендную плату в сумме 45600 руб., на данном размере арендной платы арендодатель не настаивал, т.к. в последующем предложил уменьшить ежемесячную арендную плату до 18520 руб. 48 коп.

Досудебным требованием от 16.05.2008 N 2 ответчик уведомил истца об одностороннем расторжении договора аренды от 01.03.2005 N 21-п/05 с 16.06.2008 в связи с невнесением арендных платежей с 01.01.2008 в сумме 45600 руб. ежемесячно.

Уведомлением от 26.06.2008 арендодатель предложил с 05.07.2008 уплачивать за аренду спорного нежилого помещения ежемесячно 18520 руб. 48 коп.

Арендодатель направил арендатору решение от 19.12.2008 (уведомление от 26.12.2008) о расторжении в одностороннем порядке договора аренды от 01.03.2005 N 21-п/05 в связи с задолженностью по арендной плате в сумме 109253 руб. 19 коп.

Письмом от 26.01.2009 (уведомление от 29.01.2009 N 40334806270090) ответчик уведомил в очередной раз арендатора о расторжении договора аренды от 01.03.2005 N 21-п/05 в одностороннем порядке в связи с несогласием изменения размера арендной платы и произведенной перепланировкой.

Суд пришел к выводу, что действия ответчика соответствуют правилам статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, согласно части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы могут быть предусмотрены только законом.

Таким образом, уведомив истца об увеличении размера арендной платы с 01.08.2007 до 6092 руб. 54 коп. (с указанным изменением истец был согласен), ответчик не вправе был в течение 1 года изменять размер арендной платы. Все последующие изменения ответчиком размера арендной платы являются незаконными.

Выводы суда о правомерности требования ответчика о расторжении договора аренды в связи с несогласием истца на последующее изменение арендной платы и образовавшейся вследствие этого задолженности по арендной плате противоречат обстоятельствам дела, установленным судом и нормам права.

Вместе с тем пунктом 3.1.5 предусмотрена обязанность арендатора не производить переоборудование и перепланировку арендуемого помещения без письменного разрешения арендодателя.

Судом установлено, что Истец получил спорное нежилое помещение по акту приема-передачи от 01.03.2005 площадью 91,2 кв.м.

Ответчик приобрел спорное нежилое помещение по договору купли-продажи недвижимого имущества на аукционе от 28.12.2006, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке 25.01.2007 (регистрационный номер 34-34-06/006/2007-300). В дополнительном соглашении от 06.03.2007 стороны подтвердили площадь передаваемого в аренду помещения 91,2 кв.м.

В дальнейшем площадь нежилого помещения изменилась (уменьшилась до 87,8 кв.м), что отражено в техническом паспорте по состоянию на 31.03.2008.

Судом установлено, что 31.03.2008 по инициативе Костылева А.И. проведена инвентаризация объекта аренды - нежилого помещения, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Михайловка, ул. Обороны, д. 55. В процессе инвентаризации Федеральным агентством Кадастра объектов недвижимости Михайловским отделением ФГУП "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости" было установлено изменение площади указанного объекта недвижимости в результате нарушения планировки помещения.

Кроме того, по инициативе Костылева А.И. в апреле 2008 года специализированным обществом с ограниченной ответственностью "Архидея" проведено обследование данного объекта, с целью определения технического состояния строительных конструкций помещения магазина.

По результатам обследования составлен акт, согласно которому в помещении магазина произведена перепланировка (реконструкция): затронуты несущие капитальные стены, самовольно разобрано заполнение витрины; снесена перегородка между туалетной комнатой и туалетом, заложен дверной проем в перегородке, демонтирован и возведен в уменьшенном размере тамбур, возведена кирпичная перегородка в подсобном помещение.

Письмом администрации г. Михайловки от 14.07.2008 N 20-24/3359 подтверждается, что разрешение на реконструкцию встроенного помещения магазина не выдавалось.

Истец, проводя реконструкцию, к собственнику помещения не обращался.

Исходя из изложенного, суд пришел к выводу, что истцом была проведена самовольная перепланировка помещения, в результате которой площадь помещения уменьшилась.

В соответствии со статьями 14, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, площади, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

16.05.2008 арендодатель направил в адрес арендатора письмо о необходимости устранить выявленные нарушения договора в части перепланировки без согласия арендодателя. Письмо было получено, однако, в указанные сроки, истец нарушения не устранил.

На основании части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Письмом от 07.06.2008 N 019 истец отклонил предупреждение ответчика о расторжении договора аренды по основаниям незаконной перепланировки и несогласованного увеличения размера арендной платы.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходил из того, что право арендодателя на одностороннее расторжение договора аренды в случае незаконной перепланировки помещения предусмотрено пунктами 3.1.5, 6.2 договора.

Выводы суда в указанной части судебная коллегия считает законными, основанными на нормах права.

Оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 01.02.2010, постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2010 по делу N А12-4499/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.