Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 9 июня 2010 г. по делу N А55-19881/2009 Дело о признании права собственности направлено на новое рассмотрение, так как в данном случае спор о праве отсутствует, дело по иску о принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности подлежит рассмотрению с участием регистрационной службы (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 9 июня 2010 г. по делу N А55-19881/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление ФАС ПО от 23 марта 2011 г. N А55-19881/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 2 июня 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 9 июня 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "БАМ",

на решение Арбитражного суда Самарской области от 24.02.2010 по делу N А55-19881/2009,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Агрофирма "БАМ", с. Новая Бинарадка, Самарская область, к Управлению Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара, о признании права собственности, с участием третьего лица - администрации Ставропольского района Самарской области, г. Тольятти,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "БАМ" (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - АПК РФ) о вынесении решения о регистрации перехода права собственности на следующие объекты недвижимого имущества:

здание нового зерносклада фуражного площадью 1634,1 кв. м,

здание коровника N 8, литера "А2", площадью 1628,7 кв. м,

здание коровника N 9, литера "A3", площадью 1625,9 кв. м,

здание коровника N 10, литера "А4", площадью 1628,8 кв. м,

здание трех тракторов, литера "А9", площадью 163,0 кв. м,

здание правления, литера "А", площадью 406,9 кв. м,

бригадный дом, литера "А5", площадью 119,6 кв. м,

здание продовольственного склада, литера "А1", площадью 187,0 кв. м,

здание гаража на 25 машин, литера "A3",

машинный двор, площадью 7230,2 кв. м,

котельная автогаража, литера "А4", площадью 212,0 кв. м,

пекарня-столовая площадью 254,6 кв. м,

крытый ток, ЛитерА8, зерноток площадью 5458,8 кв. м,

силосная траншея (3 штуки в одном комплексе) площадью 2850,9 кв. м, расположенные по адресу: Самарская область, Ставропольский район, с. Новая Бинарадка. в пользу ООО Агрофирма "БАМ" - покупателя по договору купли-продажи от 21.11.2008 N 2.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 16.11.2009 суд по ходатайству истца произвел замену ненадлежащего ответчика по настоящему делу - Администрации Ставропольского района Самарской области надлежащим ответчиком - Управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области.

До вынесения окончательного судебного акта истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований в части уточнения технических характеристик спорных объектов недвижимого имущества, в соответствии с которым просил суд вынести решение о регистрации перехода права собственности от ООО "Агрофирма "Рассвет" к ООО "Агрофирма "БАМ" на основании договора купли-продажи от 21.11.2008 N 2 на следующие объекты недвижимости:

здание нового зерносклада фуражного, площадью 1634,1 кв. м,

здание коровника N 8, литера "А2", площадью 1628,7 кв. м,

здание коровника N 9, литера "АЗ", площадью 1625,9 кв. м,

здание коровника N 10, литера "А4", площадью 1628,8 кв. м,

здание трех тракторов, литера "А9", площадью 163,0 кв. м,

здание правления, литера "А", площадью 406,9 кв. м,

бригадный дом, литера "А5", площадью 119,6 кв. м,

здание продовольственного склада, литера "А1", площадью 187,0 кв. м,

здание гаража на 25 машин, литера "АЗ",

машинный двор, площадью 7230,2 кв. м,

котельная автогаража, литера "А4", площадью 212,0 кв. м,

пекарня-столовая. площадью 254,6 кв. м,

крытый ток, литера "А8",

зерноток, площадью 5458,8 кв. м,

силосная траншея (3 штуки в одном комплексе), площадью 2850,9 кв. м. расположенные по адресу Самарская область, Ставропольский район, с. Новая Бинарадка, ул. Гаражная д. 8.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.02.2010 в удовлетворении исковых требований было отказано.

В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе истец просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить, указывая на неправильное применение суда норм материального права.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании 31.05.2010 был объявлен перерыв до 9 часов 30 минут 02.06.2010. Соответствующая информация была размещена на сайте Федерального арбитражного суда Поволжского округа.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, проверив законность судебного акта в соответствии с положениями главы 35 АПК РФ, изучив материалы дела и исходя из доводов кассационной жалобы, находит судебный акт подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 21.11.2008 по договору купли-продажи между ООО "Агрофирма "Рассвет" и ООО "Агрофирма "БАМ" истец приобрел спорные объекты недвижимого имущества.

Как указал истец, право собственности продавца ООО "Агрофирма "Рассвет" на данные объекты недвижимости подтверждается договором купли-продажи от 15.10.2003 N 3 и решениями Арбитражного суда Самарской области от 30.09.2005 по делу N А55-11934/2004-15 и от 25.11.2002 по делу N А55-10265/02-15 о признании права собственности.

В связи с ликвидацией продавца спорных объектов недвижимого имущества, истец обратился в суд с настоящим иском в соответствии со статьями 165, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

По сведениям из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) судом первой инстанции было установлено, что право собственности на вышеуказанные объекты недвижимого имущества за ООО "Агрофирма "Рассвет" не зарегистрировано.

В связи с этим, суд первой инстанции установил, что в силу статей 209, пункта 2 статьи 223 ГК РФ ООО "Агрофирма "Рассвет" на момент подписания договора купли-продажи спорного имущества не имело право распоряжаться данными объектами недвижимого имущества, поскольку не обладало какими-либо правами на эти объекты недвижимости.

Вместе с тем, договор купли-продажи спорного имущества, заключенный между сторонами 21.11.2008, в соответствии с пунктом 1 статьи 432, статьей 554 ГК РФ признан судом незаключенным, поскольку не указан ни адрес объектов недвижимого имущества, которые подлежат передаче по договору купли-продажи недвижимого имущества, ни данные, определяющие расположение спорного имущества на соответствующем земельном участке.

Между тем, судом не учтено следующее.

Вступившими в законную силу судебными актами право собственности продавца - ООО "Агрофирма "Рассвет" на данные объекты недвижимости подтверждается договором купли-продажи от 15.10.2003 N 3 и решениями арбитражного суда Самарской области от 30.09.2005 по делу N А55-11934/2004-15 и от 25.11.2002 по делу N А55-10265/02-15.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Действительно, Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

Аналогичная позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.05.2003 N 1069/03, от 01.09.2009 N 1395/09.

Поскольку продавец имущества - ООО "Агрофирма "Рассвет", было ликвидировано, но принятые на себя сторонами по договору купли-продажи от 21.11.2008 обязательства исполнены, в отсутствие притязаний третьих лиц на это имущество, что подтверждается отзывом Администрации Ставропольского района Самарской области, отказ истцу в удовлетворении требования не соответствует упомянутым нормам права и противоречит принципу правовой определенности.

В силу пункта 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Вместе с тем, в результате неполной и ненадлежащей оценки условий договора купли-продажи от 21.11.2008, сделанной без учета доказательств, в том числе представленных в материалы дела о присвоении объектам адреса ул. Гаражная, дом 8, выводы суда о незаключенности договора следует признать ошибочными.

Суду также следует учесть, что при разрешении данного спора Администрация муниципального образования не оспаривает законность приобретения истцом объектов недвижимости, объекты не находятся в реестре муниципальной собственности, спор о праве отсутствует, дело по иску о принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности подлежит рассмотрению с участием регистрационной службы.

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду рассмотреть спор с учетом указанных обстоятельств.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 24.02.2010 по делу N А55-19881/2009 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.