Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 августа 2010 г. по делу N А55-31017/2009 Дело о расторжении договора аренды направлено на новое рассмотрение, поскольку суду необходимо было исследовать, направлялись ли истцом соответствующие предложения о расторжении договора после письменных предупреждений о погашении задолженности, так как предложений расторгнуть договор, в случае неисполнения этой обязанности в установленный срок, в данных письменных предупреждениях не содержалось (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 24 августа 2010 г. по делу N А55-31017/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление ФАС ПО от 25 июля 2011 г. N А55-31017/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 17 августа 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 24 августа 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Центральный парк", г. Тольятти, на решение Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2009 по делу N А55-31017/2009,

по исковому заявлению открытого акционерного общества "Дворец культуры "Тольятти", г. Тольятти, к обществу с ограниченной ответственностью "Центральный парк", г. Тольятти, о расторжении договора аренды,

установил:

открытое акционерное общество "Дворец культуры "Тольятти" (далее - ОАО "Дворец культуры "Тольятти", дворец культуры) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Центральный парк" (далее - ООО "Центральный парк", общество) о расторжении договора аренды от 17.01.2005 N 4.

Исковые требования основаны на положениях статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчиком нарушаются условия договора аренды, поскольку арендная плата не вносится в установленном порядке и сроки.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2009 иск удовлетворен.

Судебная инстанция, удовлетворяя иск, исходила из того, что с июня 2009 года общество, являясь арендатором, не исполняет обязательств по оплате арендных платежей, указанные обстоятельства являются основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 8.5 договора аренды, при этом судом установлен факт соблюдения дворцом культуры досудебного порядка расторжения договора.

В кассационной жалобе ОАО "Дворец культуры "Тольятти", поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, принятый по делу судебный акт предлагается отменить как принятый с нарушением норм действующего законодательства.

Представитель дворца культуры в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представитель ООО "Центральный парк", считая их ошибочными, просил оставить судебный акт без изменения.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе и выступлениях представителей лиц, участвующих в деле, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании договора аренды от 17.01.2005 N 4, заключенного между ОАО "Дворец культуры "Тольятти" (арендодатель) и ООО "Центральный парк" (арендатор), арендатору во временное пользование и владение предоставлялись нежилые помещения общей площадью 3664 кв.метров, расположенные на первом, втором и третьем этажах здания дома культуры (литера А) по адресу: г. Тольятти, б-р Ленина, д. 1, принадлежащие арендодателю на праве собственности (свидетельство от 27.12.2004 N 63-АБ 290242).

Схема арендуемых нежилых помещений является неотъемлемой частью договора аренды.

Регистрация договора аренды осуществлена Территориальным органом Федеральной регистрационной службы 03.03.2005, о чем свидетельствует запись 63-63-09/008/2005-188.

Пунктами 2.1-2.3 названного договора предусмотрено, что оплата производится арендатором ежемесячно до 10-го числа в размере 100 руб. за 1 кв. метр на основании выставленных арендодателем счетов-фактур.

Согласно пункту 8.3 договора аренды, договор может быть расторгнут по взаимному согласию в соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом, в том случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа не вносит арендную плату (пункт 8.5 договора аренды).

В соответствии с пунктом 8.6 указанного договора, о своем намерении расторгнуть договор или отказаться от договора заинтересованная сторона извещает другую сторону в письменной форме за 15 дней до даты расторжения.

ОАО "Дворец культуры "Тольятти" предъявило счета-фактуры от 30.06.2009 N 0000253, от 31.07.2009 N 0000286 и от 31.08.2009 N 0000301 для оплаты арендных платежей за период с июнь по август 2009 года.

Поскольку оплата в установленные сроки арендатором не производилась, дворец культуры направил претензии от 20.08.2009 N 94 и от 15.09.2009 N 126, получение которых подтверждается почтовыми уведомлениями о вручении от 21.08.2009 N 44505096283497 и от 17.09.2009 N 44505096193413 соответственно.

Считая, что поскольку арендатор нарушил условия договора, арендодатель обратился в арбитражный суд с настоящим иском о досрочном расторжении договора аренды.

Содержащиеся в судебном решении выводы о том, что истец выполнил требования действующего законодательства, предусматривающие досудебный порядок урегулирования спора, основаны на неполной оценке всех обстоятельств дела и представленных сторонами доказательств.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Стороны вправе оговорить любые основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя как связанные, так и не связанные с какими-либо нарушениями.

Учитывая, что часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме требования об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучении ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Воспроизведение положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации в пункте 8.5 договора аренды от 17.01.2005 N 4 не может указывать на то, что соглашением сторон предусмотрены дополнительные основания для расторжения договора.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязанности в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Данная позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулирована в пунктах 29, 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Судебная инстанция, исследуя вопрос соблюдения ОАО "Дворец культуры "Тольятти" досудебного порядка, установленного законом, исходила из того, что арендатору направлялись письменные претензии от 20.08.2009 N 94 и от 15.09.2009 N 126.

Однако анализ содержания указанных претензионных заявлений судом не исследовался.

В названных письменных обращениях, полученных ООО "Центральный парк", арендодатель предлагал погасить образовавшуюся задолженность в сумме 729536 руб. 76 коп. (по состоянию на 20.08.2009) и 634423 руб. 88 коп. (по состоянию на 15.09.2009), при этом указано на то, что в противном случае дворец культуры будет вынужден обратиться с иском о расторжении договора.

Содержание данных писем не может рассматриваться как предложение одной стороны (арендодателя) о досрочном расторжении договора, направленного другой стороне (арендатору), в случае принятия которого договор аренды считается расторгнутым по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, суду необходимо было исследовать, направлялись ли истцом соответствующие предложения о расторжении договора после письменных предупреждений о погашении задолженности, поскольку предложений расторгнуть договор, в случае неисполнения этой обязанности в установленный срок, в данных письменных предупреждениях не содержалось.

Нельзя признать состоятельными доводы конкурсного управляющего ООО "Центральный парк" о том, что данный спор должен быть рассмотрен в деле о несостоятельности общества.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 22.03.2010 по делу N А55-24529/2009 по результатам проведенных мероприятий в процедуре наблюдения ООО "Центральный парк" признано банкротом и в отношении него введена процедура конкурсного производства.

В соответствии с пунктом 5 статьи 4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в редакции изменений от 27.07.2010) требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и рассматриваются судом, арбитражным судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством.

Применение указанной нормы относительно определения признаков банкротства разъяснено в пунктах 1, 2 постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Требование ОАО "Дворец культуры "Тольятти" относится к неимущественному и не является денежным, в том правовом понимании, которое используется в Федеральном законе от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)"

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 21.12.2009 по делу N А55-31017/2009 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.