Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18 октября 2010 г. по делу N А55-15696/2009 Дело о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества и зарегистрированного права собственности направлено на новое рассмотрение, так как суд первой инстанции, рассмотрев спор о недействительности договора, не дал оценки правильности применения правил изменения предмета иска применительно к спорному случаю (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа
от 18 октября 2010 г. по делу N А55-15696/2009
(извлечение)

ГАРАНТ:

См. также Постановление ФАС ПО от 17 октября 2011 г. N А55-15696/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу некоммерческого партнерства "Паритет", г. Самара,

на решение Арбитражного суда Самарской области от 12.02.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2010 по делу N А55-15696/2009,

по исковому заявлению некоммерческого партнерства "Паритет", г. Самара, к обществу с ограниченной ответственностью "Вавилон", г. Самара, обществу с ограниченной ответственностью "Авангард", г. Самара, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц - Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области, г. Самара, федерального государственного унитарного предприятия "Ростехинвентаризация", г. Самара, о признании недействительными договора купли-продажи недвижимого имущества и зарегистрированного права собственности,

установил:

некоммерческое партнерство "Паритет" (далее - НП "Паритет", партнерство) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вавилон" (далее - ООО "Вавилон") о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.08.2007 N 1 незаключенным, признании недействительной государственной регистрации права собственности ООО "Вавилон" на нежилые помещения, расположенные на цокольном этаже (комнаты 2, 3, 5, 7, 16), на первом этаже (комнаты 2-5, 50), на втором этаже (комнаты 2, 8), на третьем этаже (комнаты 3, 8) здания по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 1.

Исковые требования основаны на положениях статей 134, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что партнерство создано собственниками нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 1, в целях достижения управленческих целей в защите их прав и интересов, поскольку ответчик приобрел в собственность общее имущество (лестничные марши, коридоры), которым в силу закона владеют собственники всех помещений в здании, договор считается незаключенным, а зарегистрированное право индивидуальной собственности за ООО "Вавилон" недействительным.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 09.12.2009 в качестве второго ответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью "Авангард" (далее - ООО "Авангард").

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечены Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - УФРС по Самарской области), федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация" (далее - ФГУП "Ростехинвентаризация").

До принятия решения истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил требования и просил признать недействительным договор купли-продажи недвижимого имущества от 01.08.2007 N 1.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 12.02.2010 в иске отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2010 решение суда оставлено без изменения.

Судебные инстанции исходили из того, что в соответствии с требованиями статей 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации спорные помещения имеют самостоятельное назначение и не относятся к общему имуществу, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра объектов капитального строительства, следовательно, договор не противоречит действующему законодательству, кроме этого истец избрал неверный способ защиты, поскольку при нарушении прав собственников последний вправе требовать за собой права общей долевой собственности на общее имущество, о чем разъяснено в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания".

В кассационной жалобе НП "Паритет", поданной в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа, судебные акты предлагается отменить как принятые с нарушением норм действующего законодательства, иск удовлетворить.

Заявитель полагает, что судами неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, поскольку согласно техническому паспорту в нежилые помещения, приобретенные ответчиком, вошли помещения, в которых расположены водомерный и тепловой узел, лестничные марши, кроме этого право собственности на общее имущество возникает у собственников помещений в силу закона вне зависимости от его государственной регистрации.

До принятия постановления истец в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявил отказ от иска в части требований о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "Вавилон".

Представитель партнерства в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в жалобе.

В судебном заседании в порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, объявлен перерыв до 11 часов 00 минут 11 10.2010, о чем сделано публичное извещение, после окончания перерыва судебное заседание продолжено.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе и выступлениях представителей лиц, участвующих в деле Федеральный арбитражный суд Поволжского округа считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между ООО "Авангард" (продавец) и ООО "Вавилон" (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимости от 01.08.2007 N 1, по условиям которого переданы в собственность покупателя нежилые помещения: цокольный этаж (комнаты 2, 3, 5, 7, 16), первый этаж (комнаты 2-5, 50), второй этаж (комнаты 2, 8), третий этаж (комнаты 3, 8), общей площадью 185,50 кв.м, расположенные по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 1.

Фактическая передача помещений подтверждается актом от 14.04.2006.

Право собственности ООО "Авангард" (продавца) на объекты недвижимости подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права от 02.11.2005 серии 63-АБ N 784697

Согласно имеющихся в материалах дела свидетельств о государственной регистрации права собственниками нежилых помещений, расположенных в здании являются: граждане Рогожкин Ю.С., Богданова Т.Н., Емельянов А.Н., Каплун И.Е., Лекуш Г.Ш., Стрелкина Л.Н., Мантусов И.Г., Шибаева Ю.В., Новиков А.В., Ткаченко А.М., Абарина Е.Б., Чупрынова М.И., Трофимова О.Н., Захаренко Л.В., Бокова С.Н., Троеглазов В.П., Козулин С.В., Кругликов Д.В., Санькова Г.Е., Рассохина Т.В., Рассохин В.А., Ким Ф.В., общество с ограниченной ответственностью "Интер-Строй", общество с ограниченной ответственностью "Фита-М", общество с ограниченной ответственностью "Средневолжская торговая компания".

Указанными лицами в целях защиты интересов в сфере управления недвижимости создано НП "Паритет" (протокол от 26.10.2008 N 1).

В соответствии с техническим паспортом на объект недвижимости нежилого фонда, выданного Самарским городским отделением Самарского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от 06.09.2005, здание 1971 года постройки, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Красноармейская, д. 1, имеет три этажа, общая площадь помещений 2923,2 кв.м.

Согласно плану цокольного этажа литера "П" помещение 2, 7 являются лестничными клетками; помещение 3 - коридор; помещение 5 - подсобное; помещение 16 - электрощитовая; плану первого этажа комнаты 2, 5, 10 - лестничные клетки; помещения 3, 4 - коридоры; плану второго этажа комнаты 3, 8 - лестничные клетки; плану третьего этажа комнаты 3, 8 - лестничные клетки.

По заявлению НП "Паритет" закрытым акционерным обществом "Горжилпроект" дано техническое заключение по инженерно-техническому обслуживанию нежилых помещений, согласно которому лестницы, связывающие с первого по третий этажи, являются эвакуационными выходами с этажей, других выходов со второго и третьего этажей не имеется.

Письмом ООО "Вавилон" от 13.02.2009 N 32р сообщило партнерству о проведении ремонтных работ в помещениях лестничных проходов первого и второго этажей здания.

Считая, что ООО "Вавилон", не являясь собственником помещений, неправомерно приобрело в индивидуальную собственность общее имущество, партнерства обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилых зданиях, возникающие по поводу общего имущества в таком здании регулируются с использованием норм законодательства, регулирующих сходные отношения, в частности статей 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания, к которому относятся помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, технические этажи, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в данном здании.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. При этом размер доли в праве общей собственности определяется пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Конституционно-правовой смысл указанных норм разъяснен Конституционным судом Российской Федерации в Определении от 19.05.2009 N 489-О-О.

Правовой режим подвальных и иных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников в таких нежилых зданиях должен определяться на дату продажи первого помещения в здании. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения, лестничные клетки, технические помещения, холлы были предназначены (учтены, сформированы) не для самостоятельного использования в целях обслуживания всего здания и использовались в качестве общего имущества, то право общей долевой собственности у новых собственников на эти помещения возникло.

Однако судебными инстанциями эти обстоятельства не учтены.

Кроме этого суды двух инстанций не оценили и доказательства относительно того, имели ли самостоятельное назначение каждое из помещений, приобретенных ООО "Вавилон", а также существует ли механическое, электрическое и иное оборудование (водомерный и тепловой узел) в помещениях 5, 16, расположенных на цокольном этаже здания, которое обслуживает более одного нежилого помещения.

Пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 63 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" разъяснено, что если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к спорным правоотношениям требования заявителя основаны на тех обстоятельствах, что ООО "Вавилон", не являясь собственником нежилых помещений, приобрело по оспариваемому договору общее имущество здания.

Требования собственников помещений о признании за собой права общей долевой собственности на общее имущество, основанные на статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут быть предъявлены к другому собственнику нежилых помещений в случае государственной регистрации права на общее имущество за одним лицом, поскольку последний в силу закона также обладает соответствующей долей на общее имущество.

Однако в данном конкретном случае ООО "Вавилон" не представило доказательств приобретения нежилых помещений одновременно с которыми покупателю перешла доля в праве общей собственности.

Напротив согласно представленным доказательствам ООО "Вавилон" приобрело в собственность только помещения, которые относятся к общему имуществу и находятся в долевой собственности собственников помещений в здании.

Согласно пункту 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Изменение предмета означает изменение материально-правового требования, изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

Из понятий предмета и основания иска вытекает, что если требование о признании сделки незаключенной заменяется требованием о признании договора недействительным, то может иметь место изменение предмета и основания иска, если в качестве обстоятельств, на которые истец основывал свое первоначальное требование, указаны иные факты и обстоятельства.

Суд первой инстанции, рассмотрев спор о недействительности договора, не дал оценки правильности применения пункта 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации применительно к спорному случаю.

В соответствии с пунктом 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в суде соответствующей инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Поскольку отказу НП "Паритет" от иска в части требования о признании прав на зарегистрированное право не противоречит закону и не нарушает прав других лиц в соответствии со статьей 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, производство по делу подлежит прекращению.

При новом рассмотрении суду надлежит исследовать поставленные выше вопросы относительно правовой квалификации приобретенных ООО "Вавилон" каждого из помещений и относимость их к общему имуществу собственников помещений.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 49, 150, пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановил:

решение Арбитражного суда Самарской области от 12.02.2009 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2010 по делу N А55-15696/2009 отменить, дело в части признания недействительным договора купли-продажи от 01.08.2007 N 1, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Авангард" и обществом с ограниченной ответственностью "Вавилон", направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Производство по делу в части признания недействительным зарегистрированного права общества с ограниченной ответственностью "Вавилон" прекратить.

Судебные расходы по кассационной жалобе распределить арбитражному суду, вновь рассматривающему дело.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.