Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26 августа 2009 г. N А33-16188/2008 Постановление апелляционной инстанции подлежит отмене, поскольку в гражданском законодательстве условия об обязательном наличии в договоре купли-продажи объекта недвижимости указания на земельный участок, на котором расположено отчуждаемое имущество, отсутствуют, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу, что отсутствие такого условия в договоре не является основанием для признания договора недействительным в силу ничтожности (извлечение) (отменено)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 26 августа 2009 г. N А33-16188/2008
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума ВАС РФ от 23 марта 2010 г. N 14831/09 настоящее Постановление отменено

Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющий статус индивидуального предпринимателя Горячая Татьяна Николаевна (далее - ИП Горячая Т.Н.) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к администрации Большеулуйского района Красноярского края (далее - администрация Красноярского края) о признании недействительным договора купли-продажи муниципального имущества; о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания в пользу истца 3 003 825 рублей.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 30 января 2009 года произведена замена ненадлежащего ответчика на муниципальное образование Большеулуйский район в лице администрации Большеулуйского района (далее - администрация).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 12 марта 2009 года в иске отказано.

Судебный акт принят со ссылкой на статьи 12, 131, 153, 166, 168, 273, 422, 454, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2, 9 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статью 28 "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N178-ФЗ (далее - Федеральный закон N178), пункты 5, 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", статью 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и мотивирован отсутствием в гражданском законодательстве условия об обязательном наличии в договоре купли-продажи объекта недвижимости указания на земельный участок, на котором расположено отчуждаемое имущество, а, следовательно, невозможностью признания отсутствия такого условия в договоре основанием для признания этого договора недействительным (ничтожным).

Постановлением Третьего Арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2009 года решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт о признании договора купли-продажи от 20 марта 2008 года недействительным в силу ничтожности, применены последствия недействительности сделки.

Судебный акт принят со ссылкой на статьи 12, 166, 167, 168, 217, 421, 422, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N137-ФЗ (далее Федеральный закон N137), Федеральный закон "О государственном земельном кадастре", статьи 3, 13, 28 "О приватизации государственного и муниципального имущества", пункт 32 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N6/8, пункт 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Постановление апелляционного суда мотивировано отсутствием сформированного земельного участка под отчуждаемым зданием, несоответствием площади земельного участка, находящегося под объектом недвижимости с площадью земельного участка, находящегося у истца в аренде, отсутствием в договоре указания на отчуждение земельного участка вместе с объектом недвижимости и несоответствием договора купли-продажи требованиям действующего законодательства, в связи с чем недействительным в силу ничтожности.

В кассационной жалобе администрация просит проверить законность принятого постановления апелляционной инстанции в связи с неправильным истолкованием Третьим арбитражным апелляционным судом норм материального права: статьи 217, параграфа 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", части 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, части 7 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации".

По мнению заявителя кассационной жалобы при заключении договора купли продажи недвижимого имущества на аукционе и договора аренды земельного участка, находящегося под недвижимым имуществом, на длительный срок, воля сторон была направлена на отчуждение недвижимого имущества вместе с земельным участком, договор купли-продажи фактически был исполнен сторонами, стороны также осуществляли исполнение обязательств по договору аренды.

Администрация просит постановление апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представители администрации, подтвердили доводы кассационной жалобы, представитель ИП Горячей Т.Н. возразил против доводов кассационной жалобы, сославшись на законность и обоснованность обжалуемого постановления.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 14 часов 26 августа 2009 года. После перерыва представители администрации и ИП Горячей Т.Н. в судебном заседании не присутствовали.

Проверив в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения Арбитражным судом Красноярского края и Третьим арбитражным апелляционным судом норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Предметом спора является требование о признании договора купли продажи недвижимого имущества, заключенного по результатам аукциона, недействительным (ничтожным) и применении последствий недействительности сделки. В обоснование истец сослался на отказ регистрирующего органа осуществить регистрацию права собственности на приобретенный объект недвижимости из-за несоответствия содержания правоустанавливающего документа требованиям действующего законодательства и недостижения правовых последствий, преследовавшихся заключенной сделкой.

Из материалов дела следует и судами обеих инстанций установлено, что требования истца основаны на том, что здание недвижимости на торги было выставлено без права передачи земельного участка, находящегося под зданием. При этом, земельный участок площадью, меньшей чем участок, находящийся под отчуждаемым зданием, был передан истцу по договору аренды на длительный срок.

Поскольку регистрирующий орган на основании пункта 1 статьи 28 Федерального закона N 178-ФЗ и пункта 7 статьи 3 Федерального закона N137-ФЗ отказал в регистрации права собственности на недвижимое имущество, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что в гражданском законодательстве условия об обязательном наличии в договоре купли-продажи объекта недвижимости указания на земельный участок, на котором расположено отчуждаемое имущество, отсутствуют, в связи с чем пришел к выводу, что отсутствие такого условия в договоре не является основанием для признания договора недействительным в силу ничтожности.

Кроме того, суд первой инстанции исходил из того, что право на оформление земельного участка, находящегося под приобретенным зданием истец не отрицает, факт уклонения от оформления дополнительных соглашений с целью оформления прав на спорный земельный участок не опровергает.

Отменяя решения суда первой инстанции, Третий арбитражный апелляционный суд, данные выводы суда признал ошибочными и основанными на неверном применении норм материального права.

При этом, апелляционный суд исходил из того, что земельный участок под отчуждаемым зданием в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственном земельном кадастре" не сформирован, в тексте оспариваемого договора ссылка на земельный участок отсутствует, площадь земельного участка, переданного в аренду, и площадь земельного участка, отчуждаемого по договору объекта недвижимости, не совпадают, обязанности заключать дополнительное соглашение у покупателя с целью устранения допущенных при заключении договора нарушений закона отсутствует, в связи с чем пришел к выводу о несоответствии договора купли продажи требованиям действующего законодательства и его недействительности в силу ничтожности.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает выводы Арбитражного суда Красноярского края правомерными и обоснованными, а выводы Третьего арбитражного апелляционного суда неправомерными ввиду следующего.

В соответствии со статьей 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правом на обращение в арбитражный суд имеет любое заинтересованное лицо, права которого нарушены или оспариваются.

Способы защиты гражданских прав предусмотрены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и иными законами.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу требований статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При этом право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества (часть 1 статьи 9 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и его толкованию, данному в пункте 11 пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 N11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком.

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Вместе с тем, порядок и процедура одновременного отчуждения объекта недвижимости и находящегося под ним земельного участка, в том числе обязательное указание на это в тексте договора при отчуждении объектов из государственной, муниципальной собственности, каким либо законом, иным правовым актом не предусмотрены.

В связи с изложенным, вывод суда первой инстанции о том, что сам по себе факт неуказания в договоре на отчуждение земельного участка не может быть основанием для признания сделки недействительной в силу ничтожности является правильным.

При этом, судом первой инстанции правильно учтены положения пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации о том, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительные права на приобретение этих земельных участков в соответствии с настоящим Кодексом.

Судом первой инстанции в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерно дана оценка установленным обстоятельствам в совокупности, в том числе учтено, что часть земельного участка, находящегося под отчуждаемым зданием находится на правах аренды у истца на длительный срок. При этом, последний не отрицает своего исключительного права на выкуп земельного участка, находящегося под приобретенным зданием, не опровергает и факт уклонения от совершения действий, позволяющих осуществить в установленном порядке выкуп указанного земельного участка.

Судом первой инстанции обоснованно учтены положения договоров аренды земельного участка и выкупа здания о цели в связи с которой осуществлялись указанные сделки: ведение торговой деятельности.

В связи с изложенным, вывод Третьего арбитражного апелляционного суда об ошибочности выводов суда первой инстанции как основанных на неверном применении норм материального права является неправильным.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2009 года по делу N А33-16188/2008, принято с нарушением норм материального права, в связи с чем на основании пункта 5 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене, а решение Арбитражного суда Красноярского края от 12 марта 2009 года по этому же делу принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению в силе.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за кассационное рассмотрение дела подлежат отнесению на истца.

В соответствии с положениями подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 и пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации государственная пошлина, уплаченная при подаче кассационной жалобы по платежному поручению N2229 от 30.06.2009 подлежит возврату администрации из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 274, 286-289, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2009 года по делу N А33-16188/2008 отменить, решение Арбитражного суда Красноярского края от 12 марта 2009 года по тому же делу оставить в силе.

Меры по приостановлению исполнения постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 июня 2009 года по делу N А33-16188/2008, принятые определением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29 июля 2009 года отменить.

Взыскать с Горячей Татьяны Николаевны в доход федерального бюджета 1000 рублей государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела.

Арбитражному суду Красноярского края выдать исполнительный лист.

Выдать администрации Большеулуйского района Красноярского края справку на возврат государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению N2229 от 30.06.2009.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.