Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25 августа 2009 г. N А19-14594/08 Суд признал недействительным договор купли-продажи нежилого помещения, поскольку у истца имеется преимущественное право на приобретение арендуемого им недвижимого нежилого помещения (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 25 августа 2009 г. N А19-14594/08
(извлечение)

Лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющее статус индивидуального предпринимателя, Янковская Лариса Викторовна (далее - индивидуальный предприниматель Янковская Л.В.) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 09.09.2008, заключенного между к администрацией г.Иркутска и обществом с ограниченной ответственностью "Аптека 36 и 6" (далее - ООО "Аптека 36 и 6") по результатам состоявшихся 4 сентября 2009 года торгов в виде аукциона и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 13 марта 2009 года производство по делу в части применения последствий недействительности ничтожной сделки прекращено в вязи с отказом истца от иска в указанной части; в остальной части исковые требования удовлетворены.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2009 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, администрация г.Иркутска и ООО "Аптека 36 и 6" обратились в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационными жалобами.

Администрация г.Иркутска в своей кассационной жалобе просит принятые по делу судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

ООО "Аптека 36 и 6" в кассационной жалобе просит принятые по делу судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области в ином судебном составе.

По мнению заявителей кассационных жалоб, судебные акты приняты с нарушением норм материального права.

Положения Федерального закона N159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в данном случае применению не подлежат, поскольку решение о приватизации было принято до вступления указанного закона в силу.

Администрация г.Иркутска также указывает на то, что у истца отсутствует преимущественное право на приобретение спорного имущество в связи с отсутствием всей совокупности предусмотренных статьей 3 вышеуказанного Закона требований на приобретение имущества.

ООО "Аптека 36 и 6" в отзыве доводы, изложенные в кассационной жалобе администрации г.Иркутска, подтвердило.

В отзыве на кассационные жалобы ответчиков индивидуальный предприниматель Янковская Л.В. указала на необоснованность их доводов, принятые по делу судебные акты просила оставить без изменения.

В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представители лиц, участвующих в деле, подтвердили доводы и возражения, изложенные в кассационных жалобах и отзывах на них соответственно.

Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 19 августа 2009 года до 9 часов 30 минут 25 августа 2009 года, о чем было сделано публичное извещение.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения Арбитражным судом Иркутской области и Четвертым арбитражным апелляционным судом норм материального права и норм процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, с 1997 года индивидуальный предприниматель Янковская Л.В. являлась арендатором нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности муниципальному образованию город Иркутск.

По результатам проведенных 4 сентября 2008 года администрацией г.Иркутска публичных торгов между ответчиками заключен договор купли-продажи спорного нежилого помещения от 09.09.2008.

Ссылаясь на то, что истец имел преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, индивидуальный предприниматель Янковская Л.В. обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что в силу Федерального закона N159-ФЗ от 22.07.2008 у истца имеется преимущественное право на приобретение арендуемого им недвижимого нежилого помещения.

Поддерживая выводы Арбитражного суда Иркутской области, суд апелляционной инстанции исходил из аналогичных оснований.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает выводы Арбитражного суда Иркутской области и Четвертого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными в связи со следующим.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

На основании изложенного, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе приватизировать арендуемое помещение при соблюдении совокупности условий, предусмотренных статьей 3 настоящего Федерального закона, согласно одному из которых площадь арендуемых помещений не должна превышать установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения.

Отсутствие закона субъекта Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации на дату назначения аукциона, которыми должны быть установлены предельные значения площади арендуемых помещений и срок рассрочки оплаты арендуемого имущества, само по себе не лишает права арендатора на преимущественное приобретение арендуемого имущества, возникшее у него на основании Федерального закона N159-ФЗ от 22.07.2008.

Действия администрации г.Иркутска по проведению открытого аукциона с целью реализации имущества, арендуемого истцом, без учета положений Федерального закона N159-ФЗ от 22.07.2008 являются незаконными.

Таким образом, принятое по делу решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что судом не исследовался вопрос о надлежащем исполнении арендатором своей обязанности по своевременному внесению арендной платы, отклоняется исходя из следующего.

По вопросу о порядке установления факта надлежащего перечисления арендной платы за аренду имущества, в отношении которого субъекты малого и среднего предпринимательства наделены преимущественным правом приобретения в соответствии с условиями и порядком, установленным в Федеральном законе N159-ФЗ от 22.07.2008, необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующими вопросы исполнения обязательств (в том числе договорных обязательств).

Так, в соответствии с нормами статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Таким образом, в случае отсутствия факта привлечения предпринимателя-арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

Судом первой инстанции установлено, что на момент рассмотрения дела у арендатора отсутствовала задолженность по арендной плате.

Администрация города Иркутска не представила доказательств ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по оплате арендных платежей.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 марта 2009 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2009 года основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем подлежат оставлению без изменения на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела в сумме 1 000 рублей на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

На основании статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации излишне уплаченная ООО "Аптека 36 и 6" по платежному поручению N40218 от 01 июля 2009 года государственная пошлина в сумме 1 000 рублей подлежит возврату заявителю из средств федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 104, 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 13 марта 2009 года, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 мая 2009 года по делу N А19-14594/08 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Аптека 36 и 6" из средств федерального бюджета уплаченную по платежному поручению N40218 от 01 июля 2009 года государственную пошлину в сумме 1 000 рублей.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.