Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24 ноября 2009 г. N А78-4181/2009 Суд отказал в признании недействительным в силу ничтожности пункта договора аренды нежилого помещения, поскольку спорный пункт договора предусматривает возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения сделки, что допускается гражданским законодательством РФ, спорный пункт не связывает расторжение договора с переходом права собственности на сданное в аренду имущество (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 24 ноября 2009 г. N А78-4181/2009
(извлечение)

Заместитель прокурора Забайкальского края обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к комитету по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" и департаменту записи актов гражданского состояния Забайкальского края о признании недействительным в силу ничтожности пункта 5.9 договора аренды нежилого помещения от 12.05.2009, заключенного между ответчиками.

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 1 сентября 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано. В апелляционном порядке законность и обоснованность решения не проверялась.

Заместитель прокурора Забайкальского края обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять решение об удовлетворении требований. В качестве оснований для отмены решения суда прокурором указано на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, статей 421, 422, 450, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представитель истца по делу подтвердил позицию, изложенную в кассационной жалобе.

Ответчики надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела судом кассационной инстанции (уведомления о вручении почтовых отправлений N 15414, N 15415), своих представителей и письменных отзывов не направили.

Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа на основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв с 17 ноября 2009 года до 10 часов 45 минут 24 ноября 2009 года, о чем сделано публичное извещение.

После перерыва представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив правильность применения норм материального и норм процессуального права, соответствие выводов суда первой инстанции фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не находит оснований для отмены состоявшегося по делу решения в связи со следующим.

Между комитетом по управлению имуществом администрации городского округа "Город Чита" (арендодатель) и департаментом записи актов гражданского состояния Забайкальского края (арендатор) подписан договор аренды нежилого помещения от 12 мая 2009 года, по условиям которого в аренду было предоставлено нежилое встроенное помещение муниципальной собственности, расположенное по адрес: г. Чита, ул. Шестиперова, 66, площадью 64, 53 кв.м.

Пунктом 5.9 договора стороны предусмотрели, что если объект будет включен в план приватизации муниципального имущества, договор будет считаться расторгнутым с момента полной оплаты его стоимости победителем торгов, на которые объект был выставлен, о чем арендодатель обязан уведомить арендатора. После получения уведомления арендатор обязан в тридцатидневный срок по акту приема-передачи передать объект арендодателю.

Полагая, что данный пункт договора противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, прокурор обратился с требованиями о признании данного пункта недействительным в силу ничтожности.

Арбитражный суд Забайкальского края отказал в удовлетворении требований, придя к выводу, что спорный пункт договора предусматривает возможность одностороннего отказа арендодателя от исполнения сделки, что допускается Гражданским кодексом Российской Федерации, спорный пункт не связывает расторжение договора с переходом права собственности на сданное в аренду имущество.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа соглашается с выводами суда первой инстанции, не усматривает неправильного применения судом норм материального права.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором могут быть предусмотрены основания его расторжения, в том числе по требованию одной из сторон.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации также допускает установление договором аренды оснований для его досрочного расторжения по требованию арендодателя.

В пункте 5.9 договора стороны предусмотрели возможность расторжения договора в случае отчуждения объекта аренды с торгов в порядке приватизации муниципального имущества, о чем арендодатель обязан уведомить арендатора.

Исходя из положений пунктов 1, 4 статьи 421, статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны в договоре аренды вправе установить основания для его досрочного расторжения.

При этом в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации регулирует вопрос сохранения договора аренды при изменении арендодателя. Данная норма права не содержит условия по урегулированию ситуации о возможности включения или не включения в договор условия о его досрочном расторжении при смене собственника.

Суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что из содержания пункта 1 статьи 617 Кодекса не следует ее запретительный характер для включения в договор аренды по соглашению сторон условия о его досрочном расторжении при переходе титульного права на объект аренды. Данная норма регулирует случаи, когда между сторонами договора аренды возникает неурегулированный в договоре спор относительно правовой судьбы сделки при переходе права собственности на объект аренды другому лицу.

Буквальное содержание пункта 5.9 договора не противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как спорный пункт не связывает расторжение договора с моментом перехода права собственности.

Условие пункта 5.9 договора о расторжении договора с момента полной оплаты стоимости объекта аренды победителем торгов при включении данного объекта в план приватизации не противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с изложенным доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении судом первой инстанции при рассмотрении исковых требований норм материального права не нашли своего подтверждения.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Забайкальского края от 1 сентября 2009 года по делу N А78-4181/2009 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Забайкальского края от 1 сентября 2009 года по делу N А78-4181/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.