Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25 ноября 2009 г. N А33-14135/2008 Суд пришел к правомерному выводу о недоказанности истцом факта владения ответчиком без каких-либо правовых оснований спорными помещениями, обоснованно отказал в удовлетворении иска в части выдачи ключей от помещений (извлечение) (отменено)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 25 ноября 2009 г. N А33-14135/2008
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 июля 2010 г. N 1093/10 настоящее Постановление отменено

Товарищество собственников жилья "Земляки" (далее - ТСЖ "Земляки") обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Жилищные услуги" (далее - ООО "Жилищные услуги") об обязании выдать комплекты ключей от всех помещений, являющихся общим имуществом собственников помещений в доме N 31 "А" по ул. 9 Мая в г. Красноярске (подвала, верхнего технического этажа, выхода на кровлю, мест общего пользования, служебного помещения); об обязании ответчика освободить от своего имущества самовольно занятые места общего пользования в указанном доме.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Красжилсервис" (далее - ООО "УК "Красжилсервис"), Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (далее - Департамент).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 7 июля 2009 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционном порядке законность и обоснованность решения не проверялись.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ТСЖ "Земляки" обратилось в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение от 7 июля 2009 года отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судом не применены нормы материального права, подлежащие применению (статьи 12, 131, 166, 167, 168, 304, 308, 422, 551, 608, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 44, 138, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 4, 26, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункт 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8).

Заявитель считает вывод суда о том, что помещения NN8-11 по экспликации к поэтажному плану не являются общим имуществом собственников помещений в доме, не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в материалах дела доказательствам.

Заявитель полагает, что указанные помещения неправомерно включены в реестр муниципальной собственности, в связи с чем договор аренды от 15.06.2006 N9949, предметом которого являются данные помещения, является ничтожным, следовательно, ответчик занимает их без каких-либо правовых оснований.

Помещения подвала, верхнего технического этажа, кровли также относятся к местам общего пользования указанного многоквартирного жилого дома, в связи с чем ответчик занимает их незаконно.

По данным причинам, указывает истец, он лишен возможности использовать указанные помещения.

ООО "Жилищные услуги" в отзыве на кассационную жалобу доводы заявителя отклонило, просило обжалуемый судебный акт оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений NN 15529 - 15532), своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения Арбитражным судом Красноярского края норм материального и процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Согласно исковому заявлению материально-правовым требованием по делу является требование об обязании выдать комплекты ключей от всех помещений, являющихся общим имуществом собственников помещений в доме, расположенном по указанному выше адресу (от подвала, верхнего технического этажа, выхода на кровлю), мест общего пользования (служебного помещения (по экспликации к поэтажному плану первого этажа помещения за NN 8-11); об обязании ответчика освободить от своего имущества самовольно занятые указанные выше места общего пользования на первом этаже дома, подвал и верхний технический этаж.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что ООО "Жилищные услуги" осуществляет техническую эксплуатацию и обслуживание дома, расположенного по указанному выше адресу; собственниками помещений данного дома создано ТСЖ "Земляки". Ответчик отказывается выдать председателю правления ТСЖ "Земляки" ключи от указанных выше мест общего пользования и служебных помещений, чем нарушает право собственников общего имущества на осуществление осмотра указанных помещений.

Истец также сослался на то, что договор аренды нежилого помещения от 15.06.2006 N9949, заключенный между ответчиком и Департаментом, предметом которого являются служебные помещения NN8-11, является ничтожным, поскольку объектом аренды являются места общего пользования, которые не являются муниципальной собственностью; договор управления многоквартирным домом N11-ТО, заключенный между ответчиком и ООО "Управляющая компания "Красжилсервис" 01.02.2008, по которому ответчик получил ключи от подвала, верхнего технического этажа и выхода на чердак, также является ничтожным, так какподписан только собственниками 31,4 процентов площади помещений в доме; ТСЖ "Земляки" является представителем собственников общего имущества, оно вправе требовать возврата этого имущества у ответчика, как получившего указанное помещение по недействительным сделкам, а также требовать передачи ключей от указанных помещений.

В качестве доказательств в материалы дела представлены: свидетельство о государственной регистрации ТСЖ "Земляки" в качестве юридического лица, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, копия устава ТСЖ "Земляки".

Правовым основанием иска указаны статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36, 135, 137, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 11 Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, утвержденные Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491.

Ответчик иск не признал, сославшись на то, что надлежаще исполняет условия договора на выполнение работ от 01.02.2008 N 11-ТО и договора аренды от 15.06.2006 N 9949; спорные помещения использует для целей, указанных в данных договорах на законных основаниях..

Арбитражный суд Красноярского края, отказывая в удовлетворении исковых требований, сослался на статьи 9, 12, 131, 290, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36, 44, 46, 137, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 2, 7, 14 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункты 22, 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пункты 4, 18 письмо Высшее Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.04.1997 N13 "Обзор практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

При этом суд указал на: правомерность использования спорных помещений по указанным выше договорам; правомерность владения ответчиком ключами от этих помещений; отсутствие доказательств принадлежности спорного имущества к общей долевой собственности собственников помещений указанного выше многоквартирного жилого дома.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска законными и обоснованными.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Аналогичный перечень объектов долевой собственности собственников многоквартирного дома содержится в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Судом первой инстанции установлено, что по договору аренды от 15.06.2006 N 9949, заключенному между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (арендодатель) и ООО "Жилищные услуги" (арендатор), последнему передано в аренду нежилое помещение общей площадью 13,8 кв.м под служебное помещение для обслуживания муниципального жилого фонда.

Согласно выписке из реестра муниципальной собственности г. Красноярска от 09.04.2009 N1465 указанное помещение числится в реестре муниципальной собственности.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела документы, Арбитражный суд Красноярского края установил, что расположенные в помещении (общей площадью 13.8 кв.м) помещения: N 8 (коридор) общей площадью 1,6 кв.м, N 9 (умывальник) общей площадью 1,6 кв.м, N 10 (туалет) общей площадью 1,6 кв.м предназначены для обслуживания служебного помещения N 11 общей площадью 9 кв.м и образуют единое помещение, отделенное от коридора капитальными стенами. Вход в указанное помещение осуществляется через дверь из коридора 1 этажа указанного выше жилого дома.

Таким образом, суд первой инстанции, учитывая характер расположения в жилом доме по указанному выше адресу спорных помещений NN 8-11, пришел к обоснованным выводам о том, что указанные помещения не предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, что на них правовой режим общего имущества многоквартирного жилого дома не распространяется.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска в части обязания ответчика освободить указанные выше спорные помещения отказано правомерно.

Как усматривается из материалов дела, 01.02.2008 между ООО "Управляющая компания "Красжилсервис" (заказчик) и ООО "Жилищные услуги" (подрядчик) заключен договор N 11-ТО, по условиям которого подрядчик обязался выполнять работы по содержанию и текущему ремонту жилого и нежилого фонда, в том числе жилого дома, расположенного по указанному выше адресу.

Пунктом 2.2.8 стороны установили, что подрядчик также обязан обеспечить сохранность и надежную эксплуатацию жилищного фонда, его инженерных сетей (от вводного устройства), сохранность узла учета, сохранность его оборудования, целостность пломб на средствах измерений и задвижке обводной линии, пожарных гидрантах и других водопроводных устройствах, а также всего иного имущества жилищного фонда; свободный доступ аварийной бригаде к инженерному оборудованию и внутридомовым сетям обслуживаемого жилищного фонда в любое время суток, надежное электроснабжение и постоянное содержание в исправном состоянии электропроводки и предохранительных устройств в местах общего пользования жилых домов; в соответствии с требованиями нормативной технической документации содержание подходов к машинным помещениям, температурный режим в машинных, блочных помещениях и шахтах лифтов; участие уполномоченных лиц с доверенностью во всех проверках и инспекциях жилищного фонда, проводимых заказчиком, в рассмотрении жалоб и заявлений, поступающих от населения, а также в составлении актов фактического выполнения работ, контроля качества работ и услуг в обслуживаемом жилищном фонде и придомовой территории.

Пунктом 2.16. договора от 01.02.2008 N11-ТО предусмотрено, что с целью предупреждения возможности проведения террористических актов, обеспечения сохранности инженерного оборудования подрядчик обязан исключить несанкционированный доступ посторонних лиц в технические помещения жилых домов. двери технических помещений (подвалов, подполий, чердаков и др.) всегда должны быть закрыты на запорные устройства, при этом подрядчик должен обеспечить беспрепятственный доступ в технические помещения аварийной службе.

Как следует из пункта 3.3.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170, входные двери или люки (для чердачных помещений с запасными, напорными и расширительными баками) выхода на кровлю должны быть утеплены, оборудованы уплотняющими прокладками, всегда закрыты на замок (один комплект ключей от которого необходимо хранить у дежурного диспетчера ОДС или в комнате техника-мастера организации по обслуживанию жилищного фонда, а второй - в одной из ближайших квартир верхнего этажа), о чем делается соответствующая надпись на люке.

Вход в чердачное помещение и на крышу следует разрешать только работникам организаций по обслуживанию жилищного фонда, непосредственно занятым техническим надзором и выполняющим ремонтные работы, а также работникам эксплуатационных организаций, оборудование которых расположено на крыше и в чердачном помещении.

Согласно пункту 3.4.5 названных Правил входные двери в техническое подполье, подвал должны быть закрыты на замок (ключи хранятся в организациях по содержанию жилищного фонда, ОДС, у дворника, рабочих, проживающих в этих домах).

Доказательств воспрепятствования ответчиком по проведению контроля за обслуживанием общего имущества либо осмотра данного имущества истцом в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд пришел к правомерному выводу о недоказанности истцом факта владения ответчиком без каких-либо правовых оснований спорными помещениями: подвала, верхнего технического этажа, выхода на кровлю, мест общего пользования (служебного помещения) и комплектами ключей от них, обоснованно отказав в удовлетворении иска в части выдачи ключей от указанных помещений.

Учитывая изложенное, довод заявителя кассационной жалобы о том, что ответчик самовольно занимает спорные помещения, противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы фактически направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и обстоятельств, установленных Арбитражным судом Красноярского края.

Оснований для переоценки доказательств у Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято с соблюдением норм процессуального права, в связи с чем подлежит оставлению без изменения на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 7 июля 2009 года по делу N А33-14135/2008 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.