Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25 февраля 2010 г. по делу N А78-6671/2009 Поскольку передача всех квартир дома участникам долевого строительства не состоялась, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу о невозможности погашения регистрационной записи о залоге в силу закона и ввиду непредставления в регистрационный орган всех передаточных актов на квартиры и необходимости отказа в иске о признании незаконным отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 25 февраля 2010 г. по делу N А78-6671/2009
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "Радченко" обратилось в Арбитражный суд Забайкальского края с заявлением к управлению Федеральной регистрационной службы по Забайкальскому краю (УФРС по Забайкальскому краю) о признании незаконным отказа в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Чита, Центральный административный округ, мкр. Северный, 22.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (департамент).

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 17 ноября 2009 года в удовлетворении заявления отказано.

Судебный акт мотивирован отсутствием доказательств о передаче всех квартир в многоквартирном доме участникам долевого строительства (собственникам), соответствии отказа ответчика закону и отсутствием нарушений прав и интересов заявителя.

В арбитражном суде апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе ООО "Радченко" просит проверить законность принятого судебного акта в связи с неправильным применением норм материального права: пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов".

Заявитель кассационной жалобы считает, что с момента ввода в эксплуатацию объекта его целевое назначение меняется на "обслуживание и использование многоквартирного жилого дома", а участники долевого строительства становятся собственниками и соответственно соарендаторами земельного участка, необходимого для обслуживания дома.

ООО "Радченко" полагает, что пункт 1 статьи 13 указанного закона не распространяется на право аренды застройщика, так как в силу закона с момента ввода дома в эксплуатацию это место занимается участниками долевого строительства (собственниками), а право аренды на земельный участок не может находиться в залоге.

В отзыве на кассационную жалобу УФРС по Забайкальскому краю возразило против ее доводов, сославшись на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта.

Департаментом отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений N 14122, 14123, 14124), однако своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем дело рассматривается в их отсутствие.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения судом норм материального и процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда Забайкальского края о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено арбитражным судом и следует из материалов дела, 09.01.2007 между истцом и комитетом по управлению имуществом администрации г. Чита заключен договор аренды N 80/07 земельного участка площадью 1168 кв.м кадастровый N 75:32:030608:0036 под проектирование и строительство многоквартирного жилого дома и нежилыми помещениями с подземной автомобильной стоянкой на срок до 25.12.2009. Указанный договор зарегистрирован в регистрирующем органе в установленном порядке 03.05.2007.

На основании распоряжения департамента от 18.02.2009 N 336/р истец и третье лицо 16.04.2009 подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка.

12.05.2009 департамент обратился к ответчику с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды.

Отказ УФРС по Забайкальскому краю в государственной регистрации соглашения послужил основанием для обращения в суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении требований арбитражный суд квалифицировал взаимоотношения сторон как возникшие из договора аренды, обремененного залогом, руководствовался пунктом 5 статьи 128, статьями 131, 224, частью 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 2, 9, 17, 18, абзацем 10 пункта 1 статьи 20, пунктом 3 статьи 25.1, пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", статьями 12 и 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и исходил из отсутствия доказательств о передаче всех квартир в многоквартирном доме собственникам, возникновения залога права аренды в силу закона и соответствии в связи с этим отказа ответчика в государственной регистрации соглашения закону, отсутствием нарушений прав заявителя.

ГАРАНТ:

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. Статья 128 ГК РФ не содержит пункта 5

Выводы арбитражного суда является правильными.

Предметом иска является требование о признании незаконным отказа ответчика в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды на земельный участок, правовым основанием указаны статья 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 6 статьи 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", главы 24 и 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ГАРАНТ:

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. Статья 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" не содержит пункта 6

Порядок рассмотрения споров, возникающих из административных и иных публичных правоотношений определен в главе 24 раздела 3 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Вопросы, возникающие из отношений сторон по индивидуальным договорам и договорам аренды земельных участков регламентированы общими положениями об общих обязательствах, подразделом 1 раздела 3 Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а также Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

Исходя из предмета и основания иска и подлежащих применению норм материального права в предмет судебного исследования входят факты: несоответствие оспариваемого действия государственного органа закону и иным правовым актам и нарушение этим действием государственного органа прав и законных интересов заявителя.

При установлении указанных обстоятельств в совокупности заявление подлежит удовлетворению, а действия органа признанию незаконными.

В соответствии со статьями 198 и 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании действий государственных органов, арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого действия, устанавливает его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа который принял оспариваемое действие, а также устанавливает, нарушает ли оспариваемое действие права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемых действий закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа или лица надлежащих полномочий на их совершений, а также обстоятельств, послуживших основанием для совершения оспариваемых действий, возлагается на орган совершивший действие.

Статьей 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлены основания для отказа в государственной регистрации права.

Абзац 10 пункта 1 статьи 20 указанного закона предусматривает, что регистрирующим органом может быть отказано в регистрации в случае, если не представлены документы, необходимые для регистрации прав.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 этого же закона отказ может быть обжалован в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Из содержания указанной нормы права следует, что обременение залогом права аренды земельного участка возникает в силу прямого указания закона.

В соответствии с пунктом 3 статьи 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел 3 раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

Согласно абзацу 2 пункта 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации запись об ипотеке в силу закона земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в графу "Особые отметки регистратора" раздела Единого государственного реестра прав, открытого на данный участок, погашается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд установил, что передача всех квартир дома участникам долевого строительства не состоялась, в связи с чем пришел к обоснованному выводу о невозможности погашения регистрационной записи о залоге в силу закона и ввиду непредставления в регистрационный орган всех передаточных актов на квартиры и необходимости отказа в иске.

Выводы суда первой инстанции основаны на установленных им обстоятельствах, соответствуют имеющимся в деле доказательствам, оценка которым дана в соответствии с требованиями статей 67, 68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Полномочий по переоценке доказательств и установленных обстоятельств у арбитражного суда кассационной инстанции в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Довод заявителя кассационной жалобы о неправильном применении пункта 1 статьи 13 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" судом кассационной инстанции не учитывается как основанный на ошибочном толковании.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что с момента ввода в эксплуатацию дома изменяется целевое назначение объекта на "обслуживание и использование многоквартирного жилого дома", а участники долевого строительства становятся собственниками, соответственно соарендаторами земельного участка, необходимого для обслуживания дома, по существу направлен на переоценку установленных обстоятельств и имеющихся доказательств, в связи с чем судом кассационной инстанции во внимание не принимается.

Нарушений судом первой инстанции при рассмотрении дела норм процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены обжалуемого судебного акта судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт основан на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принят с соблюдением норм материального и процессуального права и на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 17 ноября 2009 года по делу N А78-6671/2009 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.