Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16 марта 2010 г. по делу N А33-7041/2009 Суд удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды, поскольку предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажного жилого дома, в связи с чем у истца отсутствует возможность получить разрешение на строительство и использовать арендованный земельный участок в соответствии с целью предоставления (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 16 марта 2010 г. по делу N А33-7041/2009
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) "СЭМ и К" обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к администрации г.Красноярска (администрация), департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска (департамент) о расторжении договора аренды от 28.01.2008 N 142 и взыскании убытков в размере 14 746 356 рублей 77 копеек, а в случае недостаточности денежных средств - о взыскании указанных сумм в порядке субсидиарной ответственности с муниципального образования г.Красноярск за счет его казны.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены федеральное государственное учреждение здравоохранения (ФГУЗ) "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае", департамент градостроительства администрации г.Красноярска (департамент градостроительства), управление архитектуры администрации г.Красноярска (управление архитектуры).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 11 сентября 2009 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2009 года иск удовлетворен частично.

Договор аренды земельного участка расторгнут, с ответчиков взысканы: 12 987 634 рубля 41 копейка арендной платы, 1 747 802 рублей 36 копеек убытков, 85 171 рубль 33 копейки государственной пошлины.

Судебные акты приняты со ссылками на статьи 15, 123 Конституции Российской Федерации, статьи 2, 7, 8, 15, 120, 307, 309, 393, 401, 450, 452, 453, 606, 611, 612, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22, 30, 30.1, 38 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 12, 13, 15-28, 40, 41, части 1, 2 статьи 42 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", Федеральный закон от 30.03.1998 N 54-ФЗ "О ратификации Конвенции о защите прав человека и основных свобод", пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2000 N 49, пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 21, статью 1 протокола 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод и мотивированы неисполнением арендодателем обязанности по предоставлению земельного участка, соответствующего целям договора, невозможностью использования участка истцом для строительства многоквартирного жилого дома, доказанностью наличия причинно-следственной связи между действиями департамента и убытками истца.

В кассационных жалобах администрация и департамент просят проверить законность принятых решения и постановления в связи с неправильным применением норм материального права: статей 15, 393, 421, 448, 449, 453, 611, 612, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3, пункта 2 статьи 30, статьи 31, 38, 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 57, 62 Бюджетного кодекса Российской Федерации.

Заявители кассационных жалоб не согласны с выводом судов о доказанности недостатков, препятствующих в использовании земельного участка по назначению, полагают, что арбитражными судами не дана оценка их доводу о недостоверности сведений, содержащихся в экспертных заключениях.

Администрация и департамент полагают необоснованным взыскание убытков, поскольку договор аренды и решение о проведении аукциона от 25.09.2007, на основании которого заключен договор, недействительными в установленном порядке не признаны.

ООО "СЭК и К" в отзывах на кассационные жалобы их доводы отклонило, сославшись на законность и обоснованность обжалуемых решения и постановления.

В судебном заседании представитель истца подтвердил возражения на доводы кассационной жалобы, изложенные в отзыве, представитель управления архитектуры поддержал доводы кассационных жалоб.

Департамент ходатайствовал о рассмотрении жалобы в отсутствие представителей.

Иные лица, участвующие в деле о времени и месте рассмотрения кассационных жалоб извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений NN 15021, 15022, 15024, 15552, 15553), однако своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может является препятствием к рассмотрению дела.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения Арбитражным судом Красноярского края и Третьим арбитражным апелляционным судом норм материального права и норм процессуального права, соответствие выводов арбитражных судов о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по результатам аукциона 28.01.2008 между ООО "СЭМ и К" и департаментом заключен договор N 142 аренды земельного участка площадью 2531 кв.м, расположенного по адресу: г.Красноярск, Ленинский район, ул. Энергетиков, для строительства пяти - девятиэтажного жилого дома с возможностью увеличения этажности до 16 этажей на срок с 21.01.2008 по 20.01.2011, договор зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с условиями договора ООО "СЭМ и К" перечислило задаток для участия в торгах и арендную плату.

Кроме того, истцом после заключения договора аренды были произведены затраты на подготовку необходимой документации.

Получив экспертные заключения ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае" 29.08.2008 N 7912, от 25.11.2008 N 9941 и неудовлетворительное санитарно-эпидемиологическое заключение от 16.12.2008, истец направил департаменту претензионное письмо с требованием о расторжении договора аренды, возврате понесенных затрат, в связи с расторжением договора и невозможностью использования участка для строительства.

Отказ департамента расторгнуть договор послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя требования истца, арбитражные суды исходили из того, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажного жилого дома, в связи с чем у истца отсутствует возможность получить разрешение на строительство и использовать арендованный земельный участок в соответствии с целью предоставления, доказанностью истцом возникновения убытков в результате расторжения договора.

Выводы арбитражных судов является правильными.

Правоотношения сторон арбитражные суды правильно квалифицировали как возникшие из договора аренды земельного участка, в связи с чем правомерно применили общие положения об исполнении обязательств (глава 22 Гражданского кодекса Российской Федерации), о договоре аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации), нормы Земельного и Градостроительного кодексов Российской Федерации, Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения".

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Согласно части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 указанного кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Исходя из смысла указанных норм права и статей 606 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество, в том числе земельные участки, за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 и пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исходя из положений вышеназванных норм материального права и условий договора аренды от 28.01.2008 N 142, получив земельный участок в аренду, ООО "СЭМ и К" приняло обязательство по внесению арендных платежей с момента подписания акта приема-передачи, а арендодатель обязался предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно пункту 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В соответствии с частью 3 статьи 12 Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" предоставление земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том силе заключения экспертиз и установив, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажного жилого дома, у ООО "СЭМ и К" отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на земельном участке многоквартирный жилой дом, арбитражные суды, применив положения вышеназванных норм материального права и статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно пришли к выводу о невозможности использования земельного участка по назначению и наличию оснований для расторжения договора аренды.

В связи с изложенным, довод заявителей кассационной жалобы об отсутствии правовой оценки их доводов о недостоверности сведений, содержащихся в экспертных заключениях, кассационным судом не принимается во внимание как противоречащий содержанию мотивировочной части обжалуемых судебных актов.

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Согласно части 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае не предоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Исследовав и оценив представленные истцом в обоснование взыскания убытков доказательства, установив факт подтверждения их размера в сумме 1 747 802 рублей 36 копеек и взаимосвязь их несения с договором аренды, арбитражные суды, правомерно пришли к выводу о наличии причинно-следственной связи между расторжением договора и возникновением убытков и наличии оснований для удовлетворения иска.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, оценка которым дана в соответствии с требованиями статей 67, 68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с изложенным, доводы заявителей кассационной жалобы об отсутствии оснований для возврата полученных по договору аренды денежных средств и о необоснованном применении судами статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не учитываются как направленные на переоценку установленных судами обстоятельств и имеющихся доказательств и основанные на ошибочном толковании вышеназванных норм материального права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены обжалуемых судебных актов, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что принятые судебные акты подлежат оставлению без изменения на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Красноярского края от 11 сентября 2009 года по делу N А33-7041/2009 и постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2009 года по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.