Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 1 апреля 2010 г. по делу N А19-17245/09 Суд признал незаконным решение администрации, поскольку оспариваемые ненормативные правовые акты не соответствуют требованиям ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации" (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа
от 1 апреля 2010 г. по делу N А19-17245/09
(извлечение)

Общество с ограниченной ответственностью "Примавера" (далее - ООО "Примавера", общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением к администрации г.Иркутска о признании незаконным решения, выраженного в письме от 05.08.2009 N 505-70-8741/9, об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения, общей площадью 194,3 кв.м., расположенного по адресу: г.Иркутск, ул. Чехова, 20, о признании недействительным распоряжения председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Иркутска от 20.07.2009 N 504-02-3355/9 "О приватизации нежилого помещения, расположенного в Кировском районе г.Иркутска, по ул. Чехова, 20" и обязании администрации г.Иркутска устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "Примавера".

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 26 октября 2009 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2010 года, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе администрация г.Иркутска ставит вопрос о проверке законности судебных актов по основаниям несоответствия выводов судов первой и апелляционной инстанций имеющимся в материалах дела доказательствам, неправильного применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Представитель администрации г.Иркутска в судебном заседании поддержала доводы кассационной жалобы.

Представители ООО "Примавера" считают судебные акты законными, просят отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив правильность применения норм материального права и норм процессуального права по делу и исходя из доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не усмотрел оснований к отмене судебных актов.

Как установлено материалами дела, на основании договора аренды N 1054 от 11.04.1995 (с учетом дополнительных соглашений от 21.03.2007, от 28.01.2008) ООО "Примавера" (правопреемник индивидуального частного предприятия "Примавера") арендует нежилое здание, расположенное по адресу: г.Иркутск, ул. Чехова, 20, площадью 147,5 кв.м, с 01.04.2007 площадь арендуемых помещений составила 177,9 кв.м, с 01.01.2008 - 194,3 кв.м.

Общество, полагая, что имеет преимущественное право на выкуп нежилого неделимого здания, находящегося в общей долевой собственности, поскольку является арендатором нежилого помещения площадью 194,3 кв.м более двух лет, обратилось в администрацию г.Иркутска с соответствующим заявлением.

Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Иркутска, посчитав, что ООО "Примавера" арендует нежилое помещение с измененной площадью 194,3 кв.м менее двух лет, решением от 05.08.2009 N 505-70-8741/9 отказал обществу в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, расположенного по адресу: г, Иркутск, ул. Чехова, 20.

Распоряжением Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Иркутска от 20.07.2009 N 504-02-3355/9 "О приватизации нежилого помещения, расположенного в Кировском районе г.Иркутска, по ул. Чехова, 20" утвержден способ приватизации нежилого помещения: открытый аукцион.

Удовлетворяя заявление ООО "Примавера" и признавая незаконным решение администрации от 05.08.2009 N 505-70-8741/9, недействительным распоряжение Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Иркутска от 20.07.2009 N 504-02-3355/9, суды двух инстанций обоснованно исходили из несоответствия оспариваемых ненормативных правовых актов требованиям Федерального закона N 159-ФЗ.

Выводы судов постановлены при правильном применении норм материального и процессуального права, с учетом установленных фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств.

На основании статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ (в редакции Федерального закона от 17.07.2009 N 149-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

- 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

- 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

- 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 4 Федерального закона N 159-ФЗ орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, предусматривает в решениях об условиях приватизации муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

Как установлено судами на основании заключения БТИ г.Иркутска от 05.04.2005, при текущей инвентаризации от 18.04.1989 на земельном участке по адресу: г.Иркутск, ул. Чехова, 20 находилось три одноэтажных кирпичных здания под литерами "Б", "В", "Г" общей площадью 147,5 кв.м, впоследствии указанные здания были объединены в одно здание под литером "А" и осуществлена реконструкция. В 1997 году к зданию был самовольно возведен нежилой одноэтажный кирпичный пристрой под литером "А1" полезной площадью 156 кв.м., в результате чего общая площадь здания составила 333,9 кв.м.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 21 декабря 2005 года за ООО "Примавера" признано право собственности на самовольную постройку - нежилой одноэтажный кирпичный пристрой под литером "А1" полезной площадью 156 кв.м. по адресу: г.Иркутск, ул. Чехова, д. 20.

Право собственности на пристрой под литером "А1" общество зарегистрировало 30.03.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 38АГ 306037.

В результате проведенной 06.11.2007 инвентаризации нежилого помещения кафе "Позная" по ул. Чехова, 20 (литер "А") установлено, что в помещении площадью 177,9 кв.м произведена перепланировка, общая площадь составила 194,3 кв.м., увеличена площадь коридора, площадь холодных пристроев (литер "А", "А1") введена в общую площадь помещения путем перепланировки, пробивки новых дверных проемов. Названное установлено судами с учетом справки ФГУП "Ростехинвентаризация - федеральное БТИ" от 28.11.2007 N Ф-38/1871 и подтверждается техническим паспортом от 06.11.2007.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что у ООО "Примавера" не возникло преимущественное право на выкуп арендуемого нежилого помещения площадью 194,3 кв.м, поскольку данная площадь находится у общества в аренде менее двух лет. По мнению заявителя жалобы, площадь вспомогательных помещений (холодных пристроев) не являлась предметом договора аренды до заключения дополнительного соглашения от 28.01.2008.

Доводы заявителя кассационной жалобы не могут быть учтены судом кассационной инстанции в связи со следующим.

Заявителем жалобы не принято во внимание то, что спорное нежилое помещение арендуется обществом не с даты заключения дополнительного соглашения от 28.01.2008, а также не с даты проведения технической инвентаризации 06.11.2007, а, как правильно посчитали суды двух инстанций, с даты заключения договора аренды нежилого здания (помещения) от 11.04.1995 N 1054.

Изменение площади нежилого помещения, переданного ООО "Примавера" в аренду (с 177,9 кв.м до 194,3 кв.м), произошло в результате перепланировки, осуществленной с согласия собственника здания, что подтверждается распоряжением председателя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Иркутска от 20.02.2008 N 504-02-542/8 "О внесении изменений в Реестр муниципального имущества г.Иркутска по объекту, расположенному по адресу: г.Иркутск, ул. Чехова, 20". Предметом договора аренды от 11.04.1995 N 1054 и дополнительных соглашений к нему является нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Иркутск, ул. Чехова,20, площадь которого по результатам инвентаризации изменилась вследствии перепланировки.

Таким образом, ООО "Примавера" непрерывно, в течение более двух лет с момента вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ арендует нежилое помещение. Следовательно, общество соответствовало всем условиям, указанным в статье 3 названного Закона, в связи с чем у ООО "Примавера", как правильно посчитали суды первой и апелляционной инстанций, возникло преимущественное право на выкуп арендуемого нежилого помещения площадью 194,3 кв.м.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что неправильным является вывод суда о нахождении в арендном пользовании общества объекта недвижимости с неизменными уникальными характеристиками, учтен быть не может. Заявитель не соглашается с тождественностью этих помещений в связи с изменением такой уникальной характеристики объекта как площадь, ссылаясь при этом на положения статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Между тем, кадастровый номер арендуемому помещению присвоен в результате кадастрового учета. Собственник помещения в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г.Иркутска не ставил вопрос об учете изменений объекта недвижимости.

Судом кассационной инстанции не установлено нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционной инстанции.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Иркутской области от 26 октября 2009 года по делу N А19-17245/09, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2010 года по тому же делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 26 октября 2009 года по делу N А19-17245/09, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2010 года по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Меры по приостановлению исполнения решения Арбитражного суда Иркутской области от 26 октября 2009 года по делу N А19-17245/09, постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2010 года по тому же делу, принятые определением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18 марта 2010 года, отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.