Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 1 февраля 2011 г. по делу N А19-12466/10 (извлечение)

Индивидуальный предприниматель Бровченко Юрий Олегович (далее - ИП Бровченко Ю.О.) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Время" (далее - ООО "Время") об изменении договора аренды от 16.02.2004 N 632 в части изменения указания о собственнике арендуемого имущества, о размере и порядке взимания арендной платы.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска (далее - комитет).

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 27 июля 2010 года исковые требования удовлетворены.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2010 года решение суда первой инстанции отменено в части, резолютивная часть изложена в следующей редакции:

исковые требования удовлетворить частично.

Внести изменения в договор аренды N 632 от 16.02.2004, заключенный между Муниципальным образованием г.Братска и ООО "Время".

Преамбулу договора изложить в следующей редакции: "Гражданин Российский Федерации Бровченко Юрий Олегович, 27 апреля 1969 года рождения, место рождения: пос.Перещепино Новомосковского района Днепропетровской области, паспорт 25 06 676581, выдан ОВД Падунского округа города Братска Иркутской области 20 сентября 2006 года, зарегистрирован по адресу: Иркутская область, город Братск, улица Юбилейная, дом 29, квартира 38, именуемый в дальнейшем "Арендодатель"", далее - по тексту преамбулы.

Пункт 1.2 договора изложить в следующей редакции: "Имущество принадлежит Арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи объекта муниципальной собственности посредством публичного предложения от 2 ноября 2009 года, регистрационный N 19, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27 ноября 2009 года сделана запись регистрации N 38-38-03/045/2009-224, и Управлением федеральной регистрационной службы по Иркутской области выдано свидетельство о государственной регистрации права 38 АГ 963798 от 27 ноября 2009 года".

Абзац 2 пункта 2.1 договора изложить в следующей редакции: "Текущие арендные платежи по настоящему договору должны перечисляться Арендатором по следующим реквизитам: ИП Бровченко Юрий Олегович, ИНН 380506253862, р/с 40802810518090101393 Байкальский банк СБ РФ г.Иркутск, к/с 30101810900000000607 БИК 042520607".

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Бровченко Ю.О. и комитет обратились в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просят его отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявители ссылаются на существенное изменение обстоятельств, из которых исходили стороны при заключении договора и на необходимость применения пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российский Федерации.

В отзыве на кассационные жалобы ООО "Время" просит оставить обжалуемый акт без изменения, как вынесенный законно и обоснованно, доводы ИП Бровченко Ю.О. и комитета считает несостоятельными.

В судебном заседании Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа представители лиц, участвующих в деле, изложили доводы, указанные в кассационных жалобах и отзыве на них.

Кассационная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив соответствие выводов Четвертого арбитражного апелляционного суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационных жалобах, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 16.02.2004 между комитетом и ООО "Время" заключен договор N 632 по аренде муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г.Братск, ж.р.Центральный, ул.Советская, д.7, пом.1005, сроком на пятнадцать лет, то есть с 16.02.2004 по 15.02.2019.

В соответствии с пунктом 1.3 данного договора, размер арендной платы установлен равным 392 282 руб. в год, то есть 32 690 руб. в месяц.

Согласно договору купли-продажи объекта муниципальной собственности N 19 от 02.11.2009, заключенного между ИП Бровченко Ю.О. и комитетом, истец стал собственником указанного выше имущества.

В связи с чем истец предложил ответчику внести изменения в договор аренды, связанные со сменой собственника объекта аренды, исключив пункт 2.2 из договора и изменив размер арендной платы.

Ссылаясь на отказ ответчика внести изменения в договор аренды, ИП Бровченко Ю.О. обратился в суд с настоящим иском.

Правовым обоснованием заявленных требований указаны статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Иркутской области, со ссылкой на статьи 450, 451, 614 Гражданского кодекса Российский Федерации, исходил из того, что имеется существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в частности значительный рост ставок арендной платы вследствие изменения экономической ситуации.

Четвертый арбитражный апелляционный суд признал данные выводы ошибочными, и изменил резолютивную часть решения.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает постановление апелляционной инстанции законным и обоснованным.

В силу статей 450, 451 Гражданского кодекса Российский Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как правильно установлено апелляционным судом, что в предмет доказывания по настоящему делу входили следующие обстоятельства: наличие между сторонами гражданских правоотношений по договору аренды, действительность договора аренды, соблюдение истцом порядка изменения договора, наличие условий для изменения договора по требованию истца.

Исследовав и оценив, с учетом этого, в соответствии с требованиями части 2 статьи 65, части 1 статьи 67, статей 68, 71, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле и правомерно указав на недоказанность факта существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, Четвертый арбитражный апелляционный суд пришел к правильному выводу об обоснованности заявленного иска в части изменения пункта 1.2 договора; абзаца 2 пункта 2.1 договора, изменения преамбулы договора, поскольку это соответствует действующему законодательству.

Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.200 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

ГАРАНТ:

По-видимому, в предыдущем абзаце допущена опечатка. Дату "от 11.01.200" следует читать как "от 11.01.2002"

Кроме того, в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, при этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как верно указал суд апелляционной инстанции, существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды недвижимого имущества, выразившихся в смене арендодателя, не установлено, поскольку, покупая арендуемое ответчиком помещение, истец знал о его обременении долгосрочной арендой до 15.02.2019 и добровольно приобрел данное помещение, став стороной в договоре аренды с ООО "Время". Это дает основание полагать, что ИП Бровченко Ю.О. был согласен на все условия заключенного договора.

При этом суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что сама по себе экономическая ситуация или рост арендных ставок по другим объектам аренды, связанные в основном с инфляционными процессами, не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

Такое обстоятельство, как рост ставок арендной платы вследствие изменения экономической ситуации в стране, не относится к числу тех, которые указаны в статье 451 Гражданского кодекса Российский Федерации как обязательное основание для изменения договора.

Доводы подателей кассационных жалоб фактически направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции.

Оснований для переоценки доказательств у Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа в силу требований статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Неправильного применения норм материального права, несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2010 года основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения.

Расходы по уплате государственной пошлины за кассационное рассмотрение дела на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

постановил:

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 4 октября 2010 года по делу N А19-12466/10 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.