Глава 4. Правоотношения между исполнителем коммунальных услуг и потребителем ресурса (собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме)

Глава 4. Правоотношения между исполнителем коммунальных услуг и потребителем ресурса
(собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме)

1. С момента избрания способа управления многоквартирного дома собственники помещений обязаны передать весь комплекс полномочий по управлению домом избранной организации.

С момента создания управляющей организации последняя является потребителем ресурса и исполнителем коммунальных услуг, и у собственника помещений в многоквартирном доме возникают правоотношения не с ресурсоснабжающей, а с управляющей организацией.

Собственник помещений в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащих ему на праве собственности помещений в многоквартирном доме, участвовать в расходах по техническому обслуживанию дома и содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество с момента возникновения права собственности на помещения.

Проценты за пользование чужими денежными средствами за период просрочки внесения платы за оказанные услуги подлежат начислению не ранее возникновения обязательства по оплате жилищно-коммунальных услуг (не ранее десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом).

ТСЖ обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю как собственнику помещений в многоквартирном доме о взыскании неосновательного обогащения, возникшего в результате неперечисления полученных денежных средств от сдачи в аренду имущества (коммунальные и жилищные услуги), а также процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за просрочку внесения платы за оказанные услуги.

Решением арбитражного суда первой инстанции иск удовлетворен полностью.

Постановлением арбитражного апелляционного суда решение изменено. Апелляционный суд указал на отсутствие правовых оснований для взыскания жилищно-коммунальных услуг за период с Х по 17.12.2007 и процентов за пользование чужими денежными средствами до 31.12.2007, поскольку право собственности ответчика на помещение возникло 18.12.2007 и обязательство по оплате оказанных услуг возникло не ранее 10.01.2008.

В кассационной жалобе ответчик указал, что ТСЖ не оказывало услуги по теплоснабжению нежилых помещений, о неосновательном обогащении ответчику стало известно лишь в момент вступления в законную силу постановления апелляционного суда по данному делу.

Суд кассационной инстанции оставил постановление апелляционного суда без изменения по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В силу положений статей 210, 249, 290 ГК РФ, статей 30, 36, 37, 39, 155, 158 ЖК РФ ответчик обязан нести расходы на содержание принадлежащих ему на праве собственности помещений в многоквартирном доме, в том числе по оплате коммунальных услуг, а также участвовать в расходах по техническому обслуживанию дома и содержанию общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество вне зависимости от их фактического использования и наличия заключенных договоров на возмещение соответствующих затрат с момента возникновения права собственности на помещения.

В этой связи апелляционный суд правильно указал на возникновение обязанности ответчика перед истцом нести расходы на содержание принадлежащих ему помещений и участвовать в расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома с моментов возникновения права собственности на эти помещения.

Неоплаченные ответчиком расходы при отсутствии договора подлежат квалификации как неосновательное обогащение за счет истца.

Установив получение (приобретение) ответчиком денежных средств при отсутствии правовых оснований для этого и невозвращение их истцу, выводы апелляционного суда о взыскании денежных средств в качестве неосновательного обогащения являются обоснованными.

Довод ответчика о неправомерном взыскании неосновательно сбереженной платы в 2005 году в связи с тем, что истец не оказывал ответчику услуги по теплоснабжению в указанный период несостоятелен исходя из следующего.

В 2001 году собственники помещений в жилом доме на основании пункта 4 части 2 статьи 44 ЖК РФ выбрали способ управления многоквартирным домом - ТСЖ.

Согласно пункту 2 статьи 161 ЖК РФ, вступившего в силу с 01.03.2005, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

В соответствии с частью 3 статьи 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран или изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Следовательно, собственники помещений в многоквартирных домах, выбрав способ управления домом, в силу закона обязаны передать весь комплекс полномочий по управлению домом, в том числе по предоставлению коммунальных услуг, ТСЖ.

Согласно пункту 5 статьи 155 ЖК РФ члены товарищества собственников жилья вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг.

При указанных обстоятельствах с момента создания ТСЖ именно истец является потребителем отпущенной в жилые дома тепловой энергии и исполнителем коммунальных услуг, и ответчик обязан производить оплату коммунальных услуг истцу, а не ресурсоснабжающей организации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Каких-либо исключений для граждан и индивидуальных предпринимателей названная норма не содержит.

Начисление процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания или сбережения за счет другого лица является одним из видов гражданско-правовой ответственности.

Поскольку ответчик просрочил оплату истцу задолженности по жилищно-коммунальным услугам, суды пришли к правомерным выводам о наличии оснований для взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Изменяя решение суда первой инстанции в части взыскания процентов за просрочку уплаты денежных средств за оказанные жилищные и коммунальные услуги, апелляционный суд правильно указал на отсутствие правовых оснований для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами до 31.12.2007 ввиду возникновения обязательства собственника по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги не ранее 10.01.2008 (право собственности на помещения возникло в декабре 2007 года).

Довод заявителя жалобы о неправильном применении статьи 155 ЖК РФ и об отсутствии оснований для начисления процентов ввиду того, что ответчику стало известно о неосновательном обогащении лишь 28.05.2009 - в момент вступления в законную силу постановления апелляционного суда по данному делу, подлежит отклонению исходя из следующего.

Пункт 6 статьи 155 ЖК РФ предусматривает, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья.

Отсутствие такого договора не освобождает собственников помещений, не являющихся членами товарищества собственников жилья, от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.

Обязанность собственников жилья по внесению платы за жилое помещение, содержание общего имущества, коммунальные услуги закреплена в статьях 153, 158 ЖК РФ, Правилах N 491 (пункт 28).

Согласно части 1 статьи 155 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

То есть законодатель определил срок уплаты жилищно-коммунальных услуг.

Установленный законодательством срок оплаты коммунальных услуг учтен при определении периода просрочки, что следует из периода начисления процентов.

постановление ФАС ВСО от 7 сентября 2009 года по делу N А33-13703/08

2. Расходы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома должен нести собственник помещений (жилых или нежилых), а не арендатор.

Предприятием - исполнителем коммунальных услуг заявлено требование к предпринимателю - собственнику помещения о взыскании неосновательного обогащения, возникшего в результате неперечисления денежных средств за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано. Судебный акт мотивирован тем, что в силу закона обязанность по несению расходов по содержанию и ремонту общего имущества возложена на арендатора.

Постановлением апелляционного суда решение отменено, иск удовлетворен.

В кассационной жалобе ответчик указал, что собственник помещения не должен нести расходы на содержание и ремонт общедомового имущества, поскольку, во-первых, согласно условиям договора аренды данные расходы несет арендатор, во-вторых, сдаваемые в аренду нежилые помещения являются пристроенными и полностью изолированными.

Суд кассационной инстанции оставил постановление апелляционного суда без изменения по следующим основаниям.

В силу положений статей 210, 249 ГК РФ, статей 36, 154, 155, 158 ЖК РФ ответчик как собственник помещений в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Суд правильно квалифицировал неоплаченные собственником расходы при отсутствии договора как неосновательное обогащение за счет истца.

Установив, что ответчик наравне с другими владельцами жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме является потребителем комплекса услуг и работ, выполняемых истцом в процессе технического обслуживания дома, получает (приобретает) денежные средства при отсутствии правовых оснований для этого и не возвращает их истцу, выводы апелляционного суда о правомерности заявленных требований истца являются обоснованными.

Доводы заявителя жалобы о том, что собственник помещения не должен нести расходы на содержание и ремонт общедомового имущества, поскольку согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ и условиям договоров аренды данные расходы несет арендатор, несостоятельны.

Пунктом 2 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

То есть законодатель предусмотрел обязанность арендатора нести указанные расходы на содержание арендованного имущества, а не общего имущества в многоквартирном доме.

Кроме того, предметом договоров аренды являлись нежилые помещения, принадлежащие ответчику на праве собственности.

Таким образом, в силу закона и условий договора аренды арендатор не может нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии со статьей 158 ЖК РФ именно собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Нормами действующего гражданского законодательства не запрещено арендатору согласовывать в договоре аренды условия об оплате за арендодателя расходов на содержание и ремонт общедомового имущества. В данном случае оплата должна быть расценена как оплата денежных средств за должника (собственника) третьим лицом (арендатором).

Доводы заявителя об отсутствии обязанности ответчика нести расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме ввиду того, что спорные нежилые помещения являются пристроенными и полностью изолированными, не принимаются судом во внимание исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Поскольку спорные помещения являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а ответчиком не представлены доказательства изолированности указанных помещений от жилого дома, апелляционный суд правильно указал на обязанность ответчика нести расходы на содержание и ремонт общедомового имущества с учетом доли ответчика в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

постановление ФАС ВСО от 7 сентября 2009 год по делу N А33-15714/08