Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 апреля 2007 г. N Ф09-3044/07-С6 Удовлетворение требований о признании недействительным договора аренды правомерно, поскольку оспариваемый договор заключен с нарушением требований действующего законодательства (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 26 апреля 2007 г. N Ф09-3044/07-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу прокурора Свердловской области на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2007 по делу N А60-20232/2006 Арбитражного суда Свердловской области.

В судебном заседании принял участие прокурор отдела по обеспечению участия прокурора в гражданском и административном процессе Никитин А.С. (удостоверение N 137143).

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Прокурор Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Город Качканар" (далее - комитет) и индивидуальному предпринимателю Парменовой Елене Константиновне о признании недействительным договора аренды от 17.10.2005 N 367 части подвального помещения общей площадью 21 кв.м в здании, расположенном по адресу: г. Качканар, ул. Свердлова, 15, применении последствий его недействительности, а также об обязании предпринимателя Парменову Е.К. передать спорное нежилое помещение муниципальному образованию "Город Качканар".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 10.10.2006 (резолютивная часть от 05.10.2006) исковые требования удовлетворены. Договор аренды названного объекта признан недействительным. На предпринимателя Парменову Е.К. возложена обязанность по передаче данного имущества комитету.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2007 решение суда первой инстанции отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, прокурор просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции. По мнению заявителя, при рассмотрении спора апелляционным судом нарушены п. 2 ст. 247, ст. 289, 290, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 7 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", ст. 3 Федерального закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации". Прокурор указывает, что подвальное помещение относится к общей долевой собственности жильцов-собственников квартир, их согласие при заключении договора аренды получено не было, в связи с чем оспариваемый договор не соответствует действующему законодательству.

В отзыве на кассационную жалобу комитет возражает против доводов, изложенных в ней, указывает, что в силу постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1, ст. 235, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, приказа Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 N 37 спорное помещение находится в муниципальной собственности, не является общим имуществом собственников многоквартирного дома и может быть сдано в аренду.

Законность обжалуемого судебного акта проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Качканар, ул. Свердлова, 15, гражданами приватизировано 53 квартиры, не приватизировано и находится в муниципальной собственности 11 квартир дома (справка специализированного областного государственного унитарного предприятия "Областной государственный центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" от 27.12.2005 N 284, информация Качканарского отдела Главного управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области).

По заявлению предпринимателя Парменовой Е.К. на основании решения комиссии по передаче в аренду объектов муниципального нежилого фонда от 12.10.2005 между комитетом и предпринимателем Парменовой Е.К. 17.10.2005 заключен договор аренды N 367 части нежилого подвального помещения общей площадью 21 кв.м для организации розничной торговли автомобильными принадлежностями, автоаксессуарами для тюнинга (л.д. 14).

Прокурор Свердловской области обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании указанного договора аренды недействительным в силу ст. 168, 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку предметом договора аренды является общее имущество собственников многоквартирного дома, согласие которых при заключении указанного договора получено не было.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что передача находящегося в многоквартирном доме технического помещения, предназначенного для обслуживания помещений собственников и принадлежащего последним на праве общей долевой собственности, невозможна без их согласия. Такое помещение не предназначено для самостоятельного использования, поэтому не могло быть передано в аренду.

Апелляционный суд отменил по жалобе комитета решение суда первой инстанции, придя к выводу о том, что в силу п. 3, 4 постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" спорный объект недвижимости является муниципальной собственностью. Муниципальному образованию "Город Качканар" (в части неприватизированного имущества многоквартирного дома) и иным собственникам помещений данного дома принадлежали на праве общей долевой собственности общие помещения дома согласно перечню, установленному ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. Спорное помещение является обособленным от иных помещений дома и не является общим помещением дома.

Данный вывод апелляционного суда не соответствует имеющимся в деле доказательствам. Комитетом в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что подвальное помещение является муниципальной собственностью, имеет самостоятельное назначение и не предназначено для обслуживания помещений собственников.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью. При недействительности сделки каждая сторона должна возвратить другой полученное по сделке.

В соответствии со ст. 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 8 Закона Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики", действовавшего на момент заключения договора аренды, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, в том числе подвалы и технические этажи, обслуживающие более одной квартиры.

В силу ст. 246, п. 2 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности имеет право на предоставление во владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, по решению собственников помещений, принятому на общем собрании, поскольку владение, пользование и распоряжение общей долевой собственностью на общее имущество многоквартирного дома осуществляется по соглашению всех ее участников.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о недействительности (ничтожности) обжалуемого договора аренды как заключенного с нарушениями норм законодательства.

Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне. Спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда подлежит отмене, кассационная жалоба - удовлетворению.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.10.2006 (резолютивная часть от 05.10.2006) по делу N А60-20232/2006 оставить в силе.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2007 по делу N А60-20232/2006 Арбитражного суда Свердловской области отменить.