Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 июля 2007 г. N Ф09-4163/06-С6 Исковые требования о выселении общества из нежилого помещения удовлетворены, поскольку установлено, что условия прекращения договора аренды заявителем соблюдены, требование об освобождении помещения ответчиком не исполнено и оснований для понуждения истца заключить договор аренды на новый срок не имеется (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 11 июля 2007 г. N Ф09-4163/06-С6

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Минерал" (далее - общество "Минерал") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.12.2006 (резолютивная часть от 19.12.2006) по делу N А60-41541/05 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2007 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В судебном заседании приняли участие представители общества "Минерал" - Эпельман М.Л., генеральный директор (выписка из протокола от 30.11.2005 N 44); Гилеб Т.Г., заместитель генерального директора (доверенность от 10.07.2007 N 8/07).

Екатеринбургский комитет по управлению городским имуществом (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о выселении общества "Минерал" из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8-е Марта, 12, литера Б, в связи с прекращением договора аренды от 04.01.1997 N 40280004.

Общество "Минерал" обратилось со встречным иском о признании права аренды на указанное помещение.

Определениями суда первой инстанции от 22.03.2006 и 31.05.2006 встречный иск общества "Минерал" возвращен.

Решением суда от 24.03.2006 (резолютивная часть от 23.03.2006) общество "Минерал" выселено из занимаемых нежилых помещений площадью 75 кв.м, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 12, литера Б, и на него возложена обязанность передать указанные помещения комитету.

Постановлением суда апелляционной инстанции Арбитражного суда Свердловской области от 09.08.2006 решение суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции для совместного рассмотрения со встречным иском общества "Минерал".

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25.09.2006 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, указал, что, поскольку предметы основного и встречного иска непосредственно связаны друг с другом и удовлетворение встречного иска исключает удовлетворение основного иска, их раздельное рассмотрение нецелесообразно, суду надлежит принять указанные требования к совместному рассмотрению. Постановление суда апелляционной инстанции отменено в связи с превышением судом полномочий, установленных ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда первой инстанции от 29.11.2006 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "СП "Экспо-Рем".

Решением суда от 26.12.2006 (резолютивная часть от 19.12.2006) общество "Минерал" выселено из нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8-е Марта, 12, литера Б. В удовлетворении встречного иска общества "Минерал" отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2007 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Минерал" просит судебные акты отменить, оставить исковое заявление комитета без рассмотрения. Заявитель считает, что судами нарушены положения ст. 200, 234, 303-305, 359, 425, 431, 452, 612, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 5 ст. 4, ч. 3 ст. 19, ч. 1 ст. 122 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель полагает, что при расторжении спорного договора аренды комитетом не были выполнены условия п. 3.1.5 договора, согласно которым арендодатель обязан предоставить арендатору другой аналогичный объект недвижимости взамен сносимого объекта. При этом заявитель не согласен с выводами судов о том, что после прекращения договора аренды обязанность комитета перед обществом "Минерал" по предоставлению другого помещения также прекращается. По мнению общества "Минерал", данные требования заявлены им в пределах сроков исковой давности, а кроме того, на его требования об обязании комитета выполнить условия п. 3.1.5 договора исковая давность не распространяется, так как оно связано с устранением всяких нарушений его права владельца имуществом, возникших в период действия договора аренды. Заявитель указывает на свое право добросовестного владельца в силу ст. 303, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации оставить за собой произведенные им улучшения, а если такое отделение улучшений невозможно - требовать возмещения затрат, произведенных на улучшение. Так как общество "Минерал", принимая здание в аренду, не знало и не могло знать о его недостатках, комитет, по мнению заявителя, обязан возместить обществу "Минерал" затраты, произведенные им на улучшение арендуемого помещения. Заявитель считает, что исковое заявление комитета суд должен был оставить без рассмотрения, поскольку комитетом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, а именно обществу "Минерал" в нарушение условий договора аренды не был предоставлен иной объект недвижимости и не возмещены расходы арендатора на проведение капитального ремонта арендуемого помещения. Кроме того, как полагает заявитель, имело место добросовестное, открытое и непрерывное владение как своим собственным, арендуемым недвижимым имуществом в течение 17 лет, что является основанием для приобретения обществом "Минерал" права собственности на это имущество в силу приобретательной давности (ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Законность обжалуемых судебных актов проверена судом кассационной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, между комитетом (арендодатель) и обществом "Минерал" (арендатор) заключен договор от 04.01.1997 N 40280004 аренды нежилого помещения площадью 75 кв.м, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8-е Марта, 12, литера Б. Срок действия договора определен с 01.01.1997 по 31.12.1999. Дополнительным соглашением от 30.12.1999 срок действия договора аренды продлен до 31.12.2002.

С 01.01.2003 действие договора аренды возобновлено на неопределенный срок, так как ни одна из сторон не заявила о его прекращении.

Комитетом в адрес общества "Минерал" направлено письмо от 15.08.2005 N 02.18314-6455, содержащее предупреждение о расторжении договора аренды с 15.11.2005 и требование об освобождении помещения.

В связи с тем, что обществом "Минерал" данные требования не исполнены, комитет обратился в суд с соответствующим иском.

Общество "Минерал", считая, что оно приобрело права на арендуемое здание, обратилось со встречным иском о признании права на аренду спорного имущества.

Суды, удовлетворяя требования комитета и отказывая обществу "Минерал" в удовлетворении встречного иска, исходили из следующего.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 названного Кодекса).

Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку после окончания срока действия договора аренды - 31.12.2002 ни одна из сторон не возражала против его продления, суды обоснованно признали данный договор действующим на тех же условиях на неопределенный срок.

Судами установлено, что условия прекращения договора, установленные ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, комитетом соблюдены. Данное обстоятельство подтверждается письмом комитета от 15.08.2005, которое было получено обществом "Минерал" 17.08.2005. В связи с этим договор аренды прекратил свое действие 17.11.2005.

В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество арендодателю. Так как предметом спорного договора аренды является недвижимое имущество, общество "Минерал" обязано было в установленный срок освободить занимаемое помещение. Обществом "Минерал" требования комитета не выполнены.

При таких обстоятельствах требование комитета о выселении общества "Минерал" из нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8-е Марта, 12, литера Б, судами удовлетворено правомерно.

Отказывая обществу "Минерал" в удовлетворении требований о признании его права на аренду спорных помещений, суды указали следующее.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации право на аренду возникает только из договора аренды. С учетом окончания срока действия договора аренды и прекращения обязательств комитета по предоставлению обществу "Минерал" в аренду спорного имущества, суд признал, что требованием, заявленным обществом "Минерал" во встречном иске, является обязание комитета заключить с ним новый договор аренды либо продлить ранее действовавший.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды может быть заключен только по соглашению собственника имущества и потенциального пользователя. Обязанность по продлению собственником имущества договора аренды на новый срок установлена ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно положениям данной статьи арендатор, которому арендодатель отказал в заключении договора на новый срок, вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному в течение года, со дня истечения срока действия договора с другим лицом.

Таким образом, суды пришли к правомерному выводу о том, что оснований для понуждения комитета заключить договор аренды на новый срок с обществом "Минерал" и удовлетворения встречного иска общества "Минерал" не имеется. Добросовестное, открытое и непрерывное владение имуществом как своим собственным по договору аренды не является основанием для возникновения права собственности на данное имущество в порядке, установленном ст. 234 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, суды верно признали, что у комитета не возникла обязанность по предоставлению бывшему арендатору другого помещения, так как данная обязанность, предусмотренная п. 3.1.5 договора, существовала у арендодателя в период действия договора. В связи с прекращением действия спорного договора аренды прекратились все обязанности, возникшие у арендодателя в результате заключения указанного договора.

Ссылки заявителя на несоблюдение комитетом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного п. 3.1.5, п. 2.2.3 договора аренды, судом кассационной инстанции отклоняются, так как из смысла приведенных условий договора обязанность арендодателя соблюдать особый претензионный или иной досудебный порядок не следует.

Довод заявителя об обязанности комитета возместить обществу "Минерал" затраты на произведенные им улучшения арендуемого помещения судом кассационной инстанции не принимается, так как данное требование не являлось предметом рассматриваемого спора.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.12.2006 (резолютивная часть от 19.12.2006) по делу N А60-41541/05 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2007 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Минерал" - без удовлетворения.