Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 февраля 2008 г. N Ф09-275/08-С6 Дело о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества на недвижимое имущество направлено на новое рассмотрение, поскольку суд не дал оценки договору об участии в долевом строительстве, не установить, являлся ли спорный объект предметом действующего договора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 14 февраля 2008 г. N Ф09-275/08-С6

ГАРАНТ:

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2009 г. N 1439/09

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 февраля 2009 г. N 1439/09

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 ноября 2008 г. N Ф09-275/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инстройпроект ДВИ" (далее - общество "Инстройпроект ДВИ") на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.06.2007 (резолютивная часть от 06.06.2007) по делу N А07-2475/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2007 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом.

В судебном заседании приняли участие представители:

Янбулатова Наиля Фрунзевича - Муллануров А.А. (доверенность от 03.04.2007);

Управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Башкортостан (далее - служба судебных приставов) - Дибаев Э.М. (доверенность от 11.01.2008 N 02-31-07).

В судебном заседании объявлен перерыв до 14.02.2008 до 16 ч 00 мин.

После перерыва лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Общество "Инстройпроект ДВИ" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к закрытому акционерному обществу "Жилстрой" (далее - общество "Жилстрой"), Управлению Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (далее - регистрационная служба), службе судебных приставов о признании недействительным зарегистрированного права собственности общества "Жилстрой" на недвижимое имущество - объект инвестиционного договора - не завершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, пос. Чишмы, ул. Ленина, 62.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Баширов Азамат Янитович, Ибрагимов Ильдар Гизарович, Нигматуллина Лилия Фаридовна, Туктарова Алсу Марсовна, Мустафина Дилбар Загитовна, Мустафин Айдар Мияссарович, Халимов Хамзя Вагапович, Ситников Александр Вячеславович, Нигаманова Ралия Ахатовна, Нургалиева Фанузя Марувановна, Янбулатов Наил Фрунзевич, открытое акционерное общество "Инстройпроект ДВИ" (далее - акционерное общество "Инстройпроект ДВИ"), общество с ограниченной ответственностью "Уфа-Продукт" (далее - общество "Уфа-Продукт").

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан 08.06.2007 (резолютивная часть от 06.02.2007) в удовлетворении требований общества "Инстройпроект ДВИ" отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2007 решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Инстройпроект ДВИ" просит судебные акты отменить, исковые требования удовлетворить. Заявитель считает, что судом необоснованно применены положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом строительстве). Договор долевого участия в строительстве от 01.03.2005, заключенный между обществом "Инстройпроект ДВИ" и обществом "Жилстрой", не подлежал государственной регистрации, поскольку заключен в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (далее - Закон об инвестиционной деятельности). Однако общество "Жилстрой" в нарушение условий договора заключало договоры на долевое участие в строительстве спорного жилого дома с физическими лицами, что повлекло признание судом договора от 01.03.2005 незаключенным в соответствии с требованиями Закона о долевом строительстве. Заявитель указывает, что государственная регистрация права собственности общества "Жилстрой" на объект незавершенного строительства произведена с нарушением положений Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), поскольку данный объект является предметом действующего договора подряда. По мнению заявителя, служба судебных приставов в силу ст. 13, 14 Закона о долевом строительстве и ст. 16 Закона о регистрации не имела права на обращение в регистрационную службу с заявлением о государственной регистрации права собственности общества "Жилстрой", а у регистрационной службы отсутствовали основания для проведения такой регистрации в соответствии со ст. 17, 20 Закона о регистрации.

В отзыве на кассационную жалобу Янбулатов Н.Ф. указывает на несостоятельность доводов заявителя, просит решение и постановление судов оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, обществом "Жилстрой" (застройщик") и обществом "Инстройпроект ДВИ" (участник долевого строительства) подписан договор от 01.03.2005 N 2/05-ч, согласно которому застройщик обязался построить многоквартирный дом, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, пос. Чишмы, ул. Ленина, 62, и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался произвести финансирование строительства объекта в размере 100% его фактической стоимости.

Дополнительным соглашением от 15.03.2005 к указанному договору стороны установили, что право собственности на строящийся объект принадлежит обществу "Инстройпроект ДВИ".

В счет оплаты долевого участия в строительстве общество "Инстройпроект ДВИ" передало обществу "Жилстрой" векселя на общую сумму 8542790 руб.

Обществом "Жилстрой" во исполнение договора об участии в долевом строительстве от 01.03.2005 заключен договор подряда от 01.03.2005 N З/05-ч с акционерным обществом "Инстройпроект ДВИ", предметом которого являются работы по строительству многоквартирного дома, расположенного по адресу: пос. Чишмы, ул. Ленина, 62. Стоимость выполненных работ по договору составила 8953884 руб. 05 коп.

На основании постановления администрации муниципального образования "Чишминский поссовет Чишминского района" от 08.02.2005 N 51 обществом "Жилстрой" заключен договор от 14.07.2005 N 84 аренды земельного участка под строительство указанного многоквартирного дома.

Разрешение на строительство многоквартирного дома выдано обществу "Жилстрой" 01.08.2006.

Судебным приставом-исполнителем Октябрьского районного отделения г. Уфы Главного управления Федеральной службы судебных приставов по Республике Башкортостан (далее - судебный пристав-исполнитель) в рамках сводного исполнительного производства от 24.08.2004, возбужденного в отношении общества "Жилстрой", 13.04.2006 наложен арест на не завершенный строительством жилой дом, расположенный по адресу: пос. Чишмы, ул. Ленина, 62. Право собственности общества "Жилстрой" на данный объект незавершенного строительства зарегистрировано по заявлению судебного пристава-исполнителя (запись о государственной регистрации права от 13.10.2006).

На основании заявки судебного пристава-исполнителя от 18.10.2006 арестованное имущество передано на реализацию и продано с торгов 22.01.2007 Янбулатову Н.Ф. Имущество передано победителю торгов по акту приема-передачи от 31.01.2007. Доказательств регистрации перехода права собственности к Янбулатову Н.Ф. в материалах дела не имеется.

До государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и передачи его на реализацию общество "Жилстрой" заключило договоры на участие в долевом строительстве жилого дома, расположенного по адресу: пос. Чишмы, ул. Ленина, 62, с физическими лицами: Башировым А.Я., Ибрагимовым И.Г., Нигматуллиной Л.Ф., Туктаровой A.M., Мустафиной Д.З., Мустафиным A.M., Халимовым Х.В., Ситниковым А.В., Нигамановым Р.А., Нургалиевой Ф.М.

Общество "Инстройпроект ДВИ", ссылаясь на то, что в силу договора об участии в долевом строительстве от 01.03.2005 N 2/05-ч жилой дом является объектом инвестиционной деятельности и не принадлежит обществу "Жилстрой", считая проведенную государственную регистрацию права собственности общества "Жилстрой" на спорный объект недвижимости незаконной, обратился в суд с соответствующим требованием.

Суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходили из того, что у общества "Инстройпроект ДВИ" право собственности на спорное имущество не возникло, поскольку договор об участии в долевом строительстве от 01.03.2005 является незаключенным как не прошедшим государственную регистрацию в соответствии с положениями Закона о долевом строительстве. Кроме того, общество "Инстройпроект ДВИ", как инвестор, в силу ст. 1,6 Закона об инвестиционной деятельности, ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право только на результат инвестиционной деятельности, т.е. на завершенный строительством объект. Суды также признали, что оснований для признания государственной регистрации права на спорное имущество недействительной и проведенной по заявлению неуполномоченного лица не имеется, так как действия указанных лиц не обжалованы и не признаны незаконными. Суд апелляционной инстанции отклонил довод истца о том, что государственная регистрация проведена на объект незавершенного строительства, являющегося предметом действующего договора подряда, указав на отсутствие доказательств данного обстоятельства.

Выводы судов нельзя признать обоснованными и правомерными.

Общество "Инстройпроект ДВИ" в обоснование своих требований ссылается на то, что на момент заключения договора от 01.03.2005 стороны исходили из того, что финансирование строительства жилого дома в полном объеме производится обществом "Инстройпроект ДВИ", в связи с чем дополнительным соглашением от 15.03.2005 к договору установили, что право собственности на возводимый объект принадлежит инвестору. Однако общество "Жилстрой" в нарушение условий названного договора привлекло к участию в строительстве объекта в качестве дольщиков третьих лиц. При этом обществу "Инстройпроект ДВИ" не было известно о наличии данных договоров.

Суды, квалифицируя договор от 01.03.2005 как договор участия в долевом строительстве, отношения по которому регулируются нормами Закона о долевом строительстве, не указали, по каким основаниям отклонены доводы общества "Инстройпроект ДВИ" о том, что договоры долевого участия в строительстве с физическими лицами были заключены обществом "Жилстрой" на свой риск после заключения договора с обществом "Инстройпроект ДВИ" и осуществления им обязательств по финансированию строительства, а также не дана оценка договору от 01.03.2005 в редакции дополнительного соглашения к нему.

Таким образом, суды, делая вывод об отсутствии оснований для признания недействительным зарегистрированного права общества "Жилстрой" на спорный объект незавершенного строительства, не приняли во внимание, что на момент государственной регистрации права указанное имущество могло являться объектом обязательственных отношений.

Кроме того, следует признать несостоятельным вывод суда апелляционной инстанции о недоказанности того, что не завершенный строительством жилой дом является предметом действующего договора подряда. Суд не указал, по какой причине им не приняты в качестве доказательств договор подряда, акты о приемке выполненных работ и справки о стоимости выполненных работ (т. 2, л.д. 11-46).

С учетом выводов о том, является ли возводимый объект предметом действующих договоров, суду следовало исследовать вопрос о законности оснований зарегистрированного права собственности общества "Жилстрой" (застройщика) на объект незавершенного строительства, учитывая, что судебный пристав-исполнитель вправе обратить взыскание на объект незавершенного строительства, зарегистрировав право собственности должника на данный объект в рамках исполнительного производства только в случае, если этот объект не является предметом обязательственных отношений.

Поскольку данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора, судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит дать оценку указанным доводам общества "Инстройпроект ДВИ", а также договору об участии в долевом строительстве от 01.03.2005 N 2/05-ч в редакции дополнительного соглашения к нему от 15.03.2005, установить, являлся ли спорный объект предметом действующих договоров, в том числе договора подряда, на момент проведения государственной регистрации прав собственности общества "Жилстрой" на него, исследовать вопрос о законности проведения государственной регистрации права собственности общества "Жилстрой" и разрешить спор в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 08.06.2007 (резолютивная часть от 06.06.2007) по делу N А07-2475/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2007 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.