Решение Арбитражного суда Свердловской области от 2 октября 2007 г. N А60-13321/07-С2 Суд отказал в признании недействительным договора субаренды земельных участков, поскольку нормами земельного законодательства наличие согласия собственника земельных участков на совершение спорной сделки не предусмотрено, кроме того, судом установлено и материалами дела подтверждено, что ответчики уведомили собственника о передаче участков в субаренду (извлечение)

Решение Арбитражного суда Свердловской области
от 2 октября 2007 г. N А60-13321/07-С2

ГАРАНТ:

См. дополнительную информацию к настоящему решению

Резолютивная часть решения объявлена 26.09.2007 года

Полный текст решения изготовлен 02.10.2007 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи при ведении протокола судебного заседания помощником судьи

рассмотрел в судебном заседании дело по иску Общества с ограниченной ответственностью "ГЕА" к Обществу с ограниченной ответственностью "Атолл-Вега" Заречному муниципальному унитарному предприятию "База снабжения" Третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования на предмет спора: Администрация муниципального образования "город Заречный" Главное управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области Индивидуальный предприниматель Шлемов Александр Викторович о признании сделки недействительной при участии в судебном заседании: от истца: Тимошенко С.И. - представитель по доверенности N 05 от 17.02.2007 г., от ответчиков: от ЗМУП "База снабжения" Яшин В.Б. - представитель по доверенности от 02.07.2007 г., от ООО "Атолл-Вега" - Пономарева С.Ю. - представитель по доверенности от 25.07.2007 г. от третьих лиц: от Шлемова А.В. - Пономарева С.Ю. - представитель по доверенности от 14.03.2007 г.

Третьи лица - Администрация муниципального образования "город Заречный" и Главное управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области - уведомлены надлежащим образом. От Главного управления Федеральной регистрационной службы по Свердловской области поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствии своего представителя.

Дело смотрится в отсутствии представителей вышеуказанных третьих лиц, уведомленных надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства в порядке части 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ГЕА" обратилось в арбитражный суд Свердловской области с иском о признании недействительным договора субаренды земельных участков N 213 от 31.07.2006 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью "Атолл-Вега" (субарендатор) и Заречным муниципальным унитарным предприятием "База снабжения" (арендодатель).

Определением суда от 19.07.2007 г. в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены Администрация муниципального образования "город Заречный", Главное управление Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, Индивидуальный предприниматель Шлемов Александр Викторович.

В судебном заседании, начавшемся 19.09.2007 г., истец заявил об уточнении предмета исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд уточнение истцом предмета исковых требований принял.

С учетом уточненного предмета исковых требований истец просит признать договор субаренды N 213 от 31.07.2006 г. недействительным по следующим основаниям.

1. О передаче объектов в субаренду надлежащим образом не уведомлен собственник земельного участка, то есть, не выполнены требования статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

2. Договор субаренды земельных участков N 213 от 31.07.2007 г. противоречит принципу единства судьбы земельных участков, установленному статьей 1 Земельного кодекса. На территории земельных участков находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие ЗМУП "База снабжения" на праве хозяйственного ведения. Большинство объектов недвижимого имущества переданы Базой снабжения истцу в аренду на основании договоров N 93 от 01.08.2001 г. и N 112 от 01.05.2002 г.

Поскольку ЗМУП "База снабжения" обладало правом аренды земельных участков под объектами недвижимого имущества в силу заключенного договора аренды N 35 от 04.09.2003 г., к ООО "ГЕА" на основании договоров аренды N 93 от 01.08.2001 г. и N 112 от 01.05.2002 г., статей 652, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации перешло и право аренды земельных участков, занятых и необходимых для использования арендуемых объектов.

ООО "ГЕА" полагает, что приобрело право аренды земельных участков в силу закона (статей 387, 652 Гражданского кодекса Российской Федерации) в порядке сингулярного (частного) правопреемства от ЗМУП "База снабжения". В связи с этим единственным полномочным лицом на решение вопроса о предоставлении земельных участков в субаренду в силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации может являться только ООО "ГЕА" как арендатор земельных участков.

Поскольку в результате заключения оспариваемого договора земельные участки, в том числе занятые объектами истца, перешли на праве субаренды к третьему лицу - ООО "Атолл-Вега" без согласия ООО "ГЕА", указанный договор субаренды затрагивает права и законные интересы истца.

В настоящее время субарендатор ООО "Атолл-Вега" чинит истцу препятствия в пользовании земельным участком (ограничивает доступ, что подтверждается письмом N 56 от 20.06.2007 г.), обосновывая это тем, что ООО "ГЕА" должно оплачивать землепользование новому субарендатору. По мнению истца, указанные действия ответчика являются неправомерными, поскольку ООО "ГЕА", внося ЗМУП "База снабжения" арендную плату по договорам N 93 от 01.08.2001 г. и N 112 от 01.05.2002 г. за пользование объектами недвижимости, перечисляет в силу пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации и арендную плату за пользование земельным участком.

3. В нарушение земельного законодательства договор N 213 от 31.07.2007 г. предусматривает в качестве объектов аренды части земельных участков.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-2862/2007-С2 от 10.05.2007 г. земельный участок с кадастровым номером 66:42:01 02 001:0645, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в аренде у истца, является неделимым, т. е. с учетом положений абзаца 2 пункта 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, этот участок не может быть разделен на самостоятельные части. Это означает, по мнению истца, что межевание и постановка на кадастровый учет земельных участков, указанных в качестве объекта субаренды в договоре N 213, произведены незаконно.

В соответствии с Федеральным законом N 118-ФЗ от 26.06.2007 г. "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" из ряда норм Гражданского кодекса Российской Федерации (статьи 260, 263, 264, 268, 269 и др.) исключено понятие "часть земельного участка". Объектом договора субаренды являются части земельного участка, что противоречит пункту 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьям 128, 133 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральному закону N 118-ФЗ от 26.06.2007 г. "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации". Следовательно, спорные земельные участки не могли быть объектами земельных отношений, а сам договор противоречит закону (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации) и является недействительным.

Ответчики ЗМУП "База снабжения", ООО "Атолл-Вега" и третье лицо ИП Шлемов А.В. представили письменные отзывы на иск, в которых требования истца не признали, указав, что договор субаренды N 213 от 31.07.2006 г. заключен с соблюдением законодательства Российской Федерации. Предметом договора субаренды земельных участков являлась передача в субаренду земельных участков с указанием учетных кадастровых номеров по каждому земельному участку, в том числе под нежилыми зданиями. Общая площадь частей земельных участков, передаваемых по договору в субаренду, составила 49664 кв. м. и 315 кв. м. Срок договора субаренды до 28.12.2050 года. Договор был зарегистрирован в ФРС по Свердловской области за номером 66-66-26/014/2006-163 от 28.09.2006 г.

Также они указали, что договор субаренды N 213 от 31.07.2006 г. заключен на основании статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласия арендодателя - МУГИСО (на момент заключения договора) не требовалось. Письмом N 126 от 28.07.2006 г. ЗМУП "База снабжения" уведомило Администрацию городского округа Заречный о передаче арендуемых земельных участков в субаренду ООО "Атолл-Вега".

Кроме того, истец вообще не может быть признан заинтересованным лицом по настоящему иску, поскольку договором субаренды N 213 от 31.07.2006 г. права и законные интересы истца не нарушаются.

Представитель ЗМУП "База снабжения" также сослался на ничтожность договора аренды N 93 от 01.08.2001 г., заключенного им с ООО "ГЕА" указав, что 11.09.2007 г. арбитражным судом Свердловской области принято заявление ЗМУП "База снабжения" о пересмотре решения от 06.07.2005 г. по делу N А60-11407/2005-С3 по вновь открывшимся обстоятельствам. Указанным решением было установлено, что договор аренды N 93 от 01.08.2001 г. соответствует действующему законодательству.

В ответ на это представитель истца заявил ходатайство о приостановлении настоящего производства по делу до вступления в законную силу решения по делу N А60-11407/2005-С3.

Для разрешения ходатайства истца о приостановлении (ознакомления с материалами о пересмотре судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам), судом был объявлен перерыв до 16:00 26.09.2007 г.

26.09.2007 г. заседание возобновлено в прежнем составе.

В удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу судом отказано, поскольку, по мнению суда, решение по делу N А60-11407/2005-С3 не может повлиять на разрешение настоящего дела по существу.

При этом при вынесении настоящего решения суд руководствовался решением от 06.07.2005 г. по делу N А60-11407/2005-С3, как имеющим преюдициальное значение для ООО "ГЕА" и ЗМУП "База снабжения" в вопросе соответствия договора N 93 от 01.08.2001 г. законодательству.

Заслушав лиц, участвующих в деле, рассмотрев представленные доказательства, суд пришел к выводу о необоснованности заявленных истцом требований.

01.08.2001 г. между ЗМУП "База снабжения" (арендодатель) и ООО "ГЕА" (арендатор) был заключен договор N 93 аренды объектов недвижимости, принадлежащих арендодателю на праве хозяйственного ведения, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Октябрьская, 11, в том числе гаражного бокса, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Попова, в районе ГПК "Центральный".

01.05.2002 г. между ЗМУП "База снабжения" (арендодатель) и ООО "ГЕА" (арендатор) был заключен договор N 112 аренды нежилых помещений в овощехранилище, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Октябрьская, 11.

04.09.2003 г. между МУГИСО (арендодатель) и ЗМУП "База снабжения" (арендатор) был заключен договор аренды N 35 от 04.09.2003 г., согласно которому в аренду перешли: земельный участок площадью 51167 кв. м., расположенный по адресу: Свердловская область, г. Заречный, ул. Октябрьская, 11, кадастровый номер 66:42:01 02 001:0645 и площадью 315 кв. м., расположенный по адресу: Свердловская область, г. Заречный. Ул. Попова, в районе ГПК "Центральный", кадастровый номер 66:42:01 01 030:2363 (с учетом уточнения площади в дополнительном соглашении N 1 к договору аренды N 35 от 04.09.2003 г.). Договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке 10.06.2004 г. за номером 66-01/26-6/2004-147.

Впоследствии 09.09.2006 г. между ЗМУП "База снабжения" и ИП Шлемовым А.В. было заключено Соглашение о переходе прав и обязанностей по договору аренды земельных участков N 35 от 04.09.2003 г., по которому Шлемову А.В. перешли права и обязанности арендатора по договору на земельные участки.

Будучи арендатором земельных участков, по состоянию на июль 2006 г., ЗМУП "База снабжения" (арендатор) передало, а ООО "Атолл-Вега" (субарендатор) приняло в субаренду по договору субаренды N 213 от 31.07.2006 г. на срок до 28.12.2050 года:

- участок 1 - земельный участок площадью 315 кв.м., кадастровый номер 66:42:01 01 030:02363, местоположение: Свердловская область, г. Заречный, ул. Попова в районе ГПК "Центральный", категория земель - земли поселений, назначение земель - для эксплуатации гаражного бокса;

- участок 2 - площадью 49664 кв. м. с кадастровым номером 66:42:01 02 001:0645, местоположение: установлено относительно ориентира здание, расположенного в границах участка, адрес ориентира: Свердловская область, г. Заречный, ул. Октябрьская, 11, категория земель - земли поселений, назначение

- под объекты базы снабжения. Не перешел в субаренду земельный участок площадью 1503 кв. м., учетный кадастровый номер 66:42:01 02 001 0645/020.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором (пункт 2.1 договора аренды N 35 от 04.09.2003 г. иного не предусматривает). На это указывает и пункт 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Таким образом, при заключении договора субаренды N 213 от 31.07.2006 г. согласия арендодателя (на тот момент МУГИСО) не требовалось.

Письмом N 126 от 28.07.2006 г. ЗМУП "База снабжения" уведомило собственника в лице Администрации городского округа Заречный о передаче арендуемых земельных участков в субаренду ООО "Атолл-Вега". Ссылка истца на то, что собственник был уведомлен о сдаче в субаренду другого земельного участка несостоятелен и противоречит имеющимся в материалах дела кадастровому плану N 42-2/06-274 от 28.03.2006 г. и уведомлению N 126 от 28.07.2006 г.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации). Под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

В обоснование своих доводов о нарушении оспариваемой сделкой его прав и законных интересов, истец ссылается на то, что, являясь арендатором недвижимости на спорных земельных участках на основании договоров N 93 от 01.08.2001 г. и N 112 от 01.05.2002 г., он приобрел право аренды на земельные участки, которые заняты этой недвижимостью, ввиду чего передача земельных участков в субаренду должна была быть осуществлена только с его согласия.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Вступившим в законную силу решением суда от 10.05.2007 г. по делу N А60-2862/2007-С2 с участием ООО "ГЕА" в качестве истца, ИП Шлемов А.В., ЗМУП "База снабжения" в качестве ответчиков, Управления ФРС по Свердловской области, МО "Городской округ Заречный", в лице администрации в качестве третьих лиц о признании недействительным дополнительного соглашения от 09.09.2006 г. было установлено, что у истца ООО "ГЕА" не возникли права арендатора на земельные участки, поскольку правовая конструкция статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривает обязанности арендодателя недвижимого имущества (ЗМУП "База снабжения") заключить с арендатором объектов недвижимости договор аренды земельного участка, на котором расположены арендуемые объекты недвижимого имущества.

Данный факт установлен решением суда от 10.05.2007 г., имеющим преюдициальное значение, и не подлежит доказыванию вновь.

С этих позиций истец не может быть признан заинтересованным лицом в признании договора субаренды N 213 от 31.07.2006 г. недействительным, поскольку доказательств того, что его права и законные интересы нарушаются оспариеваемой сделкой суду не представлены (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Что касается довода, относительно порочности предмета договора субаренды N 213 от 31.07.2006 г., то данный довод также судом отклонен.

Согласно пункту 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Объектом договора аренды (субаренды) земли является земельный участок, представляющий собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (часть 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом по смыслу земельного законодательства земельный участок должен быть сформированным, то есть прошедшим государственный кадастровый учет в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 Земельного кодекса Российской Федерации и Федеральным законом "О государственном земельном кадастре".

В представленном договоре субаренды N 213 от 31.07.2006 г. объект договора аренды определен в установленном законом порядке: передаваемые части земельного участка общей площадью 49664 кв. м. , входящие в состав земельного участка общей площадью 51167 кв. м., прошли кадастровый учет и описаны с указанием кадастрового номера, площади, местоположения и т. п., что позволяет определенно установить передаваемые в аренду участки. Ссылка истца на то, что межевание и присвоение частям земельного участка отдельных кадастровых номеров является незаконной, судом во внимание не принята, поскольку рассмотрение этого вопроса не относится к предмету заявленного иска.

Договор субаренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке в Управлении ФРС по Свердловской области за номером 66-66-26/014/2006-163 от 28.09.2006 г.

Доводы истца относительно того, что ООО "Атолл-Вега" чинит ему препятствия в пользовании земельным участком, в связи с чем он является заинтересованным лицом по иску о признании сделки недействительной, суд также отклонил, так как действия ООО "Атолл-Вега" могут быть основанием для заявления самостоятельных исковых требований об устранении препятствий в пользовании земельным участком, занятым объектами недвижимого имущества, но не подтверждают нарушение оспариваемым договором прав и законных интересов истца.

Принимая во внимание, что истец не может быть признан заинтересованным лицом по требованию о признании договора субаренды N 213 от 31.07.2006 г. недействительным, его требования являются необоснованными и не подлежат удовлетворению судом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд решил:

1. В удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора субаренды N 213 от 31.07.2006 г., заключенного между Заречным муниципальным унитарным предприятием "База снабжения" и Обществом с ограниченной ответственностью "Атолл-Вега" отказать.

2. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.