Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 1 ноября 2007 г. N Ф09-8918/07-С6 Удовлетворяя требования истца о досрочном расторжении договоров аренды и взыскании задолженности по арендной плате, суд обоснованно исходил из ненадлежащего исполнения ответчиком условий договоров и несвоевременного внесения арендных платежей (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 1 ноября 2007 г. N Ф09-8918/07-С6

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 февраля 2008 г. N 532/08 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ижстройсервис" (далее - общество "Ижстройсервис") на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 10.05.2007 (резолютивная часть от 02.05.2007) по делу N А71-6756/2006 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2007 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации муниципального образования "Завьяловский район" (далее - администрация) - Зимин К.В. (доверенность от 01.12.2006);

общества "Ижстройсервис" - Миронов С.Р. (доверенность от 10.04.2007 N 11), Суворов Н.А., директор (паспорт серия 9403 N 090880 выдан 27.03.2003 Индустриальным РОВД г. Ижевска).

Управление имущественных отношений администрации муниципального образования "Завьяловский район" (далее - Управление имущественных отношений) обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к обществу "Ижстройсервис" о досрочном расторжении договоров аренды от 01.07.2005 N 7/05-ЖКХ и от 01.12.2005 N 7А/05-ЖКХ и взыскании задолженности по арендной плате по указанным договорам за период с 01.07.2005 по 01.09.2006 в размере 404381 руб. 80 коп.

В соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Управление имущественных отношений неоднократно изменяло размер исковых требований в части взыскания задолженности по арендной плате, размер которой окончательно определен в сумме 602229 руб. 20 коп. - по договору аренды от 01.07.2005 N 7/05-ЖКХ и 15194 руб. 40 коп. - по договору от 01.12.2005 N 7А/05-ЖКХ за период с 01.07.2005 по 27.04.2007.

Обществом "Ижстройсервис" на основании ст. 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предъявлено встречное исковое требование об обязании зачесть стоимость выполненных работ по капитальному ремонту арендованного имущества в сумме 577613 руб. 80 коп. в счет арендных платежей за период с 01.09.2006 по 30.03.2007 по договору от 01.07.2005 N 7/05-ЖКХ и в сумме 13959 руб. - по договору 01.12.2005 N 7А/05-ЖКХ, а также о взыскании стоимости работ по капитальному ремонту в сумме 399487 руб. (с учетом увеличения размера исковых требований, принятого судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В судебном заседании на основании ст. 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции произведена замена истца по первоначальному иску - Управления имущественных отношений - на его правопреемника - администрацию.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 10.05.2007 (резолютивная часть от 02.05.2007) первоначальные исковые требования удовлетворены. Расторгнуты договоры аренды от 01.07.2005 N 7/05-ЖКХ и от 01.12.2005 N 7А/05-ЖКХ имущества, являющегося муниципальной собственностью Завьяловского района Удмуртской Республики, заключенные между Управлением собственности муниципального образования "Завьяловский район" и обществом "Ижстройсервис", с общества "Ижстройсервис" в пользу администрации взыскано 616423 руб. долга. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2007 решение оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Ижстройсервис" просит указанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики, ссылаясь на несоответствие выводов судов, содержащихся в решении и постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. При этом заявитель указывает на то, что производство ремонтных работ было вызвано необходимостью предотвращения аварийных ситуаций, и полагает, что судами не принято во внимание то обстоятельство, что в соответствии с договором муниципального заказа на производство и реализацию жилищно-коммунальных услуг от 01.07.2005 N 10 администрация обязалась выделять средства, необходимые для капитального ремонта имущества, переданного в аренду, однако своих обязательств не исполнила. Также заявитель ссылается на нарушение судами положений ст. 410, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагая, что судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства общества о назначении экспертизы на основании дополнительно представленных документов.

Администрация в отзыве на кассационную жалобу считает изложенные в ней доводы необоснованными, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции - законными и не подлежащими отмене.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждено материалами дела, Управлением собственности муниципального образования "Завьяловский район" (арендодатель) и обществом "Ижстройсервис" (арендатор) заключены договоры аренды имущества, являющегося муниципальной собственностью от 01.07.2005 N 7/05-ЖКХ и 01.12.2005 N 7А/05-ЖКХ. Перечень имущества, передаваемого арендатору по указанным договорам, установлен приложениями к названным договорам. Имущество передано арендатору по актам приема-передачи от 01.07.2005 и 01.12.2005.

Пунктами 3.2 договоров аренды предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату ежеквартально в равных долях не позднее 15 числа первого месяца квартала на банковские реквизиты, указанные в счете, выписываемом арендодателем. Датой оплаты считается день поступления сумм на указанные счета.

В случае задержки арендатором арендной платы в течение двух месяцев со дня последнего платежа п. 5.2, 5.2.3 договоров аренды предусмотрена возможность досрочного расторжения указанных договоров.

Указывая на ненадлежащее исполнение обществом "Ижстройсервис" условий договоров аренды и несвоевременное внесение арендных платежей, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и о расторжении договоров аренды.

Возражая против исковых требований по первоначальному иску, общество "Ижстройсервис" указывало на то, что имущество, принятое в аренду обществом "Ижстройсервис", имело значительный износ и для нормальной работы требовало капитального ремонта. В целях ликвидации чрезвычайных ситуаций общество "Ижстройсервис" за счет собственных средств произвело работы по капитальному ремонту арендованного имущества.

Ссылаясь на то, что арендодателем не исполнена предусмотренная ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, общество "Ижстройсервис" указало на то, что оно в силу названной статьи вправе было произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, в связи с чем обратилось в арбитражный суд с встречным иском об обязании администрации зачесть стоимость капитального ремонта - в счет арендной платы по договору аренды имущества от 01.07.2005 N 7/05-ЖКХ.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования администрации, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из того, что доказательств внесения обществом "Ижстройсервис" арендной платы за пользование арендованным имуществом в материалы дела не представлено. Задолженность ответчика по договору аренды от 01.07.2005 N 7/05-ЖКХ составляет 602229 руб. 20 коп. и подтверждается имеющимися в деле доказательствами. По договору аренды от 01.12.2005 N 7А/05-ЖКХ арендная плата внесена частично, задолженность составляет 15194 руб. 40 коп. Наличие долга по арендной плате в указанном размере обществом "Ижстройсервис" не оспаривается.

Принимая во внимание данные обстоятельства, руководствуясь ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно признали исковые требования администрации о взыскании задолженности по арендной плате подлежащими удовлетворению.

С учетом того, что условиями договоров аренды от 01.07.2005 N 7/05-ЖКХ и 01.12.2005 N 7А/05-ЖКХ предусмотрена возможность досрочного их расторжения в случае задержки арендатором арендной платы в течение двух месяцев со дня последнего платежа, установив, что в нарушение указанных условий обществом "Ижстройсервис" арендная плата не внесена в течение двух и более сроков подряд, суды, руководствуясь ч. 2 ст. 450, п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, также обоснованно удовлетворили требования администрации о досрочном расторжении спорных договоров аренды.

Отказывая в удовлетворении встречного иска общества "Ижстройсервис", суды первой и апелляционной инстанции исходили из следующего.

Как усматривается из материалов дела, требования общества "Ижстройсервис" заявлены на основании ст. 616, 410 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Между тем, полно и всестороннее исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе заключение строительно-технической экспертизы, выполненной государственным унитарным предприятием Удмуртской Республики "Проектный институт "Удмурткоммунпроект" (т. 2, л.д. 32-38), дефектные ведомости от 05.08.2005, 15.08.2005, 28.04.2006, локальные сметы, суды пришли к правильному выводу о том, что ремонтные работы, произведенные обществом "Ижстройсервис", не могут быть признаны вызванными неотложной необходимостью, поскольку данные работы не требовали проведения срочных аварийных работ, а работы, отраженные в дефектной ведомости от 28.04.2006, были выполнены уже после окончания отопительного сезона. Таким образом, основания для зачета стоимости ремонта в счет арендной платы отсутствуют.

Также правомерно судами указано на отсутствие оснований для зачета в счет арендной платы стоимости произведенных арендатором ремонтных работ по условиям договоров аренды муниципального имущества, поскольку выполнение обществом "Ижстройсервис" указанных работ с арендодателем согласовано не было, документы, подтверждающие необходимость их выполнения, составлены арендатором в одностороннем порядке, арендодатель участия в приемке выполненных работ не принимал.

При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований являются правильными.

Нарушений судами положений ст. 410, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено.

Доводы общества "Ижстройсервис" о необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайства о вторичном назначении экспертизы являются несостоятельными, поскольку, как правильно указано судом, строительно-техническая экспертиза по ходатайству общества "Ижстройсервис" уже назначалась определением суда от 18.12.2006, в связи с чем общество имело возможность представить на экспертизу все необходимые вопросы, однако указанным правом не воспользовалось.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что в соответствии с договором муниципального заказа на производство и реализацию жилищно-коммунальных услуг от 01.07.2005 N 10 администрация обязалась выделять средства, необходимые для капитального ремонта имущества, переданного в аренду, однако указанные обстоятельства судами во внимание не приняты, судом кассационной инстанции отклоняется, так как исковые требования обществом "Ижстройсервис" заявлены на основании ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, требований, связанных с нарушением администрацией обязательств по указанному выше договору, обществом не заявлено.

Иные доводы общества "Ижстройсервис", содержащиеся в кассационной жалобе, исследованы судом апелляционной инстанции, и им дана надлежащая правовая оценка, оснований для переоценки у суда кассационной инстанции в силу положений ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

С учетом изложенного оспариваемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 10.05.2007 (резолютивная часть от 02.05.2007) по делу N А71-6756/2006 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2007 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ижстройсервис" - без удовлетворения.