Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 ноября 2007 г. N Ф09-9594/07-С6 Дело о признании незаключенными договоров купли-продажи объектов недвижимости направлено на новое рассмотрение, поскольку суду необходимо надлежащим образом оценить доказательства соблюдения сторонами установленного законодательством порядка заключения оспариваемых сделок (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 22 ноября 2007 г. N Ф09-9594/07-С6

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 декабря 2007 г. N 17778/07 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

См. дополнительную информацию к настоящему постановлению

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Эксплуатационная компания" (далее - общество "Эксплуатационная компания") на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2007 по делу N А47-1706/07-18ГК Арбитражного суда Оренбургской области.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества "Эксплуатационная компания" - Вырлеев-Балаев В.Ю. (доверенность от 11.04.2005), Тишин В.В. (доверенность от 10.03.2007);

закрытого акционерного общества "Яицкий посад" (далее - общество "Яицкий посад") - Абдулин В.В. (доверенность от 02.04.2007 N 02/04-01), Зиленский С.В. (доверенность от 16.07.2007 N 16/07-02).

Общество "Эксплуатационная компания" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Яицкий посад" о признании незаключенными договоров купли-продажи одноэтажных кирпичных строений (автозаправочных станций), расположенных в Оренбургской области по Нежинскому шоссе с правой стороны при въезде в город Оренбург, в городе Оренбурге по Шарлыкскому шоссе в пос. Кушкуль, в городе Оренбурге по ул. Юркина, в городе Оренбурге по ул. Березка, по Нежинскому шоссе с правой стороны при въезде в город Оренбург, в городе Оренбурге по ул. Шевченко, от 23.01.2002 N 23/01-01, от 24.01.2002 N 24/01-01, от 25.01.2002 N 25/01-01, от 26.01.2002 N 26/01-01, от 27.01.2002 N 237/01-01, от 28.01.2002 N 28/01-01, заключенных между обществом с ограниченной ответственностью "Юралс Плюс" (далее - общество "Юралс Плюс") и обществом "Яицкий посад" (с учетом уточнения исковых требований).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.03.2007 исковые требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2007 решение отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "Эксплуатационная компания" просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда положениям ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Яицкий посад" просит обжалуемое постановление оставить без изменения ввиду необоснованности доводов заявителя.

Как видно из материалов дела, общество "Эксплуатационная компания" на основании договора купли-продажи от 16.03.2005 приобрело у общества с ограниченной ответственностью "Сырт" следующее имущество: одноэтажную не завершенную строительством автозаправочную станцию под литерой Е общей площадью 110,1 кв.м, расположенную по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, 4, одноэтажную не завершенную строительством автозаправочную станцию под литерой Е общей площадью 134 кв.м, расположенную по адресу: г. Оренбург, ул. Юркина, 2, одноэтажную не завершенную строительством автозаправочную станцию под литерой Е общей площадью 101,7 кв.м, расположенную по адресу: г. Оренбург, ул. Шарлыкское шоссе, одноэтажную не завершенную строительством автозаправочную станцию с подвалом под литерой Е общей площадью 212,8 кв.м, расположенную по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, п. Пригородный, шоссе Оренбург-Орск 11 км, одноэтажную не завершенную строительством автозаправочную станцию с подвалом под литерой Е1 общей площадью 212,8 кв.м, одноэтажную не завершенную строительством автозаправочную станцию под литерой Е общей площадью 133,3 кв.м, расположенную по адресу: г. Оренбург, ул. Березка, 1, расположенную по адресу: г. Оренбург, ул. Шевченко, 4. На данное имущество за обществом "Эксплуатационная компания" зарегистрировано право собственности, о чем 11.04.2005 последнему выданы соответствующие свидетельства о праве собственности.

В соответствии с договором от 12.05.2005 общество "Эксплуатационная компания" передало названное выше имущество обществу с ограниченной ответственностью "Петрол-Сервис" (далее - общество "Петрол-Сервис").

Общество "Яицкий посад", полагая, что оно является собственником указанных объектов, обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к обществу "Эксплуатационная компания" и обществу "Петрол-Сервис" о признании недействительным договора купли-продажи от 12.05.2005, заключенного между обществом "Эксплуатационная компания" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Петрол-Сервис" (покупатель), и зарегистрированного на его основании права собственности общества с ограниченной ответственностью "Петрол-Сервис" на названные выше объекты недвижимости (дело N А47-6433/06-12ГК). В обоснование заявленных требований общество "Яицкий посад" указало, что его правопредшественник (общество с ограниченной ответственностью "Яицкий посад") приобрел спорное имущество у общества "Юралс Плюс" на основании договоров от 23.01.2002 N 23/01-01, от 24.01.2002 N 24/01-01, от 25.01.2002 N 25/01-01, от 26.01.2002 N 26/01-01, от 27.01.2002 N 237/01-01, от 28.01.2002 N 28/01-01 и передал ему по акту приема-передачи от 28.07.2002 и приложению N 1 к нему. Право собственности общества "Яицкий посад" подтверждается свидетельствами о государственной регистрации перехода права собственности от 09.09.2005 серии 56 АА N 014012, 014014, 014011, 014015, 014013, 013896.

Общество "Эксплуатационная компания", ссылаясь на то, что договоры от 23.01.2002 N 23/01-01, от 24.01.2002 N 24/01-01, от 25.01.2002 N 25/01-01, от 26.01.2002 N 26/01-01, от 27.01.2002 N 237/01-01 и от 28.01.2002 N 28/01-01 являются незаключенными, поскольку не позволяют определено установить подлежащие отчуждению объекты незавершенного строительства, в частности, в них отсутствует указание на месторасположение последних на земельном участке, их площадь, этажность, степень завершенности каждого сооружения, на основании ст. 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в нарушение положений ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в оспариваемых договорах отсутствуют индивидуально-определенные признаки отчуждаемых объектов (площадь, литера, этажность), не указано их местоположение на земельном участке, то есть не согласован предмет договоров, а истец является лицом, которое вправе предъявить иск о признании незаключенными названных выше договоров.

Суд апелляционной инстанции, отменяя принятое решение и отказывая в удовлетворении исковых требований, указал, что на момент подписания оспариваемых договоров истец не обладал какими-либо правовыми притязаниями на объекты недвижимости, указанные в этих договорах; договоры, подписанные сторонами и исполненные до создания общества "Эксплуатационная компания" (зарегистрировано в качестве юридического лица 14.03.2005), не могли нарушать его права и законные интересы, соответственно истец был не вправе обращаться в арбитражный суд с самостоятельным иском о признании незаключенными названных выше договоров.

Между тем вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии у общества "Эксплуатационная компания" юридической заинтересованности по настоящему делу является ошибочным, поскольку не основан на обстоятельствах дела и положениях действующего законодательства.

Согласно ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным кодексом.

Защита гражданских прав может осуществляться способами, перечисленными в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом.

Такой способ защиты, как признание договора незаключенным, не противоречит названной норме права.

Согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Поскольку право собственности истца на названные выше объекты незавершенного строительства зарегистрировано ранее, чем право собственности закрытого акционерного общества "Яицкий посад" на эти объекты, предъявленный по другому делу иск ответчика о признании договора недействительным касается охраняемых законом интересов истца, выбранный истцом способ защиты соответствует характеру правовых притязаний ответчика.

При этом в рамках рассматриваемого спора подлежат проверке основания возникновения у ответчика права собственности на данные не завершенные строительством объекты, а именно договоры от 23.01.2002 N 23/01-01, от 24.01.2002 N 24/01-01, от 25.01.2002 N 25/01-01, от 26.01.2002 N 26/01-01, от 27.01.2002 N 237/01-01 и от 28.01.2002 N 28/01-01.

Как видно из материалов дела, предметом оспариваемых договоров стороны определили следующее имущество: одноэтажное кирпичное строение (автозаправочная станция), расположенное в Оренбургской области по Нежинскому шоссе с правой стороны при въезде в город Оренбург, одноэтажное кирпичное строение (автозаправочная станция), расположенное в городе Оренбурге по Шарлыкскому шоссе в пос. Кушкуль, одноэтажное кирпичное строение (автозаправочная станция), расположенное в городе Оренбурге по ул. Юркина, одноэтажное кирпичное строение (автозаправочная станция), расположенное в городе Оренбурге по ул. Березка, одноэтажное кирпичное строение (автозаправочная станция), расположенное в Оренбургской области по Нежинскому шоссе с правой стороны при въезде в город Оренбург, и одноэтажное кирпичное строение (автозаправочная станция), расположенное в городе Оренбурге по ул. Шевченко.

Согласно ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Фактическое пользование объектами недвижимости, наличие акта приема-передачи и свидетельства о праве собственности на эти объекты не являются доказательствами соблюдения сторонами требований, установленных в ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 27.04.2002 N 11011/01).

Между тем судом апелляционной инстанции в нарушение требований ст.ст. 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обоснованность и законность решения суда первой инстанции с учетом доводов сторон по существу апелляционной жалобы не проверялась, мотивы, по которым суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции по существу спора, в обжалованном постановлении не указаны.

При таких обстоятельствах на основании п. 3 ч. 1 ст. 287, ч. 1, 2 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе и отзыве на нее, установить имеющие существенное значение для дела обстоятельства и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2007 по делу N А47-1706/2007-18ГК Арбитражного суда Оренбургской области отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд.