Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 декабря 2007 г. N Ф09-10179/07-С6 Суд не удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды спорного помещения и выселении ответчика из занимаемого помещения, поскольку факт получения ответчиком письменного предупреждения истца о необходимости исполнения договорного обязательства и расторжении договора аренды не подтвержден, а следовательно, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 11 декабря 2007 г. N Ф09-10179/07-С6

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 мая 2008 г. N Ф09-3459/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - комитет) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2007 (резолютивная часть от 28.08.2007) по делу N А07-842/2007 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Зианчура" (далее - общество, ответчик) о взыскании 1470553 руб. 89 коп., в том числе 847109 руб. 40 коп. задолженности по арендной плате, 623444 руб. 49 коп. - пени, расторжении договора аренды от 10.11.2003 N 9347 и выселении ответчика из занимаемого им помещения, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, д. 1.

Определением суда от 13.02.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие "Жилищный ремонтно-эксплуатационный участок N 8" Кировского района г. Уфы (далее - унитарное предприятие).

Решением суда от 18.06.2007 (резолютивная часть от 08.06.2007) с общества в пользу комитета взыскан долг в сумме 847109 руб. 40 коп. и пени в сумме 100000 руб. Договор аренды от 10.11.2003 N 9347 расторгнут. Общество выселено из нежилого помещения площадью 291,2 кв.м, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, д. 1. В удовлетворении остальной части требования отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2007 (резолютивная часть от 28.08.2007) решение суда отменено в части удовлетворения требований о расторжении договора аренды и выселении. В части расторжения договора аренды от 10.11.2003 N 9347 иск оставлен без рассмотрения, в удовлетворении иска о выселении общества из спорного нежилого помещения отказано. В остальной части решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, комитет просит отменить постановление апелляционного суда в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды и в части отказа в удовлетворении требований о выселении общества из спорного помещения, решение суда оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судами положений ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Как полагает комитет, досудебный порядок урегулирования спора им соблюден, поскольку общество надлежащим образом извещено о необходимости исполнить обязанность по внесению арендной платы и уведомлено о расторжении договора аренды. При этом судом не принято во внимание, что общество не уведомило комитет о закрытии магазина и о том, что у него имеется другой вход в административное помещение, чем нарушило п. 4.4 договора аренды, устанавливающий обязанность арендатора своевременно письменно извещать арендодателя об изменении местонахождения и иных обстоятельствах, имеющих значение для действия настоящего договора.

В отзыве на кассационную жалобу общество указывает на законность постановления апелляционного суда в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора и отказа в удовлетворении требований о выселении, вместе с тем просит отменить постановление и решение в части взыскания долга по аренде, поскольку в спорный период в арендованном помещении осуществлялся ремонт и оно не могло быть использовано по назначению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель), унитарным предприятием (балансодержатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 10.11.2003 N 9347 аренды объекта муниципального нежилого фонда - помещений площадью 291,2 кв.м на первом и втором этажах в здании, расположенном по адресу: г. Уфа, ул. Менделеева, д. 1. Срок действия договора сторонами установлен с 30.09.2003 по 30.09.2006. Нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 30.09.2003.

В соответствии с п. 3.3 договора арендная плата вносится за каждый месяц вперед с оплатой до 10 числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя без выставления платежных требований. В случае несвоевременного внесения арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от общей суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки (п. 3.5 договора).

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением, комитет указал, что обязанность по внесению арендной платы исполнялась ответчиком ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность в сумме 847109 руб. за период с 01.06.2005 по 19.12.2006, которая, по мнению комитета, подлежит взысканию на основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с общества подлежат взысканию пени в сумме 623444 руб. 49 коп. за период с 01.06.2005 по 19.12.2006 (п. 3.5 договора). Кроме того, ссылаясь на то, что невнесение арендной платы имело место более двух раз подряд, а также на то, что в адрес арендатора направлялись уведомления с требованиями погасить задолженность и с предупреждением о расторжении договора аренды и возвращении помещения, которые оставлены обществом без удовлетворения, комитет просил суд расторгнуть договор аренды и выселить общество из занимаемых им спорных помещений.

Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания долга и неустойки, суды правомерно исходили из требований ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Проанализировав действующее законодательство и условия договора аренды, суды признали правильным расчет задолженности по арендной плате, произведенный истцом.

При этом, как правильно указали суды, при заключении договора стороны согласовали порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Нежилые помещения приняты арендатором по акту приема-передачи от 30.09.2003 без каких-либо претензий к его техническому состоянию. Поэтому ссылки общества на то, что оно не должно вносить арендную плату, поскольку в связи с проведением ремонтных работ общество не могло использовать спорное помещение, правомерно отклонены судами как необоснованные.

Таким образом, установив наличие задолженности по арендной плате и правильность ее расчета, а также отсутствие доказательств уплаты задолженности, суды правомерно удовлетворили заявленные требования и взыскали долг в сумме 847109 руб.

Взыскивая договорную неустойку, суды руководствовались п. 3.5 договора и исходили из того, что факт наличия задолженности по арендной плате является установленным.

Поскольку взыскиваемая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суды правомерно применили положения ст. 333, 401 Гражданского кодекса Российской Федерации и уменьшили неустойку до 100000 руб.

Принимая решение о расторжении договора аренды и выселении общества из занимаемого им помещения, суд первой инстанции исходил из того, что комитет уведомлял общество об имеющейся задолженности по арендной плате и предлагал ее погасить, указывая, что в случае невыполнения обязательств обществом комитет расторгает договор аренды и помещение должно быть возвращено арендодателю (л.д. 6-9).

Поскольку невнесение арендной платы более двух раз подряд имело место, суд первой инстанции на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации расторг договор аренды и в силу положений ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязал общество возвратить занимаемое им помещение.

Отменяя решение суда в части расторжения договора и выселения общества, апелляционный суд правомерно исходил из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 2 названной статьи).

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Условиями п. 5.3.5 договора аренды установлена возможность расторжения договора в случае невнесения арендной платы по договору более одного раза.

Между тем, как правильно указал апелляционный суд, процедура расторжения установлена в п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Проанализировав положения ст. 452 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу, что арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

При этом по смыслу ч. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд правильно указал, что истец не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении). Представленные ответчиком в качестве таких доказательств почтовые уведомления (л.д. 6-9) судом правильно не приняты, так как в них отсутствует подпись получателя и имеется отметка о том, что "магазин закрыт", которая являлась основанием для возвращения уведомления без подписи получателя.

При этом апелляционным судом установлено, что общество уведомлений не получало, магазин, располагающийся в спорном здании, закрыт на ремонт, между тем вход в административное помещение общества находится отдельно от входа в магазин и вся корреспонденция от других контрагентов доставляется в офис, а не в магазин.

С учетом того, что факт получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства и расторжении договора аренды не подтвержден, апелляционный суд пришел к правильному выводу о несоблюдении комитетом досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора аренды (ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем правомерно в соответствии с п.2 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отставил требование комитета о расторжении договора аренды от 10.11.2003 N 9347 без рассмотрения.

Поскольку договор аренды судом не расторгнут, оснований для выселения общества из занимаемого им в соответствии с этим договором помещения не имеется. В удовлетворении иска о выселении общества отказано правомерно.

Доводы комитета о том, что досудебный порядок урегулирования спора им соблюден, поскольку общество надлежащим образом извещено о необходимости исполнить обязанность по внесению арендной платы и уведомлено о расторжении договора аренды, направлены на переоценку установленных апелляционным судом обстоятельств, что в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается.

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда законно и отмене не подлежит. Кассационную жалобу следует оставить без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2007 (резолютивная часть от 28.08.2007) по делу N А07-842/2007 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальной собственностью администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.