Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 марта 2008 г. N Ф09-1851/08-С6 Суд признал недействительным договор аренды нежилого помещения, поскольку спорное здание является объектом культурного наследия федерального значения, что однако не следует из содержания договора аренды, в указанном договоре отсутствуют требования к сохранению объекта культурного наследия, кроме того, он заключен без проведения конкурса (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 27 марта 2008 г. N Ф09-1851/08-С6

ГАРАНТ:

Определением Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 июля 2008 г. N 8871/08 отказано в передаче настоящего постановления в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного унитарного предприятия "Научно-производственное объединение автоматики имени академика Н.А. Семихатова" (далее - предприятие "НПО автоматики") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.11.2007 (резолютивная часть от 13.11.2007) по делу N А60-23143/2007.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы.

В судебном заседании приняли участие представители:

прокурора Свердловской области - Васильева М.А. (удостоверение N 149486);

предприятия "НПО автоматики" - Гришечко М.А. (доверенность от 11.01.2008 N 020/17).

В судебном заседании, назначенном на 25.03.2008, 10 ч 20 мин, был объявлен перерыв до 27.03.2008, 14 ч 30 мин.

После перерыва в судебном заседании приняли участие представители:

прокурора Свердловской области - Ларина Л.В. (удостоверение N 137050);

предприятия "НПО автоматики" - Гришечко М.А. (доверенность от 11.01.2008 N 020/17), Колмогорцева Е.А. (доверенность от 10.01.2008 N 020/12).

Прокурор Свердловской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к предприятию "НПО автоматики", обществу с ограниченной ответственностью "Топаз" (далее - общество "Топаз") о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 10.04.2006 N 819/а-82/юр423 нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, расположенных по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, 145 в 1-м блоке, на 1-м этаже, общей площадью 10,6 кв.м, заключенного между предприятием "НПО автоматики" и обществом "Топаз", и применении последствий недействительности ничтожной сделки - обязать общество "Топаз" передать указанные помещения предприятию "НПО автоматики". Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (далее - территориальное управление), Управление по Уральскому федеральному округу Федеральной службы по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовой коммуникации и охраны культурного наследия (Росохранкультура).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.11.2007 (резолютивная часть от 13.11.2007) исковые требования удовлетворены.

В порядке апелляционного производства решение суда первой инстанции не пересматривалось.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприятие "НПО автоматики" просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение судом положений п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685 "О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества" (далее - постановление Правительства от 30.06.1998 N 685). По мнению заявителя, судом неверно дана оценка дополнительному соглашению к договору аренды, которым уточнен предмет договора аренды, указано, что здание по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, д. 145, является памятником культуры федерального значения, определен предмет охраны и дополнены обязанности арендатора по содержанию, использованию и сохранению объекта культурного наследия. В связи с этим заявитель полагает, что договор аренды заключен с соблюдением всех требований закона. Предприятие "НПО автоматики" ссылается на то, что Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации до настоящего времени не разработан и не утвержден порядок проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, поэтому договор, заключенный без проведения конкурса, не может быть признан ничтожным в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, предприятию "НПО автоматики" на праве хозяйственного ведения принадлежит административно-производственное здание главного корпуса НПО автоматики общей площадью 57658,7 кв.м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, д. 145 (свидетельство о государственной регистрации от 25.01.2001 66АВ N 241102).

В соответствии с охранным обязательством от 22.02.2000 предприятие "НПО автоматики" обязалось использовать памятник истории и культуры "Дом промышленности", расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, д. 145, с учетом деятельности предприятия, не противоречащей законодательству Российской Федерации об охране и использовании памятников истории и культуры, содержать помещения в памятнике и все связанное с ним имущество в надлежащем санитарном, противопожарном и техническом порядке и нести все расходы, связанные с этим; проводить ремонтно-реставрационные, консервационные и иные работы с привлечением организаций, имеющих лицензию на реставрационную деятельность.

Предприятием "НПО автоматики" (арендодатель) и обществом "Топаз" 10.04.2006 подписан договор N 819/а-82/юр423 аренды нежилых помещений, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, в соответствии с условиями которого арендодатель передает арендатору в аренду нежилые помещения общей площадью 10,6 кв.м, находящиеся в 1-м блоке на 1-м этаже здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, д. 145, для использования под офис, на срок с 10.04.2006 по 23.03.2007. Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 10.04.2006. В дальнейшем договор возобновлен сторонами в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на неопределенный срок в связи с использованием обществом "Топаз" арендованного имущества по истечении срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Прокурор, считая, что договор аренды от 10.04.2006 N 819/а-82/юр423 является недействительной (ничтожной) сделкой, так как заключен с нарушением положений ст. 55, 63 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон об объектах культурного наследия), п. 59 Положения об охране памятников истории и культуры, утвержденного постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 N 865, поскольку в указанном договоре не указаны сведения об объекте культурного наследия и не оформлен охранный договор или охранное обязательство, согласие территориального управления дано на заключение договора аренды только на срок до 31.12.2005, а также договор заключен без проведения конкурса, что противоречит положениям ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства от 30.06.1998 N 685, в нарушение п. 4 названного постановления арендная плата по спорному договору перечисляется на счет предприятия "НПО автоматики", обратился в суд с соответствующим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из следующего.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно постановлению Совета Министров Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 04.12.1974 N 624 "О дополнении и частичном изменении Постановления Совета Министров РСФСР от 30.08.1960 N 1327 "О дальнейшем улучшении дела охраны памятников культуры в Российской Советской Федеративной Социалистической Республике" и ст. 64 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" административно-производственное здание главного корпуса НПО автоматики, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Мамина-Сибиряка, д. 145, является объектом культурного наследия - памятником истории и культуры федерального значения.

Из материалов дела усматривается, что указанное здание является объектом культурного наследия (памятником истории и культуры) федерального значения - "Дом промышленности. 1931-1937 г., арх. Фридман" - согласно справке от 09.02.1985 N ПА-05-51 производственной группы по охране и эксплуатации памятников истории и культуры Исполкома Свердловского областного Совета народных депутатов Управления культуры, письму от 25.05.2007 N 492-10 областного государственного учреждения культуры "Научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры Свердловской области", постановлению Совета министров Российской Советской Федеративной Социалистической Республики от 04.12.1974 N 624 (л.д. 44, 45, 46).

В силу ст. 55 Федерального закона "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия.

Из содержания договора аренды от 01.05.2006 N 819/а-82/юр423 не следует, что предметом аренды является объект культурного наследия, а также отсутствуют требования к сохранению объекта культурного наследия.

При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о недействительности спорного договора по указанному основанию.

В силу ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с п. 3 постановления Правительства от 30.06.1998 N 685 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды от 01.05.2006) заключение договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. Договор аренды может заключаться без проведения конкурса исключительно в следующих случаях передачи в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации; предоставления помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды; заключения договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда; установления федеральными законами или изданными до принятия названного постановления иными нормативными правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества; передачи имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.

Данный перечень является исчерпывающим.

Поскольку договор аренды от 10.04.2006 N 819/а-82/юр423 заключен без проведения конкурса (при этом передача в аренду спорного объекта не относится к перечисленным исключениям), судом сделан правильный вывод о том, что договор заключен с нарушением порядка, установленного п. 3 постановления Правительства от 30.06.1998 N 685 и, следовательно, является недействительным (ничтожным).

Вывод суда о недействительности сделки в связи с несоответствием ее требованиям, установленным ст. 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 73-ФЗ), нельзя признать обоснованным.

Согласно п. 1 ст. 55 Федерального закона N 73-ФЗ договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, определенными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований названного Федерального закона.

В силу п. 2 ст. 55 Федерального закона N 73-ФЗ в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с указанным Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта.

Обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия (п. 5 ст. 55 Федерального закона N 73-ФЗ).

Частью 2 ст. 3 Федерального закона N 73-ФЗ к объектам культурного наследия отнесены памятники - отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями.

В соответствии с п. 60 Положения об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденным постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 N 865 (в редакции постановления Совета Министров СССР от 29.12.1989 N 1172, с изменениями, внесенными Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ) (далее - Положение об охране и использовании памятников истории и культуры) охранно-арендные договоры заключаются между предприятиями, учреждениями, организациями, гражданами, которым предоставляются недвижимые памятники истории и культуры для использования в хозяйственных целях, и местными государственными органами охраны памятников, на балансе которых состоят эти памятники. За использование памятников на основании охранно-арендных договоров взимается арендная плата.

Охранные обязательства выдаются местным государственным органам охраны памятников: государственными, кооперативными и иными общественными предприятиями, учреждениями, организациями, а также другими организациями и лицами, использующими памятники истории и культуры для научных, культурно-просветительных, туристских и иных целей; жилищными управлениями (отделами) исполнительных комитетов местных Советов народных депутатов, использующими недвижимые памятники (в соответствии с их характером и назначением) как жилые помещения; общественными организациями и гражданами, в собственности которых находятся недвижимые памятники; предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами, в пользование которым предоставлены земли с расположенными на них недвижимыми памятниками, за исключением памятников, используемых на основе охранно-арендных и охранных договоров; предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами, в пользовании или собственности которых находятся движимые памятники (п. 62 Положения об охране и использовании памятников истории и культуры).

В соответствии с п. 1 ст. 63 Федерального закона N 73-ФЗ впредь до вступления в силу утвержденных Правительством Российской Федерации нормативных актов, издание которых отнесено данным Федеральным законом к полномочиям Правительства Российской Федерации, но не позднее 31 декабря 2010 г., сохраняются правила охраны, реставрации и использования памятников истории и культуры Российской Федерации, установленные Положением об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденным постановлением Совета Министров СССР от 16 сентября 1982 г. N 865 и применяемым постольку, поскольку указанные правила не противоречат данному Федеральному закону.

Материалами дела подтверждается, что памятником истории и культуры федерального значения признано здание дома N 145 по ул. Мамина-Сибиряка в г. Екатеринбурге.

Охранное обязательство от 22.02.2000 выдано предприятием "НПО автоматики" на все здание памятника.

Предметом договора аренды от 01.05.2006 N 819/а-58/юр464 являются отдельные помещения в здании памятника. Пунктами 11, 12 охранного обязательства предусмотрено, что арендные платежи сторонних организаций зачисляются на счет предприятия "НПО автоматики" и расходуются им в том числе на мероприятия по охране, реставрации, ремонту и содержанию памятника, а при заключении договоров аренды помещений в указанном здании с третьими лицами в, договоры включаются условия об обязательном страховании арендуемых помещений. Иных обязательств предприятия "НПО автоматики" при сдаче в аренду имущества охранное обязательство не предусматривает.

Судом не был исследован вопрос об обязанности сторон договора аренды отдельных помещений в здании-памятнике указать включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требований к сохранению объекта культурного наследия. Не выяснялся судом и вопрос о наличии в едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации сведений, указанных в подп. 3-10 ст. 17 Федерального закона N 73-ФЗ.

Так как выводы суда в этой части сделаны по неполно исследованным обстоятельствам, то они не могут быть основанием для признания сделки недействительной. Между тем данные недостатки, учитывая другое основание для признания сделки недействительной, не привели к принятию неправильного решения.

Довод предприятия "НПО автоматики" о невозможности проведения конкурса в связи с отсутствием порядка его проведения, разработанного Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, отклоняется, так как ранее ответчиком в суде не заявлялся и не был предметом исследования суда первой инстанции.

С учетом изложенного решение суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20.11.2007 (резолютивная часть от 13.11.2007) по делу N А60-23143/2007 оставить без изменения, кассационную жалобу федерального государственного унитарного предприятия "Научно-производственное объединение автоматики имени академика Н.А. Семихатова" - без удовлетворения.