Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25 марта 2008 г. N Ф09-1920/08-С6 Дело о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества передано на новое рассмотрение, поскольку правовая квалификация правоотношений сторон дана без полного исследования всех обстоятельств, взаимные права и обязанности контрагентов не установлены, а также действительная общая воля сторон с учетом цели договора выяснена не была (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 25 марта 2008 г. N Ф09-1920/08-С6

ГАРАНТ:

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 26 ноября 2008 г. N Ф09-1920/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "РТП-АвтоГАЗсервис" (далее - общество "РТП-АвтоГАЗсервис") на решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15.11.2007 (резолютивная часть от 08.11.2007) по делу N А71-7305/07-Г22 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2008 (резолютивная часть от 17.01.2008) по тому же делу.

В судебном заседании принял участие представитель общества "РТП-АвтоГАЗсервис" - Ахуков Ю.В. (доверенность от 16.10.2007).

Представители иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

Общество "РТП-АвтоГАЗсервис" обратилось в Арбитражный суд Удмуртской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Компания Саваоф" (далее - общество "Компания Саваоф") о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества (склада запасных частей) от 25.10.2006, действующего в настоящее время в редакции договора от 25.12.2006, заключенного между обществом "РТП-АвтоГАЗсервис" и обществом "Компания Саваоф", обязав ответчика возвратить истцу переданное по указанному договору здание склада запасных частей площадью 368,3 кв. м, инвентарный номер 7838, литера А, условный номер объекта 18-18-07/012/2006-290, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, с. Завьялово, ул. Азина, д. 13.

Решением Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15.11.2007 (резолютивная часть от 08.11.2007) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2008 (резолютивная часть от 17.01.2008) решение суда оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "РТП-АвтоГАЗсервис" просит названные решение и постановление отменить, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильное применение п. 3 ст. 450, п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, 25.10.2006 между обществом "РТП-АвтоГАЗсервис" (продавец) и обществом "Компания Саваоф" (покупатель) подписан договор купли-продажи недвижимого имущества (здания склада запасных частей), согласно которому продавец принял на себя обязательство передать в собственность покупателя, а покупатель - принять и оплатить здание склада запасных частей, одноэтажное, кирпичное, площадью 368,3 кв.м, инвентарный номер 7838, литера А, условный номер объекта 18-18-07/012/2006-290, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, с. Завьялово, ул. Азина, д. 13 (п. 1.1, 1.2 договора). Пунктом 1.6 данного договора стороны установили, что земельный участок площадью 1532 кв.м, кадастровый номер 18:08:078036:0054 передается в собственность покупателя одновременно с передачей объекта. Цена объекта определена в размере 440000 руб., включая цену права на передаваемый земельный участок, занимаемый объектом. В п. 3 установлен график платежей по договору.

По акту приема-передачи от 25.10.2006 названный выше объект недвижимого имущества передан покупателю.

На основании платежных поручений в период с 26.10.2006 по 09.08.2007 обществом "Компания Саваоф" в адрес ответчика перечислены 171350 руб. по договору от 25.10.2006.

Также между обществом "РТП-АвтоГАЗсервис" (продавец) и обществом "Компания Саваоф" (покупатель) подписан договор купли-продажи от 25.12.2006, предметом которого является здание склада запасных частей площадью 368,3 кв.м, расположенное по адресу: Удмуртская Республика, с. Завьялово, ул. Азина, д. 13.

В п. 3 данного договора указано, что названный объект продан покупателю за 440000 руб., порядок и сроки оплаты оговорены покупателем и продавцом согласно подписанного ранее договора от 25.10.2006.

В соответствии с п. 8 договора от 25.12.2006 нежилое здание склада запчастей до подписания сторонами настоящего договора осмотрено, передача продавцом и принятие его покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Обязательство продавца считается исполненным после подписания сторонами передаточного акта. С момента передачи нежилого склада запчастей к покупателю переходит бремя его содержания и риск случайной гибели.

Стороны 25.12.2006 подписали акт передачи нежилого здания склада, в п. 4 которого предусмотрено, что денежный расчет по договору производится в соответствии с п. 3 договора от 25.10.2006.

Право собственности общества "Компания Саваоф" 23.01.2007 зарегистрировано в установленном законом порядке на основании договора купли-продажи от 25.12.2006.

В связи с нарушением ответчиком графика платежей, установленного п. 3.1 договора от 25.10.2006, истец направил в адрес общества "Компания Саваоф" письма от 06.06.2007, 31.07.2007 и 26.09.2007 с предложением расторгнуть договоры купли-продажи от 25.10.2006 и 25.12.2006, а также в письмах от 24.09.2007 и 22.10.2007 просил оплатить оставшуюся задолженность по договорам.

Поскольку ответчик не выполнил указанные требования, общество "РТП-АвтоГАЗсервис" на основании п. 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что договор купли-продажи от 25.12.2006 является самостоятельным договором, а не дополнительным соглашением к договору от 25.10.2006, поскольку в нем не содержится условий об этом. Также суды указали, что в договоре купли-продажи от 25.12.2006 назван предмет договора, отличный от предмета договора от 25.10.2006, в котором цена договора включает цену права на земельный участок (п. 1.6 договора от 25.10.2006). Цена объекта недвижимости также определена по-разному: согласно договору купли-продажи от 25.10.2006 в цену объекта (440000 руб.) входит цена здания склада запасных частей и права на передаваемый земельный участок, а по договору от 25.12.2006 за 440000 руб. покупателю продано нежилое здание склада.

Руководствуясь ст. 431, 432, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом положений п. 7 договора от 25.12.2006, согласно которому названный договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и заявления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами до его заключения, суды отклонили доводы истца о том, что условие об оплате в рассрочку проданного ответчику объекта недвижимости, установленное договором от 25.10.2006, не было изменено договором от 25.12.2006 и является действующим, договор купли-продажи от 25.10.2006 признали прекратившим свое действие. В связи с изложенным суды пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора купли-продажи от 25.10.2006 в редакции договора от 25.12.2006 в силу п. 2 ст. 489, ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Выводы о том, что договор купли-продажи от 25.12.2006 является самостоятельным договором, а договор от 25.10.2006 прекратил свое действие, поэтому предусмотренный в нем порядок внесения платежей за приобретенный ответчиком объект недвижимости не подлежит применению сторонами по договору от 25.12.2006, сделаны судами без учета требований указанной нормы права.

Условие, содержащееся в п. 7 договора купли-продажи от 25.12.2006 не сопоставлено с другими условиями данного договора и договора от 25.10.2006.

Предшествующие названным договорам отношения сторон, их последующее поведение суды во внимание не приняли, действительная общая воля сторон с учетом цели договора выяснена не была.

Судами не учтено содержание п. 3 договора от 25.12.2006, в котором прямо указано, что порядок и сроки оплаты оговорены покупателем и продавцом согласно подписанного ранее договора от 25.10.2006. Между тем ссылка на данный пункт, определяющий порядок расчета по договору, имеется также в акте передачи спорного объекта покупателю от 25.12.2006, порядок осуществления ответчиком оплаты приобретенного имущества на основании платежных поручений соответствует порядку, установленному в п. 3 договора купли-продажи от 25.10.2006.

Поскольку правовая квалификация правоотношений сторон дана без полного исследования всех обстоятельств, взаимные права и обязанности сторон не установлены, выводы судов нельзя признать законными и обоснованными.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает обжалуемые судебные акты подлежащими отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует устранить отмеченные недостатки и разрешить спор в соответствии с положениями действующего законодательства.

Ходатайство общества "РТП-АвтоГАЗсервис" о распределении судебных издержек судом кассационной инстанции рассмотрено и отклонено, поскольку судебный акт по существу заявленных требований судом принят не был, дело направлено на новое рассмотрение.

Руководствуясь ст. 286, 287-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Удмуртской Республики от 15.11.2007 (резолютивная часть от 08.11.2007) по делу N А71-7305/07-Г22 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2008 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Удмуртской Республики.