Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 31 марта 2008 г. N Ф09-2002/08-С1 Суд признал недействительным постановление уполномоченного органа о привлечении к административной ответственности за нарушение прав потребителей, поскольку суд пришел к правомерному выводу о том, что с даты подписания передаточного акта у инвесторов как у законных владельцев наряду с правом пользования квартирами возникла обязанность по оплате коммунальных услуг, следовательно, включение обществом в договор условия об обязанности инвестора по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги правомерно (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 31 марта 2008 г. N Ф09-2002/08-С1

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу Территориального отдела в г. Магнитогорске и Агаповском, Кизильском, Нагайбакском, Верхнеуральском районах Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Челябинской области (далее - отдел) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.12.2007 по делу N А76-24292/07.

В судебном заседании приняли участие представители отдела - Беззубахина Т.Ю. (доверенность от 11.02.2008 N 15/30-26), Ковалевская О.М. (доверенность от 11.02.2008 N 15/30-17).

Общество с ограниченной ответственностью "Престиж" (далее - общество "Престиж") обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании незаконным и отмене постановления отдела от 12.10.2007 N 1282/15 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ), в виде наложения штрафа в сумме 10000 руб.

Решением суда от 20.12.2007 заявленные требования удовлетворены.

В порядке апелляционного производства решение суда не обжаловалось.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, отдел просит указанный судебный акт отменить, производство по делу прекратить, ссылаясь на неправильное применение судом положений Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей), Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Как следует из материалов дела, 03.09.2007 на основании жалобы Черниковых - жильцов дома N 176, расположенного в г. Магнитогорске по ул. Советской, по поводу необоснованного взимания с них платы за коммунальные услуги в период с декабря 2006 г. по 20 февраля 2007 г. отделом проведена проверка общества "Престиж" по вопросу соблюдения законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей.

В ходе проверки отделом установлено, что между открытым акционерным обществом "Магнитострой" (застройщиком, далее - общество "Магнитострой"), с одной стороны, и Черниковым А.Н., Черниковой И.В. (инвесторами), с другой стороны, заключен договор участия в долевом строительстве от 08.02.2006 N 27-37-143.

Впоследствии общество "Престиж" и названные инвесторы заключили договор управления многоквартирным домом от 28.02.2006 N 88. В данный договор по управлению многоквартирным домом, заключенный между инвесторами, участвующими в долевом строительстве многоквартирного дома по ул. Советской, д. 176 в г. Магнитогорске, и обществом "Престиж", которое является управляющей организацией, включены условия, нарушающие требования, установленные ст. 422, 219 ГК РФ, ст. 153 ЖК РФ, ст. 16, 43 Закона о защите прав потребителей, а именно: договор заключен с инвесторами, которые не являлись собственниками жилых помещений, однако обязательства по внесению платы за жилье возложены на собственников жилья с декабря 2006 г. вместо 20.02.2007 г. (момента государственной регистрации права на жилой объект), вследствие чего исполнение договора нарушило соотношение имущественных интересов сторон (подп. 2, 3 п. 2 ст. 451 ГК РФ).

По данному факту отделом составлены акт проверки от 03.09.2007 N 001551, протокол об административном правонарушении от 05.10.2007, на основании которых вынесено постановление от 12.10.2007 N 1282/15 о привлечении общества к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, в виде взыскания штрафа в сумме 10000 руб.

Не согласившись с указанным постановлением, общество "Престиж" обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным и подлежащим отмене.

Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из отсутствия оснований для привлечения общества "Престиж" к административной ответственности, поскольку установление в договоре обязанности инвестора по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с даты передачи построенного объекта инвестору не противоречит требованиям ЖК РФ и Закона о защите прав потребителей.

Выводы суда являются правильными, соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

В силу п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

Согласно ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ включение в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя, влечет применение административной ответственности.

На основании ст. 9 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных бытовых нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей" и изданными в соответствии с ним иными правовыми актами.

В п. 2 ст. 421 ГК РФ установлено, что стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Согласно п. 4 названной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В п. 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Пунктами 1, 2 ст. 8 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации). Из чего следует, что указанное разрешение подтверждает пригодность объекта строительства к использованию, а также, применительно к данному делу, возможность передачи объекта в надлежащем качестве участникам договоров на участие в долевом строительстве.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (п. 1 ст. 12 Закона N 214-ФЗ).

Участник долевого строительства фактически владеет, пользуется построенным объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

В силу п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.

С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Вместе с тем из подп. 2 п. 1 ст. 4 ЖК РФ следует, что жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда, содержания жилых помещений, внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.

Пунктом 1 ст. 153 ЖК РФ установлена обязанность граждан своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Вместе с тем в ст. 153 ЖК РФ указано, что обязанность по оплате коммунальных услуг в равной мере распространяется как на собственников жилого помещения, так и на иных лиц, использующих жилое помещение на иных законных основаниях.

Как установлено судом и следует из материалов дела, обществом "Магнитострой" заключен договор участия в долевом строительстве от 08.02.2006 N 27-37-143 с гражданами Черниковым А.Н., Черниковой И.В.

Между обществом "Магнитострой" и обществом "Престиж" 29.09.2006 заключен договор N 547/1-04 на оказание услуг по управлению многоквартирным домом (л.д. 85-87).

Из данного договора следует, что общество "Магнитострой" обладает всеми права и обязанностями, вытекающими из названного договора, с момента ввода дома N 176 по ул. Советская г. Магнитогорска в эксплуатацию до момента передачи по акту дольщикам жилых помещений в указанном доме. С момента получения дольщиком по акту приема-передачи жилого помещения, закрепленного за ним по договору долевого участия в строительстве данного дома, и до момента заключения договора управления многоквартирным домом, в котором находится это жилое помещение, в качестве заказчика со всеми его правами и обязанностями, вытекающими из настоящего договора, выступает дольщик, с которым управляющая компания заключает аналогичный договор.

Акт приема-передачи квартиры, находящейся в жилом доме N 176 по ул. Советской в г. Магнитогорске, составлен и подписан сторонами (обществом "Магнитострой" и инвесторами) 28.11.2006 (л.д. 39).

Между обществом "Престиж" и указанными инвесторами 28.12.2006 заключен договор управления многоквартирным домом N 88.

Обществом "Престиж" в договор управления многоквартирным домом включено условие (п. 6.1), в силу которого собственник или иной пользователь производит оплату коммунальных услуг, содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома, управления многоквартирным домом.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 153 ЖК РФ, предусматривающей распространение обязанности по оплате коммунальных услуг в равной мере как на собственников жилого помещения, так и на иных лиц, использующих жилое помещение на иных законных основаниях, суд пришел к правомерному выводу о том, что с даты подписания передаточного акта у инвесторов как у законных владельцев наряду с правом пользования квартирами возникла обязанность по оплате коммунальных услуг, следовательно, включение обществом "Престиж" в договор условия об обязанности инвестора по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с даты передачи построенного объекта не противоречит требованиям ЖК РФ и Закона о защите прав потребителей.

При таких обстоятельствах вывод суда об отсутствии оснований для привлечения общества к административной ответственности, предусмотренной ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ, является обоснованным.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 20.12.2007 по делу N А76-24292/07 оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального отдела в г. Магнитогорске и Агаповском, Кизильском, Нагайбакском, Верхнеуральском районах Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Челябинской области - без удовлетворения.