Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 28 апреля 2008 г. N Ф09-2846/08-С6 Дело об обязании вернуть земельный участок направлено на новое рассмотрение, поскольку судом не дана оценка тому, могла ли администрация района обратиться с соответствующим иском в арбитражный суд (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 28 апреля 2008 г. N Ф09-2846/08-С6

ГАРАНТ:

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 апреля 2009 г. N 2707/09

См. также Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 марта 2009 г. N 2707/09

См. также Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 19 января 2009 г. N Ф09-2846/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу индивидуального предпринимателя Алескеровой Валентины Юрьевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.10.2007 по делу N А76-10122/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2008 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы.

В судебном заседании приняли участие представители:

администрации Тракторозаводского района г. Челябинска (далее - администрация района) - Кузнецова Т.Е. (доверенность от 28.04.2008);

предпринимателя Алескеровой В.Ю. - Мухин В.В. (доверенность от 06.06.2007).

Администрация района обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с иском к предпринимателю Алескеровой В.Ю. об обязании вернуть земельный участок площадью 168,5 кв.м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Салютная, 23, переданный по договору аренды земли от 13.04.2005 N 202, и привести его в первоначальное состояние путем демонтажа и вывоза торгового павильона, находящегося на данном земельном участке (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: администрация г. Челябинска, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.10.2007 исковые требования удовлетворены. На предпринимателя Алескерову В.Ю. возложена обязанность вернуть администрации района земельный участок площадью 168,5 кв.м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Салютная, 23, переданный по договору аренды земли от 13.04.2005 N 202, в первоначальном состоянии путем демонтажа и вывоза торгового павильона.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2008 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Алескерова В.Ю. просит названные судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами положений ст. 310, п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 43, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает на то, что нормы типового договора применены к арендным правоотношениям, имевшим место в прошлый период, так как устанавливают обязанность внесения арендной платы за 2003-2004 гг., в связи с чем из содержания договора аренды нельзя усмотреть нарушение ответчиком условий по внесению арендной платы. Администрация в нарушение положений ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации письменно не предупредила ответчика о необходимости исполнения арендных обязательств. Доказательства вручения ответчику письма об отказе от договора отсутствуют, поскольку письмо получено неуполномоченным лицом - Клевцовой Н.Н. Судом не дан анализ положениям ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств. Кроме того, по мнению заявителя, администрация района не уведомляла его в период 2005-2007 гг. о необходимости внесения арендной платы, а также уклонялась от заключения новых договоров аренды и не представляла расчеты арендной платы. Предприниматель Алескерова В.Ю. также считает, что предприняла все меры по исполнению обязательств по внесению задолженности по арендной плате. К моменту рассмотрения спора в суде задолженность по арендной плате была погашена, в связи чем имелись основания для отказа в иске. Кроме того, как полагает заявитель, администрация района является ненадлежащим истцом, поскольку не была уполномочена собственником (муниципальным образованием "Город Челябинск") на предъявление соответствующего иска. Исковое заявление подписано исполняющим обязанности главы администрации района Грищуком В.А., однако в материалах дела отсутствует приказ о назначении указанного лица. Надлежащим истцом, по мнению заявителя, является Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска как представитель собственника земельного участка.

Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации от 04.01.2002 N 6 администрацией района (арендодатель) и предпринимателем Алескеровой В.Ю. (арендатор) подписан договор аренды от 13.04.2005 N 202 сроком с 01.01.2003 по 31.12.2004, согласно условиям которого передан в аренду земельный участок площадью 168,5 кв.м, расположенный в Тракторозаводском районе г. Челябинска по ул. Салютной, 23.

В соответствии с п. 2.1, 2.2 договора, приложения N 2 к нему размер арендной платы за период с 01.01.2003 по 31.12.2003 установлен в размере 69118 руб., срок внесения арендной платы - поквартально в течение срока аренды, до 1-го числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

Пунктом 5.1.1 договора предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть договор в случае систематического невнесения арендатором оговоренным договором арендных платежей.

Согласно п. 6.5.1 договора данный договор подлежит расторжению со стороны арендодателя в одностороннем порядке, если арендатор не вносит арендную плату с задержкой более 3 месяцев. В этом случае арендатор обязан в течение 15 дней после получения письменного уведомления освободить земельный участок.

Предпринимателем Алескеровой В.Ю. ненадлежащим образом исполнялась обязанность по внесению арендной платы за период с 01.01.2003 по 01.10.2007, в связи с чем администрация района в письме от 07.03.2007 N 01-284 сообщила ответчику об отказе от дальнейшего исполнения договора аренды и предложила в 15-дневный срок освободить земельный участок.

Поскольку в указанный в письме срок спорный земельный участок не был освобожден ответчиком, администрация района обратилась с соответствующим иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор аренды заключен на неопределенный срок. При этом договор является расторгнутым с 07.06.2007 - по истечении 3-месячного срока после получения ответчиком уведомления о расторжении договора (07.03.2007). Предприниматель Алескерова В.Ю. в силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязана вернуть имущество арендодателю.

Оставляя решение суда первой инстанции в силе, суд апелляционной инстанции указал на то, что договор аренды от 13.04.2005 N 202 подписан на срок более одного года, в установленном законом порядке зарегистрирован не был, в связи с чем данный договор является незаключенным.

Вывод суда апелляционной инстанции о незаключенности договора аренды нельзя признать правильным.

В силу п. 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Согласно п. 1, 2 названного Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Поскольку договор аренды N 202 подписан сторонами 13.04.2005, в данном договоре указано, что он заключен на срок с 01.01.2003 по 31.12.2004, суд первой инстанции правомерно признал договор аренды заключенным на неопределенный срок. При этом период времени, предшествовавший заключению договора аренды, не должен включаться в срок аренды (п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Вместе с тем, удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции не дал оценку доводу ответчика о том, что администрация является ненадлежащим ответчиком.

Отклоняя данный довод, суд апелляционной инстанции указал на то, что в соответствии с п. 1, абз. 6 п. 44 Положения об администрации района, утвержденного решением Челябинской городской Думы от 22.11.2005 N 8/38, администрация района является надлежащим истцом и вправе была обратиться с соответствующим иском в суд.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. В Положении об администрации района в городе Челябинске, утвержденном Решением Челябинской городской Думы третьего созыва от 22 ноября 2005 г. N 8/38, пункт 44 отсутствует

Как усматривается из материалов дела, договор аренды от 13.04.2005 N 202 заключен администрацией района в пределах ее полномочий.

Однако в соответствии с постановлением главы г. Челябинска от 06.05.2004 N 740-п "Об аренде земель общего пользования и временно не застраиваемых капитальными строениями и сооружениями земель города Челябинска" (с изменениями, внесенными постановлением главы г. Челябинска от 14.04.2005 N 507-п) к полномочиям Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска относится оформление и заключение договоров аренды земель общего пользования и временно не застраиваемых земель в границах города Челябинска и ежегодные расчеты к ним на земельные участки, предоставляемые постановлениями главы г. Челябинска и главами администрации районов города Челябинска.

При этом судами первой и апелляционной инстанций не дана оценка тому, могла ли администрация района обратиться с соответствующим иском в арбитражный суд.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело -передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть отмеченные недостатки и разрешить спор в соответствии с действующим законодательством.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.10.2007 по делу N А76-10122/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2008 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.