Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 6 мая 2008 г. N Ф09-3014/08-С6 Отказывая в удовлетворении требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, суд обоснованно исходил из того, что в спорный период у ответчика отсутствовала обязанность по внесению арендных платежей, спорная сумма была уплачена ответчиком прежнему собственнику имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 6 мая 2008 г. N Ф09-3014/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гладышева Андрея Алексеевича на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2008 (резолютивная часть от 21.01.2008) по делу N А50-8616/2007 Арбитражного суда Пермского края.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы.

В судебном заседании принял участие представитель предпринимателя Гладышева А.А. - Яковлева Ю.А. (доверенность от 27.06.2007).

Предприниматель Гладышев А.А. обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к общественной организации инвалидов "Ассоциация поддержки инвалидного спорта г. Перми" (далее - общественная организация) о расторжении договора аренды от 04.08.2005 N 1669-05Л и взыскании задолженности по договору аренды в сумме 144778 руб. 08 коп., пеней, начисленных за просрочку внесения платежей, за период с 26.03.2007 по 25.05.2007, в сумме 44398 руб. 60 коп., затрат на услуги представителя в сумме 26500 руб. (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 11.09.2007 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент имущественных отношений администрации г. Перми (далее - департамент).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 07.11.2007 (резолютивная часть от 30.10.2007) исковые требования удовлетворены частично. С общественной организации в пользу предпринимателя Гладышева А.А. взысканы 144778 руб. 08 коп. задолженности по арендной плате, 44398 руб. 60 коп. пеней, 18900 руб. судебных расходов. Договор аренды от 04.08.2005 N 1669-05Л расторгнут. В остальной части иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2008 (резолютивная часть от 21.01.2008) решение суда изменено. С общественной организации в пользу предпринимателя Гладышева А.А. взысканы 19924 руб. 24 коп. задолженности по арендной плате, 6973 руб. 32 коп. пеней, 4000 руб. судебных расходов. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель Гладышев А.А. просит отменить постановление суда апелляционной инстанции и оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции положений ст. 382, 385, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает на то, что размер арендной платы был правильно применен при расчете задолженности, поскольку он был рассчитан с учетом изменения базовой ставки арендной платы по решению компетентных органов. Заявитель полагает, что доказательств внесения арендной платы за январь-март 2007 г. прежнему собственнику спорных помещений в материалах дела не имеется. По мнению заявителя, департамент не имел полномочий принимать решение о сторнировании арендной платы, поскольку оно принято в период, когда собственником имущества являлся предприниматель Гладышев А.А. Заявитель ссылается на ошибочность вывода суда апелляционной инстанции о том, что обязанность по внесению арендных платежей непосредственно предпринимателю Гладышеву А.А. возникла у арендатора только после получения уведомления о переходе права собственности.

Как установлено судами, 04.08.2005 между департаментом (арендодатель), муниципальным учреждением "Жилищная служба Ленинского района г. Перми" (балансодержатель) и общественной организацией (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда N 1669-05Л, в соответствии с условиями которого арендатору переданы в аренду встроенные помещения общей площадью 158,4 кв.м в подвале 5-этажного жилого дома (литера А), расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Большевистская, 180. Срок действия договора установлен с 01.06.2005 по 01.10.2010 (п. 1.3 договора).

По результатам открытого аукциона, состоявшегося 29.11.2006, департаментом (продавец) и предпринимателем Гладышевым А.А. (покупатель) 10.01.2007 подписан договор купли-продажи объекта муниципальной собственности N 07/01, по условиям которого покупатель приобрел встроенные помещения общей площадью 158,4 кв.м в подвале 5-этажного жилого дома (литера А), расположенные по адресу: г. Пермь, ул. Большевистская, 180. По акту приема-передачи от 10.01.2007 помещения были переданы предпринимателю Гладышеву А.А.

Разделом 1 договора предусмотрено, что указанные помещения обременены договором аренды до 01.06.2010.

Предприниматель Гладышев А.А. 27.02.2007 зарегистрировал право собственности на приобретенную недвижимость (свидетельство о государственной регистрации права 59 БА 0504442).

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности ответчиком по внесению арендной платы по договору аренды от 04.08.2005 предприниматель Гладышев А.А. направил в адрес общественной организации претензию от 27.04.2007.

В письме от 15.05.2007 истцом в адрес общественной организации направлено соглашение о расторжении договора, с указанием на систематическое неисполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы и наличие задолженности более чем за 2 месяца.

Поскольку обязательство по внесению арендной платы не исполнено, соглашение о досрочном расторжении договора аренды не подписано, истец обратился с соответствующим иском в арбитражный суд.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что арендная плата на 2007 г. для ответчика была установлена департаментом, выступавшим от имени прежнего собственника арендованного имущества, в размере 48259 руб. 36 коп. в месяц. Общественная организация не вносила арендную плату за период с марта по май 2007 г., в результате чего образовалась задолженность в сумме 144778 руб. 08 коп., а также пени за просрочку внесения арендных платежей в сумме 44398 руб. 60 коп., которые подлежат взысканию с ответчика. Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации наличие задолженности по арендной плате за март и апрель 2007 г. является основанием для расторжения договора аренды.

Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 4.5 договора аренды изменение размера арендной платы в связи с изменением (по решению уполномоченных органов местного самоуправления) базовой ставки или коэффициентов в расчете арендной платы является обязательным для сторон. Арендодатель направляет арендатору уведомление к договору аренды с указанием нового размера арендной платы, которое является неотъемлемой частью договора.

В материалах дела имеется приложение к договору аренды N 2, согласно которому размер арендной платы, с применением установленных льгот составил 9962 руб. 12 коп. в месяц, а также приложение к договору аренды N 2 (л.д. 70), согласно которому размер арендной платы на 2007 г. с применением установленных льгот составил 48259 руб. 36 коп. в месяц.

Судом апелляционной инстанции установлено, что доказательств направления арендодателем (департаментом) уведомления арендатору с указанием нового размера арендной платы на 2007 г. (48259 руб. 36 коп.) в материалах дела не имеется. В результате сторнирования сумм 99965 руб. и 65149 руб. арендодателем фактически установлен размер арендной платы на 2007 г. в размере, установленном в приложении к договору аренды N 2 на 2005 г.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно указал на недопустимость применения при расчете задолженности арендной платы в размере 48259 руб. 36 коп.

Как следует из материалов дела, право собственности истца на спорный объект недвижимого имущества было зарегистрировано 27.02.2007. Ответчик был уведомлен истцом о смене арендодателя и о необходимости внесения арендной платы за это имущество на счет истца 04.04.2007. Из свода по счету 76-5 и уведомления от 13.04.2007 N 1-000873 усматривается, что арендная плата за предшествующий период времени была уплачена ответчиком прежнему собственнику данного имущества.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводам о том, что обязанность по уплате арендной платы непосредственно истцу возникла у ответчика лишь в апреле 2007 г. и взысканию подлежит арендная плата за апрель и май 2007 г. исходя из суммы 9962 руб. 12 коп. в месяц.

Поскольку у ответчика отсутствовала обязанность по внесению арендной платы за март 2007 г., ссылка истца на невнесение арендной платы более чем два месяца подряд отклонена судом апелляционной инстанции, в расторжении договора аренды отказано.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с п. 4.4 договора аренды арендатор обязуется вносить арендную плату ежемесячно не позднее 25-го числа текущего месяца или ежеквартально авансовым платежом в первый месяц оплачиваемого квартала.

В случае нарушения сроков внесения арендной платы, установленной договором, за каждый день задержки внесения арендной платы налагается штраф в размере 0,5% от величины недоимки арендной платы за расчетный период (п. 7.2 договора аренды).

Судом апелляционной инстанции правильно определены период взыскания и сумма пеней начиная с 25.04.2007 - дня наступления срока внесения арендной платы за апрель 2007 г. по июнь 2007 г. - 6973 руб. 32 коп.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, направлены на переоценку выводов суда апелляционной инстанции относительно установленных обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, в связи с чем не могут быть приняты судом кассационной инстанции во внимание в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта, установленных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2008 (резолютивная часть от 21.01.2008) по делу N А50-8616/2007 Арбитражного суда Пермского края оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Гладышева Андрея Алексеевича - без удовлетворения.