Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 22 мая 2008 г. N Ф09-3582/08-С6 Дело об исключении из реестра муниципальной собственности технических помещений направлено на новое рассмотрение, поскольку вывод суда первой инстанции об отсутствии в исковом заявлении указания идентифицирующих признаков спорных нежилых помещений сделан без надлежащей оценки представленных в материалы дела доказательств (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа
от 22 мая 2008 г. N Ф09-3582/08-С6

Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе: председательствующего, судей,

рассмотрел в судебном заседании жалобу общества с ограниченной ответственностью "Многопрофильная эксплуатационная компания" (далее - общество "МЭК") на решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.12.2007 по делу N А76-7397/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2008 по тому же делу.

В судебном заседании приняли участие представители общества "МЭК" - Кузнецова И.Е. (доверенность от 07.02.2008), Бактуева А.П. (доверенность от 07.02.2008 N 89).

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В судебном заседании суда кассационной инстанции, назначенном на 20.05.2008, был объявлен перерыв до 15 ч 00 мин 22.05.2008.

После перерыва в судебном заседании приняли участие представитель общества "МЭК" - Бактуева А.П. (доверенность от 07.02.2008 N 89).

Общество "МЭК" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Родонит" (далее - общество "Родонит"), индивидуальному предпринимателю Ширко Елизавете Владимировне, Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - комитет) об исключении из реестра муниципальной собственности технических помещений, расположенных в здании по адресу: г. Челябинск, ул. Братьев Кашириных, д. 118; расторжении договора аренды от 26.01.2007 N 1-7494, заключенного между комитетом и предпринимателем Ширко Е.В., расторжении договора аренды от 07.02.2007 N 1-8258, заключенного между комитетом и обществом "Родонит"; обязании заключить с истцом договоры аренды нежилых помещений общей площадью 217 кв.м и 49,5 кв.м, расположенных в цокольном этаже жилого многоквартирного дома N 118 по ул. Братьев Кашириных; взыскании с комитета в пользу истца денежных средств, оплаченных за спорные арендованные помещения, с момента передачи данного дома на обслуживание истца.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 30.08.2007 к участию в деле в качестве ответчика привлечена администрация г. Челябинска (далее - администрация).

До принятия решения обществом "МЭК" заявлен отказ от иска в части требований об обязании заключить с истцом договоры аренды нежилых помещений общей площадью 217 кв.м и 49,5 кв.м, расположенных в цокольном этаже жилого многоквартирного дома N 118 по ул. Братьев Кашириных; взыскании с комитета в пользу истца денежных средств, оплаченных за спорные арендованные помещения, с момента передачи данного дома на обслуживание истца до 01.02.2007.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 04.12.2007 производство по делу в указанной части прекращено на основании п. 4 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 04.12.2007 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2008 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, общество "МЭК" просит обжалуемые судебные акты в части отказа в удовлетворении требований об исключении названных нежилых помещений из реестра муниципальной собственности отменить, требования в данной части удовлетворить, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель считает, что спорные нежилые помещения не могут быть отнесены к муниципальной собственности в соответствии с постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1, поскольку жилой дом N 118 возведен в 1995 г. закрытым акционерным обществом "Челябстрой", не являющимся муниципальным предприятием. Общество "МЭК" указывает на то, что комитетом в материалы дела не представлено доказательств законности включения спорных помещений в реестр муниципальной собственности, в связи с чем сделка по их включению в состав муниципальной собственности является ничтожной. Заявитель также считает, что обладает полномочиями на обращение в арбитражный суд в защиту жильцов многоквартирного дома N 118. Кроме того, по мнению истца, суды ограничили его процессуальные права на изменение исковых требований, поскольку в ходатайствах об уточнении исковых требований общество "МЭК" просило изменить предмет иска - применить последствия недействительности ничтожных сделок (включения нежилых помещений в реестр муниципальной собственности в виде исключения их из соответствующего реестра; договоров аренды от 26.01.2007, 07.02.2007 в виде освобождения и возврата переданного по договорам имущества), основанием иска указывались ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В отзыве на кассационную жалобу комитет возражает против изложенных в ней требований, считает их необоснованными, просит оставить в силе обжалуемые судебные акты.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что общество "МЭК" является управляющей компанией жилого дома, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Братьев Кашириных, д. 118, на основании протокола от 10.11.2006 N 1 внеочередного общего собрания собственников помещений в данном многоквартирном доме (т. 1, л.д. 13).

Между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Ширко Е.В. (арендатор) 26.01.2007 заключен договор аренды N 1-7494 объекта нежилого фонда - нежилых помещений общей площадью 49,5 кв.м, расположенных в здании по адресу: г. Челябинск, ул. Братьев Кашириных, д. 118, для размещения ветеринарного кабинета, аптеки. Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2007 по 30.12.2007 (т. 1, л.д. 78-79).

Между комитетом (арендодатель) и обществом "Родонит" (арендатор) 07.02.2007 заключен договор аренды N 1-8258 объекта нежилого фонда - нежилых помещений общей площадью 217 кв.м, расположенных в здании по адресу: г. Челябинск, ул. Братьев Кашириных, д. 118, для размещения магазина туристического снаряжения. Срок действия договора определен сторонами с 01.01.2007 по 30.12.2007 (т. 1, л.д. 80-81).

Общество "МЭК", считая, что нежилые помещения общей площадью 217 кв.м и 49,5 кв.м, расположенные в цокольном этаже жилого многоквартирного дома N 118 по ул. Братьев Кашириных, незаконно включены в реестр муниципальной собственности, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды, руководствуясь положениями п. 1 ст. 185, ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36, п. 3 ст. 164 Жилищного кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 4, ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к следующим выводам. Поскольку истцом не представлено доказательств наличия надлежащим образом оформленных полномочий действовать от имени жильцов многоквартирного дома N 118, в силу чего общество "МЭК" является ненадлежащим истцом по данному делу. Кроме того, суд первой инстанции указал, что истцом не указаны идентифицирующие признаки спорных помещений. Апелляционный суд, оставляя в силе решение суда первой инстанции, отклонил довод истца о необоснованности отказа суда первой инстанции в удовлетворении ходатайства об уточнении исковых требований, сделав вывод о том, что обществом "МЭК" заявлялись требования об одновременном изменении предмета и основания иска.

Данные выводы судов нельзя признать правомерными на основании следующего.

В соответствии с п. 1, 2, 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно п. 1, 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Сделав вывод о недоказанности обществом "МЭК" наличия полномочий действовать от имени жильцов многоквартирного дома N 118 и указывая на необходимость предоставления надлежащим образом оформленной доверенности, подтверждающей право истца действовать от имени собственников помещений в жилом доме, суды не приняли во внимание п. 1.1 договоров управления многоквартирным домом, заключенных между обществом "МЭК" и собственниками квартир в жилом доме N 118, согласно которому к полномочиям управляющей компании отнесено в том числе представительство интересов всех собственников помещений в многоквартирном доме в органах государственной власти и местного самоуправления, контрольных, надзорных и иных органах, в судах, перед ресурсоснабжающими, обслуживающими и иными организациями, иными третьими лицами по вопросам, связанным с реализацией собственниками своих прав по пользованию принадлежащими им помещениями, а также прав по их владению, пользованию и распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.

Согласно протоколу от 01.03.2007 N 4 внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 118 по ул. Братьев Кашириных в форме заочного голосования большинством голосов принято решение сдать в аренду нежилые помещения цокольного этажа названного дома и использовать полученные от арендаторов денежные средства на восстановление инженерных сетей и технического состояния дома (т. 1, л.д. 15).

С учетом приведенных норм права и содержания названных договоров можно сделать вывод о том, что, заявляя иск по существу об оспаривании права собственности муниципального образования на подвальные помещения в жилом доме, собственники квартир которого и наняли управляющую организацию для решения вопросов, в том числе пользования общим имуществом в многоквартирном доме, и для подтверждения права собственности собственников жилых помещений в этом доме на указанные помещения, а также с учетом волеизъявления данных собственников на представительство их интересов перед третьими лицами управляющей компанией, выраженного в договорах, и того, что общество "МЭК" не заявляло о признании каких-либо своих прав как самостоятельное юридическое лицо на спорное имущество, следует признать, что деятельность общества "МЭК", связанная с заявлением иска по данному делу, не выходит за пределы функций управления многоквартирным домом, определенных в ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, и в данном случае относится к иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельности, предусмотренной ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии в исковом заявлении указания идентифицирующих признаков спорных нежилых помещений сделан судом без надлежащей оценки представленных в материалы дела доказательств. В выписке из реестра муниципальной собственности по состоянию на 29.11.2007 указаны реестровые номера, площадь, место нахождения спорного недвижимого имущества, названные нежилые помещения переданы комитетом в аренду третьим лицам в соответствии с договорами от 26.01.2007 N 1-7494, 07.02.2007 N 1-8258, предметы договоров определены, о чем свидетельствует ссылка в п. 1 на приложение N 2 к договорам "Характеристика помещения", являющееся неотъемлемой частью договоров аренды (т. 2, л.д. 80, 81, 100).

Суды, признавая ходатайства истца об уточнении исковых требований не подлежащими удовлетворению на основании ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что обществом "МЭК" изменялись одновременно предмет и основание иска, не мотивировали данный вывод. Судами не указано, какие основание и предмет иска заявлены первоначально и какие изменяет истец, заявляя данные ходатайства. В то время, как истец полагает, что, заявляя требования о применении последствий недействительности сделки, он изменяет только предмет иска, а его основание - отсутствие у муниципального образования права собственности на объект аренды и, следовательно, отсутствие права распоряжаться им, осталось прежним.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение. При новом рассмотрении суду надлежит устранить отмеченные недостатки, дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам и доводам сторон, спор рассмотреть в соответствии с нормами материального и процессуального права.

Руководствуясь ст. 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 04.12.2007 по делу N А76-7397/2007 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2008 по тому же делу отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Челябинской области.